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央行、银保监会4月19日联合召开了金融支持实体经济座谈会，媒体报道称“央行罕见定调房地产业为实体经济，反映了对房地产的认可度”。
作者：西政资本
笔者按：
央行、银保监会4月19日联合召开了金融支持实体经济座谈会，媒体报道称“央行罕见定调房地产业为实体经济，反映了对房地产的认可度”。
市场方面认为，房地产从类金融转向了实体经济的定位，这意味着监管态度的转变与金融政策的转向，当然更意味着房地产的行业定位与房企的生存发展空间出现了重大的变化。
早于4月8日，保利发展控股发布了《保利2021-2022年房地产行业白皮书》（以下简称《白皮书》），从保利一贯以来的战略眼光、投资定力和市场表现来看，我们认为这是一份地产从业人士必读的文件，保利对房地产行业的定位走向以及房企今后的生存空间所给出的答案也特别值得参考。
一、房地产行业当前要解决的核心问题
《白皮书》中提到：信贷纠偏、地方稳市、支持合理需求等措施，虽然都取得了正面效果，但由于楼市下行势大力沉，现有的政策力度仍不足以令市场“放量筑底”，市场预期和信心预估还需要比较长的时间来修复。当前形势下，要尽快稳定房地产市场，果断出手，发挥房地产行业在经济运行中的先导性作用。辩证来看，持有房产的家庭是“沉默的大多数”，不要忽视了真正意义上的“听不到的心声”；随着保障性住房的大量推出，更多人的住房需求可以得到兼顾。因此，保资产价格稳定，符合各方利益。只有加快落实中央经济工作会议和两会精神，加强舆论的正面引导，祛除杂音，提振市场信心，进一步加大稳市力度，才能避免陷入“经济和房地产相互推动下跌的负面螺旋”，实现行业平稳健康发展和良性循环。今年一季度，市场延续下行，加上疫情影响，客户信心严重不足，连续四年的“箱体运行”被击破。“三重压力”同样在房地产市场表现得淋漓尽致，信心严重不足是最深层次的因素：一是个别企业暴雷事件严重冲击房地产市场和资本市场的信心，导致信任度缺失；二是一二手房全面限价，封闭了房价上升空间，加上房地产税的利剑高悬，客户购买逻辑根本改变，对稳市政策的反应边际减弱；三是客户收入预期和购买力下降，使房地产市场承压，而市场下行又对经济和财政形成惯性压力。只有切实、加快落实中央各项会议精神，加大稳市和纠偏力度，才能避免陷入“房地产和经济相互推动下跌的负面螺旋”，确保实现“三稳”。
二、楼市需求端的变化对房地产市场的影响
《白皮书》中提到：2017-2020年，楼市运行连续四年呈现稳定的“箱体运行”。2021年，由于政策叠加效应，伴随行业出清压力，市场向下击破箱体，出现超预期下跌。与以往不同，此轮市场下行，是短期、中长期因素叠加、综合发酵产生的结果。去年三季度的信贷大幅收紧，直接导致买家需求萎缩、信心受挫和预期改变。一二手房市场的全面限价，封闭了房价上升的空间，同时令二手房市场几乎冰封，切断了换房链条。中长期来看，房地产税的预期触发家庭资产配置逻辑转变。税收端是房地产长效机制完善的最后一块拼图，随着试点推进越来越近，已成为影响市场的关键变量。保利发展的研究团队对重点40城客户的调研显示，近半年有置业计划的1400组客户中，在房地产税试点预期下，75%的客户放弃购买或观望，主动延迟入市。在等待靴子落地过程中，房地产税对客户购买逻辑也产生深远影响，从以往买小、买多（套），到以后买少、买适中、买精。
三、房地产行业的重新定位
《白皮书》中提到：房地产回归居住属性，是实体经济的集合体。在“房住不炒”的长期坚持下，房地产投机投资需求基本退出，房屋回归居住属性，房地产行业回归实体经济本原，是实体经济的最重要的组成部分之一。房地产是稳增长、扩内需的关键力量，是我国支柱产业。2021年房地产业增加值7.76万亿，对GDP贡献率6.8%，如果将房地产上下游涉及的50多个行业增加值合计，对GDP增长的贡献率接近20%。房地产业是我国国民经济的支柱产业，通过充分释放居民住房消费，可以形成庞大的内需市场，为构筑“内循环、双循环的新格局”提供重要支撑。我国房地产业对经济增长的贡献仍有提升空间。对比发达国家，我国房地产业增加值占GDP比重并不算突出，以人均GDP突破1万美元为时间节点，我国房地产业占比较美国、日本等分别低2个百分点、1.7个百分点。
四、房地产行业未来的发展空间
