接盘正荣天津项目！美的置业还好吗？

杠杆地产

2022-03-03 15:37
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在正荣地产的 “2022年第一雷”终于捂不住爆了之后，后续的一系列项目转手工作备受关注。众多接盘方里，杠杆地产注意到美的置业很特别。

作者：杆姐

来源：杠杆地产（ID:Property-Market)

新春伊始，房地产洗牌加剧。

在正荣地产的 “2022年第一雷”终于捂不住爆了之后，后续的一系列项目转手工作备受关注。

众多接盘方里，杠杆地产注意到美的置业很特别。

01 三年跌三成

最新的工商资料显示，美的置业接手了正荣地产的荣福（天津）置业发展有限公司，荣福天津置业为项目公司，目前正开发“和筑梅江”项目。据公开报道，该项目的成交价格为11.28亿元。

美的置业是谁？估计部分杆友并不熟悉，但如果提到那位电商巨头美的集团，应该没人不知道。

家电大王何享健让美的成为家电巨头后，不满足于局限在家电行业，搞起了房地产，在资本市场也是风生水起。

2004年美的置业正式成立公司，但此后五年，却并未走出珠三角，表现平平。

直到2010年，美的置业开始走出珠三角。2010至2017年，美的置业先后布局西南、长江中游、长三角、华北地区，开始了其积极进阶之路。

2018年10月，登陆港交所上市，成功上岸，迎来了它的高光时刻。

图表来源|东方财富（特此感谢）

如上图东方财富的数据显示，2018年是美的置业增长近6年的增长最高点，营收同比增速达到70%左右。

正如其他狂飙猛进的房企一样，美的置业的快速扩张，也伴随着危机，并非表面那么风光。这期间，美的置业出现过重大事故，甚至造成了多人死亡。

2018年以后，美的置业的增长迅速放缓，营收同比增速下滑严重，甚至不及2016、2017年，2020年是其近6年的最低点，为27.6%，最新的2021年度数据还没出，杠杆地产将密切关注。

图表来源|东方财富（特此感谢）

前两年，和其他房企一样，美的置业增收不增利的情况也严重，如上图，2020年的归母净利润同比增速几乎忽略不计，2019年也同比2018年接近腰斩。

在此背景下，美的置业上市后股价也一直不温不火。当初IPO发行价为17港元，截至2月25日港股收盘，其股价为11.46港元，3年多跌去3成多。当然这也不完全是自身问题，还与诸多客观因素有关。

02 踩中一条红线，总负债略增

如今美的置业在公众当中的知名度虽不及家电，但其爆发式地增长却是传统家电业务无法比拟的，当然负债率也是无法比的。

根据最新半年报，截至2021年6月30日，总借款为571.21亿元。银行及其他借款、公司债券分别为449.17亿元、122.05亿元。

以三道红线为标准，美的置业踩中了一条红线，目前是“黄色”，越线的是扣除预收款后的资产负债率，超过了70%，为74.7%。

值得注意的是，在“明股实债”重灾区——少数股东权益里，美的置业的表现也颇为诡异，杠杆地产不做判断。

2021上半年，美的置业的应占利润里，少数股东权益为8.47亿元，比2020年同期的3.30亿元增长了156.68%，占了总利润的28.21%。

权益占比方面，美的置业的少数股东权益为204.23亿元，占了权益总额430.73亿元的47.41%。起码这不是好现象。

就在被报道接盘正荣天津某项目差不多同一时间，美的置业发布公告，称拟通过间接全资附属公司美的置业集团有限公司发行不超过人民币15亿元中期票据。预期第一期中期票据所得款项将用于项目建设。

和公告一同披露的，还有美的置业2021年三季度的部分财务数据，如上图，截至2021年9月30日，美的置业资产总额3206.3亿元，负债总额2648.5亿元，营业总收入520.94亿元，利润总额61.6亿元，净利润47.33亿元，货币资金259.72亿元。

负债总额来看，比2021上半年增加了不到200亿元，当然这里面还包括合约负债。货币资金也增长了些，2021上半年为233.9亿元。

03 融资提速，2022年生死之战

“黄色”的美的置业要发行中期票据，在杠杆地产看来，是2022年房地产行业融资友好的信号。可以预见的2022年此后几个月，融资会愈加友好，房企自救的机会也会更多，雷声滚滚是谁都不希望看到的局面。

但也要明确一点，黑铁时代，房地产粗放式高发展已经一去不复返，各种信号都表明，房价告别大涨时代，无论是房企还是购房者，调整心态很重要。

2022年，对很多房企来说就是一场生死之战。

对了，2022年1月大部分房企都已经发布了销售快报，但美的置业似乎迟迟未发布相关数据，杠杆地产翻阅了往年，其一般会在2月初或中上旬发布，不知道这次为啥还没发布？

从2021全年销售数据来看，美的置业表现还是可以，合同销售金额约1371.4亿元，同比增长8.7%；相应的已售建筑面积约1176.4万平米，同比增长5.8%。

按此前1500亿元的销售目标来算，2021年全年，美的置业完成年度销售目标约91.43%。

据中指研究院相关榜单，美的置业2021年销售额排名27，其中权益销售额以912.4亿元排名31。