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2023不良资产大会昆明站
痛的领悟
作者：很勤奋的路数
来源：路数（ID：ilushu）
三道红线的试点房企有没有可能扩容？
现行12家试点房企中梁控股（02772.HK，以下简称“中梁”）在6月24日投资者电话会议上给了肯定答案。
“预期未来还会有第二批，覆盖50强甚至是100强。”公司管理层称。
2020年8月，中梁和其余11家房企被喊去北京参与座谈会，并成为重点房地产企业资金监测和融资管理规则下的首批试点房企。
它们被要求完成降负债，每个月要上报情况。当然，还有比如，控制投销比在40%以内。
反正被点名了，中梁只能遵守纪律。
拿地上，中梁变乖变谨慎。管理层在24日的说辞是：“我们并没有过度依赖在集中供地的二线城市做投资。”、“避开过度竞争、限价过严的城市。”“今年可以适当做精准的土地储备。”
所以今年前五个月，它家的土地总账是：
用了338亿元新增了57个项目，新增货值900亿。地货比大于2.5倍。平均成本在4900元/平方。不过土地的权益比是50-55%，并表率在60%。
中梁强调了一点即不会去硬抢地。所以新增土储中，30%是二线城市的土储，其中仅有15%左右是来自于集中供地的热点城市。65%占比是类二线城市性质的三线城市。剩余的6%是四线城市。
三道红线倒逼下，中梁在销售上更加注重现金回款率和去化率指标。前者超过85%，后者超过70%。指标非常健康，为高周转开发商提供重要支撑。
三道红线也倒逼着中梁做进一步的债务管理动作。它成为12家试点房企中为数不多成功降到黄档的。
方式方法总结起来无非就是，一降低对高息债的依赖，比如减少364天公募债的发行，提高长债的占比；二是总量上不做特别增加。
不过，中梁也体会到了融资之难。比如，受制于监管层对融资端的严控，公司的境内直融目前没有新的进展。
同样，中梁在银团贷款上也只是分到一点点肉——到明年3月到期的7000万美金双边银团。“因为银行额度一般会留给最高评级的企业，不太会有增量。”管理层坦诚。
中梁认为自身总体债务水平可控且短期内没有兑付及再融资压力。原因一是公司主要依赖于以项目抵押为主的开发贷，时间上比较分散没有到期集中度。二是按照项目现金流提早安排回款。
中梁预计自己到今年6月底总债务和去年年底持平。尽管黄档房企年有息负债增速可以达到10%，但中梁不会选择去突破。
具体到财务结构上，中梁有信心在今年6月底将非银贷款在有息负债中的比重从2020年年底的28%降到25%，如果顺利，2021年年底降到20-25%。
但另一方面，中梁未必一定能在今年年底将平均融资成本从8.5%降到年初预期的8%。原因是未来6个月内，美元债融资成本的不确定性。管理层希望外界能够理解。
成为试点房企后，中梁的感受挺深：
一、不要对调控存有会放松的预期；
二、即便个别城市有收紧，但市场整体销售会维持稳定，不会大起大落。
三、对于试点企业来说最困难的时刻已经过去，而非试点企业未来会比较难。
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