作者：Osyth

来源：资产界

10月10日，杭州九溪玫瑰园一套独栋别墅，以2.88亿元拍卖成交。

这场成交带来了两个值得讨论的问题：为什么部分豪宅仍能吸引买家争抢，普通住宅却需要不断调整价格？

业主主动送拍的商业拍卖，能否成为更多资产的出售渠道？

01

单价45.76万/平，这套别墅凭什么？

本次成交的房源，位于杭州九溪玫瑰园东区天怡苑23号，起拍价1.68亿元，保证金300万元，每次至少加价10万元。

最终5人报名、4人实际出价，经过228轮报价，由竞买号F2022以2.88亿元竞得，较起拍价溢价71.43%。

这是一栋法式独栋别墅，建筑面积629.39平方米，地上三层、地下一层，附带约5亩私家园林。

拍卖资料列出的配置包括电梯、泳池和私人影音室，并标注装修投入约2000万元。

按建筑面积计算，成交单价约45.76万元/平方米。

九溪玫瑰园本身，也是杭州老牌高端住宅区。

项目由绿城于1996年启动开发，位于西湖风景名胜区范围内，背靠五云山，邻近九溪。

约474亩园区规划252栋别墅，容积率约0.32，建筑分布疏朗，保留了大量园林空间。

除了居住条件，交易条件也较为清楚。

公开资料显示，房屋无租约、无居住权设定，买家购入后少了处理长期租赁、占用问题的顾虑。

不过，这套房子此前并没有顺利成交。

今年6月，拍卖公司受业主委托，以2.8亿元起拍，后来应业主要求撤拍。

10月重新出售时，起拍价调整为1.68亿元，降幅达到40%。

最终成交价，却比原起拍价高出800万元。

02

豪宅频现高价，普通住宅仍在以价换量

九溪玫瑰园的成交，并不是今年豪宅市场唯一的热闹。

3月，上海徐汇滨江尚海湾豪庭一套约300平方米的住宅，以3106万元起拍，吸引23人报名，最终以5071万元成交，比评估价高约14%。

该房源位于徐汇滨江，拥有江景，且无租约。

7月10日，深圳蛇口半山海景一套约282平方米的独栋别墅，以1893万元起拍，18名买家参与，最终以8708万元成交。

房源自带花园和车库，并已完成较全面的改造。

拍卖之外，杭州高总价新房的成交也相当活跃。

杭州贝壳研究院数据显示，今年上半年，杭州总价3000万至5000万元的房源网签122套，5000万元以上房源网签64套，均达到近十年同期新高。

但这种热度，没有普遍传导到普通住宅。

同一时期，杭州我爱我家统计的二手住宅成交均价为26817元/平方米，同比下跌15.2%。

杭州贝壳研究院数据显示，6月成交的二手房中，200万元以内房源占比达到56.1%，低总价自住需求仍是重要支撑。

全国市场也呈现出类似的价格压力。

中指研究院数据显示，9月百城二手住宅价格环比下跌0.60%，同比下跌6.94%；100个城市中，97个城市环比下跌。

与此同时，重点20城二手房成交量同比仍有增长。

价格承压与成交增加同时出现，说明不少交易依靠卖方调整预期、让出价格空间来促成。

普通住宅买家通常有明确的总预算，要比较通勤、户型、房龄和周边替代房源。

同一个小区，往往就有多套房子可选，卖方需要面对直接的价格竞争。

部分高端房源的替代选择则较少。

对于有明确居住偏好的高预算买家，一旦合适房源出售，便可能形成集中竞争。

但豪宅内部同样存在差异。

深圳半岛城邦三期一套约356平方米的一线海景顶层复式，先后两轮流拍，第三次上架仅一人报名，最终底价成交。

03

商拍的潜力在哪里？

九溪玫瑰园这次采用的，是商业拍卖，简称商拍。

简单说，就是业主主动委托拍卖机构，通过公开竞价卖房。

个人出售住宅、企业处置闲置物业，都可以在具备合法处分条件的前提下采用这种方式。

“商业”指的是交易方式，住宅、别墅、商铺、写字楼和厂房都可以成为拍卖标的。

商拍由资产方主动委托；法拍则由法院在执行等司法程序中依法组织。

资产方愿意出售、交易条件能够协商的项目，可以考虑商拍；需要强制处置财产的，仍须依靠司法程序。

交易手续也不同。

商拍成交后，买家通常需要签署成交确认书，按照约定付款，再由交易各方配合办理过户、交付。

法拍则由法院依法作出成交裁定，并办理相应的产权转移和交付事项。

商拍中的佣金、平台服务费、付款期限和交房安排，也需要在参拍前明确。

它为存量房出售提供了一种重新组织交易的办法。

传统二手房交易中，卖方提出报价，买家分别看房、议价。

商拍则将有意向的买家组织到同一场公开竞价中，让不同买家的购买意愿直接表现为报价。

九溪玫瑰园让这种方式受到关注，但商拍承接的并不只有亿元豪宅。

潮新闻记者统计，今年1月，阿里资产平台上杭州公寓类商拍成交56套，其中8套出价超过100次。

几十万元的低总价物业，同样存在公开竞价的需求。

其中，运河万科中心一套37.24平方米公寓，吸引30人报名，经过100次出价，最终以55.2万元成交。

从亿元独栋到低总价公寓，这种渠道已经承接了不同资产、不同预算买家的交易需求。

对资产处置机构而言，业务空间也存在于完整的交易过程中。

产权和使用情况调查、房源展示、买家联系、现场查验、交易条件协调，都需要有人完成。

住宅需要说明能否入住、如何过户；酒店、商场等经营性物业，还需要说明租约、收入和后续投入。

涉及抵押、查封等权利负担的，还要落实相应的处分手续和清偿安排。

商拍的机会，就在这些存量资产的出售需求里。

把资产条件说明白，找到合适的买家，完成付款与交付，才能让一次挂拍成为实际回款。

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原标题：豪宅拍卖，杀疯了！

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