房地产行业的苦日子到头了？

西政资本

2021-11-12 14:11
+订阅

房地产企业的股、债也都迎来了大涨。

作者：西政资本

来源：西政资本（ID:xizheng_ziben)

笔者按：

最近几天的利好消息非常多，房地产企业的股、债也都迎来了大涨。

媒体前几天报道称，“在中国房企密集违约引发房企美元债市场情绪恐慌之际，外资正看准时机抄底，高盛投资组合管理团队近日接受媒体采访时表示正在买入中国房企债券”。虽然没多少人关注高盛到底买入了多少，但市场信心还是被大幅提振。

11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，据悉部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。因这次座谈会的召开意味着房企境内发债的相关政策将有所松动，因此房企的现金流紧张情况有望得到一些缓解。即便如此，市场层面普遍认为这只是对国央企和优质的大型民营房企的利好，对于已爆雷或者现金流出现问题的房企来说，这个利好可能还很难轮到他们。

财联社11月10日报道称，“对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，三条红线就会被突破，建议监管部门对三条红线相关指标予以调整。”市场认为，在房地产信贷挤牙膏式放松的背景下，如上述意见能被监管采纳，那国央企以及稳健型的大型房企肯定能通过当前的优势大力融资并大举并购，市场也有望快速找回信心。

值得注意的是，这两天自媒体上面流传的消息称，“央行并购贷不计入三道红线考核，央行要求银行按揭和开发贷都要上量，按揭积压5个月以上的全部清理掉，存量项目银行可以展期”。经向众多银行确认，目前尚未有银行明确表示接到过上述指令。除此之外，资管新规过渡期即将结束，银行面临很大的表外涉房业务回归表内的压力，因此实际能新增或释放出多少房地产额度尚待市场观察，毕竟银行新增额度还得承接表外回表内的部分。

最近的市场信息实在太多，我们觉得很有必要先去理清楚这些利好消息到底有多大程度的“利好”。

一、银行的房地产额度能新增多少

先来看看这两天微信圈流传最广的两个截图中的内容：

“昨天人总行会议政策：

并购贷款将不纳入三条红线指标，今天央行又开会了红线指标。
开发贷和个贷都要上量，集中度可以临时鼓肚子。
存量项目银行可展期、不降级。”

“ZX银行总行刚刚开完大会，布置落实房地产贷款相关工作。

要点如下：

1）加大涉房贷款投放力度；2）增加房地产项目储备；3）并购贷款不计入三道红线；4）加快投放按揭贷款；5）加强贷后管理；6）展期不算违约；7）预售资金监管有特殊需求的，由银行向央行申请后可以使用；8）中央巡视组检查事项新内容：是否积极投放房地产行业贷款。”

针对以上自媒体截图中的内容，经向很多银行求证，目前却发现没有任何一家银行明确表示收到过关于上述信息的监管指示或窗口指导意见，这让我们对银行的信贷宽松有了更多的疑虑。

目前银行端主要是按揭贷款的放松，开发贷等并未有明显的放松迹象（仅部分城市、部分银行对白名单内客户有些许放松）。从9月份开始，大部分地方政府大幅加强了预售资金监管的力度，部分城市还提高了预售许可证的申请条件，而且对一些爆雷房企还采取了格外严格的资金监管措施，甚至相当于项目的封闭运作（100%监管）。在这种背景下，按揭贷款的放松其实对房企无法有实质性的现金流补充，也即想用监管账户资金归还前融本息、抽调回集团使用等存在很大的难度。除此之外，一些银行的开发贷在使用监管方面也严格了很多，我们现在做地产前融业务时甚至担心银行开发贷的放款无法用于置换我们的前融本息（或本金和收益）。

2. 在银行真正可以新增的房地产额度方面，我们目前还有一个很大的顾虑。

因为银行之前的表外业务有很大一部分投向了房地产，目前资管新规的过渡期即将结束，银行面临较大的表外回表内压力，因此银行新增的房地产额度实际上可能主要用来承接表外回表内，也即真正的增量其实非常有限，而只要银行的开发贷无法实质性放宽，那信托、私募以及其他各类做地产投资的机构其实都还是会非常谨慎，毕竟大家都指望着银行接盘。

