疫情下的地产企业

巴路君

2020-03-01 14:29
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新冠肺炎疫情对地产企业的销售、土地购置、税费缴纳、融资有何影响呢？政府对地产的政策会有哪些改变呢？

作者：真叫东坡

来源：巴路君（ID：baluzhengguijun）

本次新冠状病毒肺炎虽然致死率不算高，但传染性非常强，对经济的影响很大，2月份的PMI跌至35.7，企业的信心似乎并不足，这种情况下地产企业会受何影响呢？笔者尝试对这一问题进行分析。

1.对房产销售影响有多大？

在疫情期间，房产销售肯定有重大负面冲击，除湖北外，其它地区房产销售的影响可能持续两三个月左右。

从过往历史来看，2003年的非典对当时处于上升阶段的房地产业的销售影响很大，但对施工和投资的冲击并不明显。2003年中国商品房市场还在高速发展，2003Q1房地产领域从销售到投资都出现了过热迹象，一季度商品房销售额同比增速达到45.2%，受非典影响，特别是疫情被国家重视并开始全国严控以后，房地产销售额增速以及销售面积均大幅下滑（如下面两图），受疫情影响严重的广东、北京和香港概莫能外，而且香港中原城市指数报价跌至31.37的历史最低点。今年和非典那年不一样的是，现在房地产市场在国内经济中占比比较大，居民杠杆率更高，如果居民收入受影响，导致地产销售下滑和断月供，这个行业对经济带来的冲击可能会远高于非典当年，毕竟02年我国的商品房市场才开始大量起步，那时居民杠杆率更低，城市化进程还在高速起步阶段，而现在房地产的销售特别是销售面积基本上已经到了拐点，再叠加新冠肺炎疫情的影响，今年疫情期间，特别是2-4月份，房产销售应该都是同比负增长。

非典前后我国房地产施工面积、投资完成额和销售额情况

数据来源：中金研报。

非典前后广东省商品房销售面积情况

资料来源：中指院数据

从克尔瑞发布的2月份全国主要房地产企业全口径销售情况来看，除恒大外，其余房企销售同比均大幅下跌，平均跌幅接近50%。恒大的降价政策应该产生了一些积极作用，但是否有水份还要看有多少能转化为报表预收，是否持续还要看3月份的销售情况。

2.税收缴纳和土地购置有何影响？

地产企业的资金支出中，土地购置费、土地增值税和企业所得税是非常重要的三个方面，如果销售不佳，支出能否减少或延缓呢？如果去年底或1月份拿的地，这部分面临一定土地购置费支出压力，当然部分地方ZF延长了企业缴纳土地购置费的时间。土地增值税和企业所得税的缴纳对企业的影响相对有限，土地增值税一般是按月度预缴，项目竣工结算时进行汇缴清算，如果月度没有施工或结算，那土增税基本就不用缴纳；企业所得税一般是月份或季度预缴，第二年5月份之前进行年度汇缴清算，即使以前少缴纳了，现在也还没有受影响的时间。

3.融资情况有何变化？

开发型房企都是高杠杆运行，所以有息负债本息的支付压力一直较大。由于银行涉房贷款一般只有四证齐全的开发贷和并购贷，而没有流贷，同时地产企业公开市场现在只能借新还旧，所以原有债务的滚动就非常重要。在疫情发生后，银行受到的指导是应续尽续，但原有债务还是需要按时偿还，所以在银行涉房贷款政策发生明显变化前，房企的资金压力仍然较大；而交易所和交易商协会对地产企业的融资政策有所放松，以前被关小黑屋的企业重新开始活跃在公开债券发行市场。从利率上来看，公开市场的发债利率水平基本上都有所下降，以一年期的供应链ABS来看：碧XX前年发在6.2%，到了现在变成了4%左右；世X前年发在5.4%，现在3.6%；年前1年期7%的时X，现在5%以下，公司债直接放弃2年只发3年和5年期。搞得很多老司机都说，现在真是下不去手啊！

4.ZF对地产的政策有何变化？

我们想要确认的是ZF对地产的政策是否有放松？如果有，有多大程度的放松？根据笔者的观察，中央和地方ZF对地产的政策上略有区别，部分地方政府想通过刺激房产市场来拉经济，但中央的政策还是房住不炒，央行和银保监会也都表示房地产金融政策没有调整和改变，遵循一城一策原则。中央的政策可以理解为救企业、保就业，但不过分刺激市场，对地产市场的态度是托而不举。

一个好的观察样本：2月21日，河南驻马店市发布新规，将职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%；同时，对在市中心城区、各县城区购买首套居住房屋的人还给予补助，包括各类人才补助200元/平、大中专以上毕业生补助150元/平，农民工补助100元/平。但好景不长，2月28日，河南省委、省政府约谈了驻马店市人民政府，要求其提高政治站位，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要求驻马店市政府切实落实城市主体责任，保持房地产调控政策连续性、稳定性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现稳地价稳房价稳预期的三稳目标。

另外，一城一策的22个城市更是比较好能观察中央涉房政策的样本。以苏州为例，2月28日，苏州住建局发布通知，降低预售门槛，以前规定必须现房销售的因疫情影响可以提前相应天数预售，不能按期竣工和交房的，可以按期顺延，这样的举动更多的是对以往过于严苛的涉房政策进行纠偏，更多体现出保企业的目的，如此类托而不举的政策可能是未来相当长一段时间内的涉房政策主基调。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

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原标题：疫情下的地产企业

地产购房疫情政策影响