龙湖集团：稳健财务能力助力企业稳步前行

地产资管界

2020-08-27 11:09
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龙湖上半年营收约511亿，同比增长超三成。

来源：地产资管界

8月26日，龙湖集团发布2020年中期业绩报告，从财报数据可看出，龙湖依然秉持其稳健风格，稳步前行。

上半年在疫情的影响下，房地产行业受到了较大影响，但龙湖集团在其稳健作风下，仍实现增长。2020年上半年，龙湖共实现合同销售额1111亿元，同比增长5.2%。实现营业收入511.4亿元，同比增长32.6%；其中，物业投资业务收入同比增长30.4%至33.6亿元。归属于股东的净利润63.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%。

1 半年销售突破千亿元，实现有质量增长

上半年，龙湖秉承一贯的稳健与笃定，实现地产开发合同销售1111亿元，同比增长5.2%，在微弱的市场环境中仍保有增长。以其2020全年销售目标2600亿元计算，上半年已完成近一半销售目标。业绩会上，龙湖集团执行董事兼CEO邵明晓亦表示有信心完成全年销售额。

分区域看，各个区域销售较为均衡。长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为37.0%、24.9%、22.4%、12.0%及3.7%。

图：2020上半年龙湖销售区域占比情况

来源：企业财报

截至2020年6月底，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为3021亿元，面积1770万平方米，为未来集团利润持续稳定增长奠定坚实基础。

从目前龙湖的布局来看，主要聚焦在中一线、二线这样的高能级城市，以及大城市周边卫星城，以及长三角、大湾区等一些经济发达地区的强三线城市。从龙湖现在的土地储备货值上来看，一二线占比81%，卫星城占比9%，大概有不到10%在强三线城市，在此布局上，能够有效的支撑龙湖未来的高质量增长。

2 财务稳健，现金短债比升至4.55倍

从财务角度看，截至2020年6月底，龙湖集团净负债率如往年一样，依然维持在较低水平，为51.4%，远低于行业平均值。短期负债为172亿元，手持现金为784亿元，现金短债比为4.55，手持现金可完全覆盖短期债务，无短期债务压力。

此外，龙湖一年以上长期负债为1513亿元，长短期债务比为8.79，长短期债务比值处于合理和安全范围内。

图：2017-2020上半年龙湖财务情况

来源：公司财报

近期市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。按照该指标，龙湖地产均处于安全范围内，无踩线情况。

在“房住不炒”的定位下，降低杠杆率，控制有息债务一再被强调，尤其是疫情以来的融资宽松将难以再现。未来，市场将更加利好高度自律的房企。龙湖集团依靠高度的克制与谨慎以及“天晴补屋顶”的未雨绸缪，在今年初即把握窗口，完成了数笔境内外再融资。

因稳健的财务情况，龙湖也持续获资本市场认可，是国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构（标普/穆迪/惠誉）投资级评级的民营房地产企业。同时，大公国际（AAA）、中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定，令集团继续保持民营房企的最佳信用评级。

3 多元化业务稳步发展，商业运营未来可期

龙湖此前提出要做人与空间的连接，也就是“空间即服务”(SaaS，Space as a Service)。对此，龙湖自2017年以来确立住宅开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务，以践行“空间即服务”理念。目前四大业务实现了互相加持和协同发展，也形成了龙湖集团有别于其它房企的一大亮点。

在商业运营上，自2000年开始，龙湖集团就已介入商业地产的运营，经过20年的摸索和发展，目前形成了一套独特的体系，也走在了国内商业地产房企的前列。先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三条主要产品线，以适应不同区域和客群的需求。

表：龙湖商业地产产品线情况

来源：地产资管界整理

截至2020年6月底，龙湖商业已成功布局北京、上海、重庆、成都、杭州、西安、苏州、常州、南京、合肥等25座核心城市，总共开业40座购物中心，已开业商场建筑面积为387万平方米（含车位总建筑面积为504万平方米），整体出租率94.7%。

图：南京龙湾天街外景

龙湖表示，龙湖商业主要依靠抓住最主要用户的需求，按自身稳定策略，在选择城市上，会优先选择有地铁的城市，进而再优中选优，选出大概20-30个人口净流入和有消费潜力的城市，其中包括北京、上海、杭州、成都、重庆等。此外，龙湖商业的客群定位为城市中产新锐家庭，相对人群更广、更优质。

租赁住房方面，截至2020年6月底，龙湖旗下租赁住房业务冠寓已累计开业房间数达7.9万间，开业超过六个月的房源出租率为88.6%。对于租赁住房业务，管理层表示公司充满信心，主要原因是租赁住房有着庞大的用户群，主要集中在21-35岁。目前龙湖在租赁住房领域已形成了较强的运营团队，此外，公司在tod项目打造上，未来会根据项目的不同定位，在业态上增加一定比例的冠寓产品。