作者：资产锐观察

来源：资产界

《资产锐观察》是资产界推出的一档财经播客栏目，聚焦不良资产、房地产存量市场、特殊机会投资与资产盘活。

本期特邀嘉宾：地小北，某资本管理公司副总裁，公众号「执生与执笠」 主理人。

她将结合多年行业实践，与我们一起聊聊新闻之外，那些真正影响资产价值的变化。

太盟40.26亿港元接盘恒大物业

恒大物业10月30日公告，太盟投资集团旗下Everest Holdings I Limited拟从中国恒大及CEG Holdings的清盘人手中收购约55.15亿股恒大物业股份，占总股本51.016%，现金对价合计约40.26亿港元。

其中，中国恒大持有的1.361%股份作价每股0.8359港元，CEG Holdings持有的49.655%股份作价每股0.7271港元。

买方还将承担CEG Holdings涉及的约5亿元人民币税费、交易费用及相关负债。

交易完成后，太盟将成为恒大物业控股股东。

按照香港《收购守则》，买方还需以每股0.8359港元向其余股东提出强制性全面现金要约。

如果剩余股份全部接受，要约部分最高还需约44.27亿港元。

太盟表示，交割后计划维持恒大物业上市地位，目前没有大幅调整主营业务和员工结构的计划。

交易尚需满足经营者集中审查等条件，协议约定最后期限为2027年2月12日。

恒大物业目前仍在正常经营。

2026年上半年，公司实现营业收入69.43亿元，同比增长4.5%；公司拥有人应占利润5.17亿元，同比增长9.5%。

截至6月底，在管面积约6.03亿平方米，可用资金约42.44亿元。

收入结构已经发生明显变化。

上半年来自第三方的收入约69.40亿元，来自关联方的收入约265万元；期内累计签约及续签第三方管理面积约4300万平方米，对应合同年饱和收入接近10亿元。

恒大物业同时还在处理此前留下的历史问题。

公司附属企业约134亿元存款曾被用于相关融资担保，随后遭银行强制执行。

截至2026年6月底，相关融资担保涉及金额约133.91亿元，已经全额计提减值。

恒大物业已通过诉讼向相关责任方追偿，部分判决生效，累计追回约950万元。

截至6月底，公司关联方贸易应收账款约20.89亿元，已经全部计提减值。

此次出售股份的主体为中国恒大及CEG Holdings的清盘人。

中国恒大清盘人10月22日披露，截至9月30日，累计实现资产变现约34亿港元；同期收到约200份债权证明，申索总额约3600亿港元。

恒大物业51.016%股份此次交易现金对价约40.26亿港元。

如果完成交割，将成为中国恒大进入清盘程序以来规模较大的一笔资产变现。

｜小北锐评｜

恒大已经进入清盘程序，为什么恒大物业仍然能吸引太盟拿出40多亿港元？

关键在于，这两家公司依赖的现金流已经不是一回事。

房地产开发需要持续拿地、建设和销售，前期投入大，资金回收依赖房屋销售。

2026年前9个月，全国房地产开发投资同比下降20.6%，房屋新开工面积下降24.9%，新建商品房销售面积下降13.2%，房地产开发企业到位资金下降21.6%。

开发平台在这样的市场环境里，需要面对存量项目销售、融资偿还和历史债务。

物业管理提供的是已经交付房屋的持续服务。

住宅建成以后，保洁、安保、设备维护、停车和公共区域管理仍然存在，只要物业合同继续履行，服务收入就可以持续产生。

恒大物业半年报里的收入结构尤其关键。

69.43亿元营业收入中，约69.40亿元来自第三方，关联方收入只剩约265万元。

中国恒大停止大规模开发以后，恒大物业已经不再依靠母公司持续输送新楼盘维持收入。

这就是这项资产能够单独出售的重要条件。

太盟取得控制权后，面对的也不是一家没有问题的物业公司。

6.03亿平方米在管面积能留下多少利润，要继续看项目续约率、物业费收缴率、人工和外包成本以及区域项目密度。

面积增加，并不天然对应利润增加。

133.91亿元历史融资担保追偿和关联方应收款，则属于另一套价值判断。

目前134亿元左右的相关损失已经计提，但实际累计追回只有约950万元。

未来能够追回多少、需要多长时间，与物业主营业务产生的收入不能混在一起计算。

因此，太盟接手后的任务很清楚：保住现有项目，提高续约和收费效率，继续争取第三方项目，同时处理历史应收款、追偿和公司治理问题。

这笔交易对中国恒大的清盘同样重要。

截至9月底，清盘人累计变现约34亿港元，而此次恒大物业控股权交易对价达到40.26亿港元。

对清盘人而言，恒大物业已经不只是一个上市公司股权投资，而是一项可以出售并形成现金回收的清盘资产。

继续持有，可能分享恒大物业以后的经营收益，也要承担股价、经营和交易环境变化；出售，则可以把这项资产转换成现金。

所以恒大物业这个案例里，值得关注的并不是“恒大为什么还有值钱的资产”，大型困境集团内部，本来就可能同时存在已经失去偿债能力的业务，也存在能够单独经营、持续收费的业务。