我们认为，在银行贷款集中度的“两道红线”考核指标下，银行的房地产额度在当前市场环境下大量新增的可能性非常低，尤其是对于民营房企来说，最艰难的时期仍未到头。除了银行新增房地产额度有限外，信托端的情况也差不多。在“两压一降”的背景下，债权类融资产品越收越窄，昨天还有信托机构反馈称432地产贷款已暂停报批，而地产私募基金以及各类金交所、股交所的地产融资产品目前已很难看到新增的案例。

二、行业何时见底

这两天，很多同行问我们地产行业有没到达底部。我们预计，目前离行业到底还有3-6个月的时间。站在我们地产前融机构的角度上，银行房地产额度预计得等到2022年2、3月份才会大量释放，目前的政策底传递到市场底也预计要3个月时间，而最重要的投资人信心的重新回归则肯定得等市场出清且行业进入稳定发展期后才会出现。当然，就目前很多地产投资机构同行的生存困境而言，我们更希望市场的回暖能提前一些，而且即便我们能等，房企也肯定等不了，1000多万的房企从业人员以及上下游企业、农民工更等不了。

财联社11月11日报道称，“保利发展控股集团将在银行间市场发行20亿元人民币5年期中期票据”，可见11月9日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会的效果相当明显。市场普遍认为，境内债融资的放开对于国央企、城投公司和一些稳健的大型民营房企来说是很好的窗口期，如果给这类企业打开融资窗口后能实现国企和城投的信用输出，那市场的稳定将很快实现。举个简单的例子，在国央企或城投公司收购爆雷房企（各自所属区域内收购）的情况下，只需拿出少量的资金就能稳住存量的融资不崩盘，就如同2018年那一轮股权质押爆仓，大量的民营制造类企业引入了城投股东，这种情况下肯定能快速重建信用。当然，要按上述路径操作存在很多现实层面的难度，监管层肯定有更长远的考虑，也即市场出清的过程肯定要经历，因此行业层面预计还是得3-6个月才能见底。

三、是否已进入抄底时期

最近市场一直在说已经到了抄底期，就我们目前做并购配资遇到的情况来说，我们觉得收并购市场的实际成交表现其实非常一般，一是因为大家都没有多少余钱；二是大部分房企都还是以观望为主，挑挑拣拣的多，实际出手的很少。事实上，在后市不明朗的情况下，还有一些问题也比较核心，比如项目的市场预期、销售价格、销售去化速度、回款周期、融资难度等，收购方目前都有了更多的顾虑。以我们目前收到的并购融资需求为例，我们发现目前的收并购中项目经常遇到以下几个问题：

1. 目标项目位置不好，周边售价偏低；

2. 收购方在目前市场下行的情况下，下调对目标项目综合去化的预期，并下调心理预期成交价；

3. 目标项目以前就为转让方通过收并购拿到，地块在多年前成交取得，测算时清算土增税吃掉了大部分利润；

4. 目标项目拿地的楼面价过高，压低了后端的利润；

5. 目标项目为商业勾地项目，不计算自持方面收入的情况下，后端收益偏低等等。

当然，抛开上面影响收并购成交的因素，如果房地产市场已触底或者已进入平稳发展甚至上行期，那上面的问题其实都有很多解决的空间，并购融资对于我们前融机构来说也不在话下。回到最前面提到的“并购贷不计入三道红线”的消息上，因监管层最近确实在各方面征求意见，包括企业、银行、住建部门等，如果收并购过程中“承债”的部分可以不计入“三道红线”，那对于有实力抄底的房企来说绝对是天大的利好。客观来说，收并购拿地相比公开市场招拍挂拿地有着很明显的优势，不仅有利于存量项目重组，而且在杠杆的运用方面有更多的空间。