作者：DealingMatrix

来源：搞债的雷猴（ID：bond_monkey）

2020年的广州富力地产股份有限公司（以下简称“富力”）如同中了化骨绵掌，走的并不顺利。

在5月9日，富力在海南的红树湾项目的整改，仍被中央第三生态黄精保护督察组认定为不到位。

这一被企业董事长李思廉看重的项目，前后已经整改近4年时间。面对屡次整改通报，富力的态度一直是“积极认错，拒不悔改”。

项目上麻烦不断，今年在卖房营销上也翻了车。大手笔邀请主持人李湘直播卖房，一天内只卖了20张优惠券，一套房。

债市大佬们观察到富力的发债困难，短期偿债压力巨大，其酒店生意又一直在拖后腿。在较为艰难的房企大环境中，产品难卖也成为富力营销的一大痛点。

图片来源：DM查债通APP

一、债券融资情况

在岸债券方面：

富力今年还未有发行在岸债券。

目前，富力共有流通中人民币债券20笔，当前存续433亿元，今年待付本金利息76.12亿元。

图片来源：DM终端

在岸债未来偿债现金流分布图如下：

图片来源：DM终端

今年富力的在岸债偿债情况尚可接受，未来两年是偿债高峰，今年必须在融资上加班加点，四方来财，迎接未来的兑付挑战。

5月10日，深交所消息称，富力的2020年面向专业投资者公开发行ABS项目状态更新为“通过”。根据募集书，该100亿元债券募集资金将全部用于偿还富力地产已发行公司债券的到期及回售部分。

该债权类别为小公募，本次债券规模不超过人民币100亿元(含100亿元)，采用分期发行的方式，其中，首期发行规模不超过人民币50亿元(含50亿元)。

未公告券方面：

富力在发债的路上一直鼓足着力气。上交所在3月25日通过富力地产非公开发行的2020年公司债券，该债券拟发行金额40亿元。

富力地产未公告债券如下图所示：

图片来源：DM终端

离岸债券方面：

在今年，富力只发行1笔境外债，发行规模是4亿美元，期限是4年，票面是8.625，融资用途是归还一年期内的中长期债项。

目前，富力的离岸债券共有10笔，当前存续为51亿美元，今年没有美元债到期。

富力的离岸债券如下图所示：

图片来源：DM终端

今年富力的发债一直在没有迅猛发展，市场人认为“发债困难”。在债务重压悬顶下，无力感再次向富力袭来。

美元债行情：

在美元债行情中，DM有一项重要的指标来判断其成交活跃性，此指标为流动性指标。流动性指标得分从1至5，1分代表流动性最好，5分代表流动性最困难。

富力的Bloomberg美元债行情以及IHSMarkit美元债对照行情，如下表所示：

数据来源：Bloomberg、DM

富力的美元债的流动性均不错，其中流动性稍弱的一只美元债“XS1923588096”，票面是9.125，是美元债中票面利率最高的。

在岸债券行情：

近一个月来，流通中在岸债券的历史成交量第一为“16富力06 “，成交量为9.70亿元。成交量排名前三的债券余额均不少于40亿元。

近一个月成交量前五的债券如下图所示：

图片来源：DM查债通APP

在《DM查债通》APP上，可实时跟进不同经纪商成交行情，并可选择不同成交维度进行对比分析。

2020年国内外各大评级公司纷纷更新对富力的评级。

2020年4月29日，标普确认富力的评级为B+，展望是“稳定”。

标普认为，富力的现金流动性和债务杠杆率会在未来的12个月有所改善。

2020年4月3日，穆迪将富力地产“Ba3”企业家族评级及其子公司富力香港“B1”企业家族评级列入降级观察名单。

穆迪就近期富力的表现表示担忧。

穆迪表示，未来12个月，富力将有620亿债务到期，且将在2020年第二季度派息45亿元。但是从富力地产2019年报数据来看，富力现金持有量约380亿元，加上扣除基本经营现金流项目后的合同销售收入，并不足以覆盖其债务。

