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2021年拿地,将进入hard模式

一些房企的区域公司投资部,将纯粹沦为写报告,做测算,走流程,每块地都参与,但是每块地都无法参拍,存在感极弱的“场外观众”。

作者:投拓江湖

来源:投拓江湖(ID:TT707276146)

2020年最后的两个月,地产圈内有两件大事尤为引起大家的关注:一个是“三道红线”政策的发布并落地,地产圈一时间噤若寒蝉,各大房企开启了疯狂甩货降负债的模式;另一个是央行在年末最后两天,颁布的商业银行涉房贷款比例新规,未达标的银行,将在未来2-4年内降低涉房贷款(包括给房企融资和个人住房贷款),这一举措可谓是将房企的融资限制得死死地,房企融资的主流渠道,几乎被堵死。

监管层面的意图已经很明显,将住房不炒从制度的根上贯彻,将房价猛虎牢牢控制住。避免房地产一家独大,占用过多的金融资源,社会资源,从而为实体经济发展,让出更多的资源。

在这个大背景之下,房企为了赢得生存的空间,也是做出了各种应对。比如,2020年有不少曾经没有上市计划,却最终也在香港敲钟的房企;比如,2020年下半年开始的,房企物业公司扎堆赴港上市的高峰;再比如,近一两个开始的某些房企疯狂卖资产模式,以及内部员工全款购房巨额折扣举措。

刚过去不久的2020年,房地产很难吗?

统计数据显示,2020年1-11月,全国商品房销售总面积150834万㎡,同比增长了1.3%,商品房销售额148969亿元,同比增长7.2%。因为12月的数据还没出来,但是预计2020年全年的销售总面积在17亿平米以上。单从数据上来看,2020年的房地产还算不错的,而且还是在经历了疫情的情况下。但是大家感觉2020年的房地产很难搞,这是为什么?

因为行业集中度提高了,行业的天花板也快见顶了。

从上图易居克而瑞统计的数字来看,百强房企在去年的销售金额增长情况,是远超于行业平均的7.2%。这说明房地产行业的集中度越来越高,强者恒强的局面在进一步加剧,TOP房企在市场中的占有率越来越高。

从投资端口来讲,根据易居克而瑞的数据显示,2020年TOP30房企拿了货值70%的新出让土地,TOP10房企拿了约40%的货值。这个现象,还在进一步加剧,2020年前三强的碧桂园、恒大、万科都是七千亿或者接近七千亿级的规模。千亿房企在2017年的时候,还只有17家,2020年的时候,已经有35家,三年时间翻倍了,今年预计将突破40家。

因为我国的城市化进程已经到了中后期,人口增长和城市进程客观的情况,不足以再支持房地产销售面积再像以前那样高歌猛进。未来的房地产总量市场,将会进入一个极为缓慢地增长,甚至无增长的阶段。但是TOP房企各个的规模都越来越大,总的池子只有这么大,都要做规模图发展,大家对于土地和市场的抢夺,会进入更加激烈的阶段。

2020年的三道红线和涉房贷款收紧政策,在今年势必还会继续深入执行,甚至不排除还有新的收紧融资政策推出。缺钱,会成为越来越多房企的常态,之前步子迈得比较大的房企,会纷纷加入降杠杆的行列,争取早日进入绿色线以内。受房企经营理念的转变影响,其拿地策略也会发生180度的大转弯,一些急于降杠杆的房企,会在一段时间内,甚至是很长一段时间内不拿地。投资拿地优先的方针,会让位于销售和回款优先,营销部会重回C位。

这个现象,相比大家应该有所察觉了。有的公司已经陆陆续续开启了投资部裁员行动,有的区域公司投资部年初还有8的人,现在好多只剩下2-3人,团队精简了不少。与此同时,人力部门又开始不遗余力地招营销的人员,重金挖角各大房企的销售大佬。

本身子弹就有限的房企们,拿错地的试错成本会越来越高,对拿地的态度越来越谨慎,会选择优先布局重点城市的优质地块。目前不少房企都在纷纷回归一二线城市,力求将拿地风险降到可控水平,同时提升销售回款速度。在大家的投资策略趋同的大背景下,一些重点大城市的土地市场,竞争还会更加激烈,这在2020年已经有所展示了,未来还会进一步延续。

因此,未来房企想要拿地,将会进入hard模式。在一个存量竞争的市场里面,更加比拼一个房企的运营能力,操盘水平,产品溢价能力。这些重点城市的政府,为了防止房地产过热,会推出更加严格的拍地游戏规则,无偿移交只是入门级要求,同时会加以限地价限房价,甚至要求现房销售等条件。对于那些固守较高利润指标的,同时自己在产品和运营能力方面跟不上的房企,将会陷入拿地极度困难的尴尬境地。大部分地块,算上自持和无偿移交,甚至会出现起拍价都算不过账,或者起拍价刚刚满足上会条件的极端情况。

一些房企的区域公司投资部,将纯粹沦为写报告,做测算,走流程,每块地都参与,但是每块地都无法参拍,存在感极弱的“场外观众”。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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