经典土地“骗局”套路，你中过几招？

陌爷地产圈

2021-03-05 10:21
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“土地中介”作为一个庞大的神秘组织，投拓们在不断甄别与栽坑的过程中，也慢慢识别和总结出了土地中介的套路。

作者：陌爷地产圈

来源：陌爷地产圈（ID：gh_6e6c6fd48723）

房地产投资圈一直有个神秘组织，他们来自于各行各业，信息渠道广泛、人脉触角之深，遍布金融、政府、地产圈等等

他们张口几个亿的项目，闭口百万方的地块

他们上可对接政府高要，下可撩拨投拓狗们躁动的心

是的！他们就是“土地中介”，学名居间方

尤其是做收并购和勾地类项目的投拓们，跟这一类人想必经常会打交道

社交情形大多出现在觥筹交错的宴会上、清雅别致的茶馆里、寂寞骚动的KTV里

对于投拓人员而言，可以从“土地中介”方手中获取各类土地信息，当然是需要加以甄别的

“土地中介”作为一个庞大的神秘组织，投拓们在不断甄别与栽坑的过程中，也慢慢识别和总结出了土地中介的套路

见土地方前需要资金证明

对于土地方的信息，居间方往往会广撒网，而为了在土地方面前展示潜在的实力意向房企，往往会要求房企出示资金证明，动辄几个亿

然而对于普通房企而言，一般都不会让资金趴在账户上，但对于居间方而言，之所以要你的资金证明，主要是拿去跟业主方吹牛，或是用在其他项目推荐上

资金证明只是一种形式，甚至有时候还没见到地主前，让房企出具收购意向书等文件，这种情况见多了就知道很扯淡，企业资质工商信息网直接可以查到

热衷于账户共管

在前期接触有初步意向后，居间方一般会热衷于催促双方签订意向收购协议及排他协议，目的是在于尽快锁定双方，这样的话居间费看起来也更有着落

但是共管账户虽然是双方共管的模式，账户资金打给对方需要收购方的同意，但是仍然存在较大的风险和损失：

（1）监管账户上趴的资金本身就是一笔不小的成本，尤其对于高周转企业

（2）监管账户从法律角度，存在被强制执行的可能性

（3）监管账户的解除也是需要共管双方的同意

因此，在接触该类居间方时，一旦对方在前期就提出账户共管，那么需要额外谨慎

见不到面的神秘领导

许多土地中介喜欢把政府关系放在口头边

诸如“领导在北京，关系背景比较硬”、“省里有关系，挂牌和定向出让肯定没问题”等话术

对于神秘领导的能力虽然模棱两可，但是为了推进项目，也要将信就信，不断试探

调规、变性成为口头禅

历史遗留地块往往都是有很多bug，除了高溢价带来的无票成本以外，复杂债务关系、规划方案调整等都可能成为否掉项目的关键因素

市面上存在一批土地由于规划限制、方案报批等原因陷入开发困境，这时候一定不要轻信土地中介所谓的调规、变性等说法

实操层面上难度是非常大的，甚至需要批到中央层面，这种情况下，大多无异于天方夜谭

说来就来的政府会议纪要

政府对于土地出让、项目立项、方案审批等都是基于文件制度，很多时候土地中介为了让话术更加具有可信度

在无规定文件的前体下，就会吹嘘土地方的资源，基本就是没有什么事情是政府的一份会议纪要解决不了的

比如，在跟村企合作中，关于土地款能否返还到村里、关于土地款能否分成等，在不靠谱的土地中介看来就是一纸会议纪要的事