作者：感恩赞赏你

来源：小债看市（ID：little-bond）

发轫于汕头，兴盛于深圳，得益于大湾区红利的龙光集团，近年来以黑马之姿一路狂奔，但其高价拿地扩张背后隐忧浮现。

近日，深圳市龙光控股有限公司（以下简称“龙光控股”）发布“21龙控03”募集说明书摘要。
据悉，“21龙控03”发行金额不超过15亿元，期限为4年期，扣除发行等相关费用后，募集资金拟用于偿还到期或行权公司债券本金。

《小债看市》统计，目前龙光控股存续债券25只，存续规模241.07亿元，其中一年内到期的债券规模有45.15亿元。

存续债券到期分布

在境外债方面，主要由龙光集团（3380.HK）发行，目前存续14只美元债，存续规模42.3亿美元。

这家从汕头发迹的深圳本土房企，在土地市场上的拼杀一直非常凶猛，其在今年深圳首轮集中供地中豪掷80亿成最大赢家。

据官网介绍，龙光集团创立于1996年，于2013年在香港联交所主板上市，是一家致力于构建美好生活的城市综合服务商。

龙光控股是龙光集团在境内最主要的运营主体，主营房地产开发、物业投资及工程施工。

从股权结构看，龙光集团通过润铭投资和金泓投资间接持有龙光控股股权，是公司控股股东。

纪海鹏和女儿纪凯婷通过家族信托实际控制龙光集团，是龙光控股的实际控制人。

股权结构图

2020年，龙光集团权益销售金额为1206.9亿元，同比增长31.9%，受益于重仓“粤港澳大湾区”的红利跻身“千亿俱乐部”。

据克而瑞数据，2020年龙光集团以1422.2亿操盘金额在房企中排第21位；以896.6万平方米操盘面积位居第27名，属于中型房企。

克而瑞数据

今年上半年，龙光集团实现权益合约销售额约为736.4亿元，同比增长58.9%；实现权益合约销售面积约390.5万平方米，同比增长28.33%。

其中，龙光集团85%的权益销售额集中在粤港澳大湾区、大西南区域和长三角区域。

2020年，龙光在公开市场获取37个项目，建筑面积达484.2万平方米，截至2020年末其公开市场招拍挂土地储备叠加城市更新项目储备总计货值达12322亿。

近年来，受结转项目区域分布影响，龙光整体营业毛利率呈下行趋势，但得益于良好的项目布局，整体保持在较高水平。

毛利率水平

截至2020年末，龙光集团总资产为2435.14亿元，总负债1828.42亿元，净资产606.71亿元，资产负债率75.08%。

从房企融资“三道红线”看，龙光集团剔除预收款后的资产负债率为69.8%，现金短债比为1.8，净负债率为61.4%，全部实现绿档。

《小债看市》分析债务结构发现，龙光集团主要以流动负债为主，占总债务的66%。

截至同报告期，龙光集团流动负债有1207.71亿元，主要为其他流动负债，其一年内到期的短期债务合计168.58亿元。

相较于短债规模，龙光集团流动性较好，其账上现金及现金等价物有410.4亿元，完全可以覆盖短债，短期偿债压力不大。

在备用资金方面，截至今年一季末，龙光控股银行授信总额有803.22亿元，未使用授信额度有455亿，可见其财务弹性较好。

银行授信

另外，龙光集团还有620.71亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计568.41亿元。

整体来看，龙光集团刚性债务规模有736.99亿元，主要以长期有息负债为主占比77%，带息债务比为40%。

有息负债逐年增长，龙光集团融资成本不断上升，2020年该指标为20.51亿元，对公司盈利空间形成一定侵蚀。

近年来，龙光对外融资需求不断提高，其融资渠道多元化，主要依赖于银行借款和发债，还通过应收账款、股权以及股权质押等方式融资。

在资产质量方面，随着业务规模扩张，龙光控股的其他应收款项已高达295.83亿元，规模为净资产的一半还多，需关注其他应收款的回收及其他应付款来源的稳定性。

其他应收款高企

总的来看，龙光毛利率虽逐年下滑，但整体盈利能力较强；刚性债务规模较大，财务费用支出增加；合联营企业间往来款规模较大，关注其他应收款的回收。

1996年，在房地产行业蓬勃发展初期，纪海鹏家族在汕头创立龙光建安，后进军深圳房地产，并将业务扩张至整个珠江三角。

2000年，龙光建安启动占地776亩的汕头城中村改造项目“金禧花园”，在汕头一举成名，纪海鹏由此发家。

三年后，龙光建安以2.86亿元竞投得深圳市宝安中心地块，成为宝安中心区的“地王”，掀开了异地扩张的序幕。

随后，龙光扩张业务版图，并逐渐进入佛山、南宁、广州、惠州、珠海及中山等房地产市场，确立了以珠江三角洲为核心发展的战略布局。

另外，龙光集团还进军高速公路建设领域，以BOT形式投资建设了四个项目，总投资达367亿元。

2009年后，龙光逐渐完成重组并成功收购深圳优凯思，2011年将总部搬至深圳。

2012年9月，龙光地产香港公司成立，为筹备上市做最后的准备。历经一年半的努力，2013年12月龙光集团登陆资本市场。

近年来，熟练斩获“地王”的龙光，在深圳龙华、光明乃至前海抢下多宗“地王”。

2014年12月，龙光以总价46.8亿元拿下位于深圳市龙华白石龙区域的A802-0305号住宅用地，折合楼面地价2.51万元/平方米，溢价率高达85.3%。

2015年，龙光又以112.5亿元拿下龙华红山地块，成为当时的深圳总价地王。

2016年，龙光再度刷新纪录，以140.6亿元拿下深圳市光明新区一商住混合用地块，成为全国总价地王。

值得注意的是，龙光敢于多次拿下“地王”，都离不开“金主”的支持，其背后闪现着浙商银行、平安大华等机构的身影，存在“明股实债”嫌疑。

今年以来，深圳房价开始降温，龙光区域发展的高周转红利逐渐褪去，其高价拿地扩张的背后，面临着高杠杆、高风险、高负债等一系列问题。

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原标题：“千亿粤系房企”1800亿负债压顶，地王收割机的红利时代将终结

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