特殊机会投资要做的，就是把它们拆开：母公司出了问题，不代表集团里的每项业务都失去了价值。

能够脱离原股东继续经营、持续形成现金流的资产，依然可以找到新的买家。

24.98亿元清盘呈请，触发世茂90.68亿美元债务违约

8月27日，国通信托向香港高等法院提出清盘呈请，即申请法院将世茂集团清盘。

呈请依据为内地法院四项判决形成的债务，合计约24.98亿元人民币，涉及世茂集团对旗下项目公司信托融资承担的相关偿付责任。

首次聆讯定于11月11日。

世茂此前已经完成一轮境外债务重组。

2025年7月，重组方案生效，原有境外债务被重新安排为短期、长期债务工具和强制可转换债券等。

新的债务文件中设置了一项保护条款：如果针对世茂集团的清盘呈请送达后连续60天没有被撤销或中止，将构成违约事件。

国通信托的呈请在10月25日届满60天时仍然存在，因此短期票据、短期贷款、A系列、B系列、C系列长期票据、长期贷款等七类债务工具触发违约，涉及未偿本金9,068,154,524美元，约合90.68亿美元。

按照相关条款，本金、溢价及应计未付利息自动即时到期并须支付。

截至公告披露时，世茂尚未收到相关债权人的即时还款通知。

公司表示将反对清盘呈请，并寻求法律及财务意见。

香港高等法院目前尚未颁布清盘令。

｜小北锐评｜

一笔24.98亿元人民币的判决债务，为什么会影响90.68亿美元重组债务？

因为上一轮境外债务重组重新安排的是纳入方案债务的偿还方式，集团其他债权和司法程序依然存在。

境外债权人在2025年接受新的偿债期限和工具，给世茂留下更多处理资产和恢复经营的时间。

国通信托持有的判决债务没有随这次境外重组解决，清盘呈请持续60天后，又触发了新债务文件里的保护条款，90多亿美元债务原有的偿付安排随之失效。

这也是分析房企债务重组时很容易遗漏的一层。

重组规模再大，也不能只研究已经纳入方案的那一批债务。

集团内外剩余的判决债权、担保责任、诉讼和清盘程序，都可能影响新债务结构。

而展期能不能解决问题，最终还要回到企业的资产和现金流。

如果多给几年时间，项目能够完成销售，经营能够形成足够现金，债务期限延长就有价值。

如果未来现金流仍然覆盖不了整体债务，修改到期日以后，企业仍可能面对下一轮调整。

恒大物业和世茂发生在同一周，却呈现出两类不同的资产：恒大物业已经依靠物业服务合同和第三方客户持续获得收入，即使原控股股东进入清盘，它仍然可以单独出售；世茂的开发平台则继续受到销售、融资和历史债务约束，一笔没有解决的外部债权，就可能影响上一轮已经完成的境外债务重组。

对于特殊机会投资人，判断房地产困境资产，需要回答的也越来越集中：业务离开原股东以后还能不能运行，客户是否持续付费，利润能不能形成现金，剩余债务还有多少，以及重新盘活资产还需要投入多少资源。

历史成本只能告诉你过去花了多少，未来现金流才能决定今天值多少。

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资产界专栏作者：地小北

深耕特殊机会投资超过10年，曾任职于海岸投资（Shoreline Capital）、太盟投资（PAG）。

累计参与不良资产包本金规模超过100亿元，项目覆盖全国多个地区，贯通资产评估、投资、管理与处置全流程。

现主导破产重整投资与并购重组业务，重点参与大型房地产企业重整，并负责境外投资者合作及跨境资本引入。

南京大学、德国哥廷根大学法学硕士，行业深度公众号「执生与执笠」主理人。

现通过「资产锐观察」栏目，分享不良资产、破产重整与特殊机会投资实战经验。

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原标题：恒大物业卖了40亿，世茂90亿美元债务却爆了｜资产锐观察

世茂集团清盘呈请恒大物业太盟投资