2020年1月14日，YY对其评分为6分，与上期持平。

YY认为，富力地产的经营状况总体比较平稳，属于大型地产企业。2019年克而瑞销售金额行业排名第21位，项目主要分布在直销市、省会、经济发达的城投等城市。

但需要注意的是，公司的财务杠杆偏高，资产中投资性房地产占比较高，需要关注其价值变动对资产质量和财务状况的影响。

2020年3月31日，DM量化评分对富力的评定为BB，较上期下调2级，现量化评分对应的违约概率为0.81%，较上期提高0.43%。

关于国内外各评级机构对富力的评级信息，DM查债通均有收录，详情可登陆APP了解。

四、项目分布

富力在全国共有232个项目，项目着重分布在三/四线城市。

一线城市有21个项目，具体分布数量为广州10个，北京8个，上海3个；

二线城市共有99个项目，排名前三的是太原13个、天津11个、石家庄7个；

三/四线城市共有108个项目，排名前三的是唐山7个、惠州7个、湖州6个。

数据来源：DM终端-地产债版块

富力在二线和三/四线城市的项目分布几乎相当。

富力的地产货源相对比较充足，疫情主要是对国内低线城市的房地产投资带来冲击，但是对于一线城市的核心房地产，相对比较稳定。

未来富力的项目主要是以城市更新项目为主，成本比较低，风险较小，利润及利润率的增长遭遇黑天鹅冲击的几率较小。

据房管局统计数据，从今年1月到5月至今，富力销售总金额为118.20亿元。

按城市能级分类，富力销售分布主要集中在二线城市。

其中，一线城市销售金额8.01亿元，占总金额6.78%；

二线城市销售金额为65.99亿元，占总金额的55.83%；

三/四线城市销售金额为44.19亿元，占总金额的37.39%。

数据来源：DM终端-地产债版块

按物业类型分类，富力销售主要集中在住宅。

其中，住宅的销售金额89.86元，占总金额97.72%；

商业的销售金额2.5亿元，占总金额2.63%；

办公的销售金额1.07亿元，占总金额1.11%。

数据来源：DM终端-地产债版块

在2019年上市房企销售排行榜中，富力的销售金额行业排名第22，销售面积行业排名第17，销售均价行业排名第62。

其中，富力2019年销售金额1381.90亿元，同比增长5.44%；

2019年销售面积1254.76万平方米，同比增长23.26%；

2019年销售均价为11013元每平米，同比降低14.46%。

DM终端数据及时整理出富力发布的企业销售月度数据。包括：销售金额、销售面积、销售均价，并且数据同比变化和行业排名一目了然。

图片来源：DM终端-地产债版块

2019年，对比于百强房企，富力的销售增速有所放缓，一线和二线城市的占比较高。

今年同样是在二线城市上发力，但是目前三/四线城市的土储上升，后续有可能面临销售土地去化的风险。

近三年富力在拿地上勤勤恳恳，在拿地面积上保持在20名左右。

2017年拿地总金额327.41亿元，；拿地面积838.08米；

2018年是拿地均价的低谷，拿地总金额216.99亿元，拿地面积攀升至956.42万平，拿地均价只有2269元每平；

2019年拿地金额为217.77亿元，拿地面积693.52万米，同比减少27.49%；

图片来源：DM终端-地产债版块

据国土资源部统计数据，从今年1月到5月份至今，富力总拿地金额为40.56亿元。

按城市能级分类，富力今年在拿地金额上重心押宝在二线城市。

其中，一线城市未有涉及；

二线城市均从太原市拿地，金额为125.32亿元，占总金额的62.42%，

三/四线城市均从兰州市拿地，金额为15.24亿元，占总金额的37.57%。

数据来源：DM终端-地产债版块

按物业类型分类，富力的住宅拿地金额为30.23亿元，占总金额的74.53%；

商业/办公拿地金额为10.33亿元，占总金额的25.46%。

数据来源：DM终端-地产债版块

目前拿地上依旧是走谨慎的路线，这跟其拿地方式的变化有关。

2019年末富力总土储建面为5790平方米，土地储备相对充足，消化周期在4-5年左右，可支撑企业未来开发正常需求。

富力是旧改项目发家，未来也是通过重点开拓城市更新项目来换取土储，比起招拍挂和收并购，此种方式结算下来会得到更高的净利润率。

从2019年财报中，可看出富力的高负债的危机凸显。

盈利数据方面：

企业毛利率为238.6%，相较于去年下降24.15pts；

归母净利率为10.7%，相较于去年下降0.24pts;

营销及管理费用率为6.6%，相较于去年上涨0.79pts;

偿债能力上：

短期借款及长期借款当期部分622.70亿元，同比上涨18.94%；

净负债率为198.8%，同比上涨14.81pts;

借款总额为1971亿元，来源占比包括银行贷款49%、离岸债17%、境内债22%、信托贷款12%；

长期借款为1348.70亿元，同比增长22%；

短期借款为141.16亿元，同比增长2%；

流动性资产方面：

集团现金为384.4亿元，同比增长10.7%；

其中，流动现金及其等价物为229.04亿元，同比增加16%；

受限制现金为155.31亿元，同比增加4%；

截至2019年12月31日，集团从银行获得非承诺性银行授信额度约为1200亿元尚未动用；

富力的账面的流动现金并不能完全覆盖短期借款，捉襟见肘。

2020年第一季度报告出炉，财务数据也不尽如人意。

在今年第一季度，富力的净利润同比下滑65.68%，一年内到期费流动性负债提升43.32%。

富力曾经称霸房企的“华南五虎之一”，现在重债如同达摩克利斯之剑悬顶，危机四伏。

有高人总结了富力近几年频频掷错的棋子。

1） 过早涉及商业地产，拖累了住宅部分的发展；

2） 过早下沉至三四线城市，在没有强有力的政策支持下，影响了利润攫取；

3） 2016年的三四线城市的棚改红利期间，没有重力发展；

4） 2017年重金热钱拿下万达酒店业务，逐年亏损，元气大伤。

富力逐渐变成“负力”，难在负债高筑，难在流动疲弱。希望以后的富力能审时度势，再不要踩错发展的节拍了。

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原标题：踩错点的富力，高债悬顶难再发力

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