高额税费弯弯绕：7000万的豪宅竟然要2000万的税？

北京法拍房资讯

2021-05-13 13:57
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注意这几个信息，捡漏机会不难找到

作者：鲸哥

来源：北京法拍房资讯（ID：gh_790702b54b93）

去年8月，司法平台上一套标的为“上海市红松东路1099弄15号2002室”的房产被竞拍者以69228921.37元（约7千万）的价格拍下，比评估价5287万高出了1636万。

该套房屋的市场价在7161万，7000万成交的价格要比市场价低了100多万，或许大家会觉得捡漏了。

然而，令人错愕的事情在后头，这套房子不仅没办产权证，而且来源还是继承。

我们请专业机构的人士粗略计算了该套房源所需要缴纳的税费：

房子没有办理产权证，也就是说当前房子的权利人还是开发商，所以要办理二次过户，每过户一次要缴纳契税和印花税。

房子被执行拍卖前是原房主继承得来的，需要缴纳增值税和个人所得税，而且税费由买家承担。

上述的几项税费合计要2093万，加上成交价7000万，该房产的成本达到了9016万，比市场价竟然高出2000万元左右。

明明总价7000万的房产，竟然还要交2000万的税费，实在不像话。

1、那么针对具体情况所需要缴纳的税费，是否需要法院公布在竞买公告里呢?

大众普遍认为，法拍房的房主自己不可能联系到，也没有充足的时间去跑相关部门，对于具体税费的计算也不是很懂，如果在拍卖网站上没有公布，法官也没有告知这一信息，如果出了问题，责任不应该在买受人自己。

2、那么法院应不应该将具体税费公布在司法拍卖平台上呢?

我们也联系到了相关负责人，他表示法院一般情况下会查询房屋产权信息以及有无查封、抵押等情况并公布到竞买公告中，但具体的税费需要自行联系相关部门进行咨询，这一点也会在竞买公告上说明。

对于是否将具体税费在竞买公告中标明的问题，也欢迎大家在文章下方留言讨论～

同时，我们也总结了影响税费计算的三种情况供大家参考：

1、二次过户

首先需要明确的是，二次过户不是第二次过户，而是需要过两次户。

多数表现在房屋产权人是房地产公司，实际所有人（被执行人）还没有从地产公司过户，需要二次过户，房产证上的产权人才能过户到买受人名下。

每次过户，都需要支付相关税费，所以一旦涉及到多次过户，需要缴纳的税费不仅计算规则复杂，并且缴纳额度也会很高，更别提还要一次一次得往交易中心跑，一旦其中任何一方经办人不配合，就会产生麻烦。

2、产权人是公司还是个人

购买法拍房时房产归属个人名下还是公司名下有很大区别。根据当前的法律和政策规定，个人持有的住房无需每年缴税，而公司名下房产每年都要缴纳房产税和土地使用税，购买时需要额外缴纳“土地增值税”。

拍卖的房产证上注明的权利人有些是公司，有些是个人，还有个人和公司混合的情况。产权不同，在缴税过户流程中，需要缴纳的税费金额差异巨大。

3、房产的来源

来源不同其过户时承担的税费也不相同。继承或赠与得来的房屋再进行过户交易的话，缴税方式与普通过户不太一样。

法拍房的权利来源是赠与、继承等特殊情况，需要缴纳的税费会更高。

赠与、继承所得的房产，在交易中心办理过户缴税时，个人所得税依照交易价格的20%征收。

当法拍房的原房主获得房产的方式是赠与或继承时，且上拍公告中明确规定“由买受人承担全部税费”，那么在买受人办理过户时，税费将高出普通法拍房交易价格20%的个人所得税。

最后在这里提醒大家：

竞买法拍房的时候一定要仔细看好房子属性、产权，“二次过户”和“第二次过户”完全是两码事儿。对房屋进行详细尽调的同时，仔细阅读竞买公告，确认税费负担情况。

除了要判断房屋是否有高额税费外，还要判断房屋是否有占用、是否存在过户、交房、贷款等风险和问题。只有清楚地掌握法拍房背景信息之后，才能确保法拍房交易不会出现重大问题。