《白皮书》中提到：中长期来看，房地产行业基本面没有改变，合理住房需求有支撑。2021年我国常住人口城镇化率64.72%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。人口快速迁移下，人地分离、供需错配的结构性矛盾依然突出，租赁需求大量增加，租赁业务也迎来发展契机。同时，我国经济发展韧性强、潜力大、前景广阔、长期向好的基本面没有变，人均收入稳步提高，居民对美好生活的向往不断提升，对居住品质的需求不断释放。行业整体仍处成熟期，有可能进入构筑右肩阶段。2017年，我们曾率先提出房地产行业进入总量峰值时代，近5年的行业规模变化印证了我们的判断，2021年全国商品房销售面积17.9亿平方米，销售额18.2万亿元，保持高位。因此，从全国整体上来看，生命周期仍处成熟期，但考虑到住房结构改变，需求和新增供应减少，商品房市场不可避免地进入减量发展时代。但我们也要看到，住房的需求是长期存在的，关键在于把握结构性的机会，具体为：（1）住房结构分化，租赁大增，商品房减量；（2）城市分化加剧，大中城市生命周期向上；（3）需求多元化，刚需、改善同步释放。
五、房地产行业运行逻辑的根本性变化
《白皮书》中提到：行业运行逻辑也随之发生根本改变，呈现“五化”趋势：一是去金融化，企业端要求房企保持适度杠杆，不能过度借贷；消费端也不能把房子作为金融产品，而要回归居住本质。二是制造业化，土地红利不再、利润下行，必须用制造业思维和精益管理的理念，不断提升效益。三是极致专业化，“房子是用来住的”定位下，房企需要更加专业，产品和服务都要做到最好。四是功能民生化，民生保障是最根本的，各大房企，尤其是央企，要广泛参与到保障房、社区建设、基层治理当中，发挥责任担当。五是竞争格局加剧分化，信用和专业能力将成为最核心的竞争力，强者恒强、弱者恒弱，行业门槛也会越来越高。
六、房企从“高周转、高杠杆、高负债”模式转向高质量发展
《白皮书》中提到：挥别“三高”模式，房企走向高质量发展。“三高”模式过于强调规模和资源占有，属于粗放式扩张，有的甚至追求盲目多元化，最后只留下一堆低品质的房屋，一堆低质量的资产。而我们强调的高质量发展，是体系化的内生式发展，包括稳健经营的风格、精益管理的思维、精准的投资能力、极具竞争的产品力和成本力等等，顺应高品质需求的趋势，积极探索存量资产经营服务和新发展模式，助力“住有所居”，争当产业链链长，推动行业的升级转型。高质量发展的前景是美好的，但道路更加崎岖难行。行业出清后的幸存者是否能真正摆脱“三高”？如何向制造业学习精益管理和降本增效？如何聚焦布局城市、界定市场边界、匹配住房需求？经营性物业的新模式是什么？如何跑通保障性租赁住房模式？如何辩证看待房企发展多元化业务？如何从增量资产建造时代迈向存量资产经营时代？我们认为，高质量发展的关键在于聚焦，具体为（1）聚焦城市的结构分化：各能级城市、同能级城市超级分化；（2）聚焦区域的有效市场：有效需求边界在退缩；（3）聚焦需求的产品匹配：精细研判住房消费差异。另外，做精经营性物业，聚焦成功的商业模式。
七、政策性租赁住房已形成政策闭环（与商品房市场并行不悖）
《白皮书》中提到：当前，租赁住房行业呈现市场化与政策性双轨并行的发展现状。市场化房企凭借资金和资产优势占据头部位置，但仍面临盈利难题。部分品牌企业为形成行业话语权，通过租赁经营方式实现了快速扩张，短期内却难以实现盈亏平衡或盈利。市场化租赁住房得到的政策支持较少，土地成本高、经营回报低、退出未理顺，缺乏可持续发展的商业模式。尽管整体税负有所降低，资源供给有所增加，但资产收益率这一瓶颈尚未突破。房企如利用商品房用地配建或存量资产，回报率难以达到REITs要求。经营端虽有财税支持，但“纳保”后的租金折让与税收优惠基本对冲，补助资金发放周期也较长。退出端的公募REITs仍有限制，要求必须是保障性租赁住房，用地性质暂时限制在“非商业、非住宅”。相比之下，政策性租赁住房推进速度快、路径和商业模式基本清晰，但地方政府在资金筹集、建设和运营上面临较大挑战。政策通过前端让渡地价、盘活存量，在建设和运营环节提供补贴，提高整体的EBITDA，后端纳入公募REITs实现退出，形成了投融建管退的政策闭环。根据住建部公布的数据，2022年将新筹集240万套保障性租赁住房，这非常考验地方政府的财政实力，以及地方国企的专业能力和人才储备，可加快引入市场化程度高的地产央企共同参与。
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