市场利率走高，基建REITs明暗未卜

杨老师的基建课堂

2020-09-18 10:44
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基建REITs的收益，还香吗？

作者：杨晓怿

来源：杨老师的基建课堂

在发改委与证监会的大力支持下，基建REITs试点的制度环境不断完善；各省的试点申报工作也已经开闸，多家上市公司公告了拟发行基建REITs的资产。但是，随着市场利率的不断变化，投资人对于基建REITs的态度出现了微妙的变化；在部分地方债的发行利率突破4%之后，基建REITs的收益与分红还具有足够的吸引力吗？

市场利率上升

今年3月，由于疫情对经济的冲击，市场融资环境大幅宽松；地方债与城投债的发行利率屡次创下新低，并且融资规模也达到新高。但在经济逐渐恢复后，宽松自然随之远去，近期的市场利率快速攀升。不仅有多支地方专项债券的发行利率突破了4%，许多高信用等级的城投债也选择终止发行债券、期待市场环境的改善。在这样的大环境下，许多项目的融资也开始受到不可避免的影响，基建REITs也不例外。

虽然基建REITs属于公募基金，可以直接向社会公众发售份额；但投资人始终是“用脚投票”，在其他固定收益产品更具有吸引力的情况下，基建REITs的推进速度自然也将受到影响。各地的项目落地时间，同样将有所推迟。

基建REITs收益几何？

基础设施属于公益性投资，其收益率水平通常是不高的。这一点在发改委对于试点项目的要求中就可以发现，在要求比较高、相对谨慎的试点阶段，仅要求项目投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。

这意味着大部分项目本身能够产生的收益在4-5%区间，乐观的情况下略高于同期LPR水平；但在如今的环境下，基建REITs的收益率实在谈不上吸引人。更何况，如今基建项目市场化运作还不是非常成熟，其现金流的保障程度还依赖于原始持有人增信；这一收益水平和市场投资人的期待，似乎将有不小的差距。

用什么来吸引投资人？

那么，基建REITs到底依靠什么来吸引人呢？从国际经验和国内的实际情况来看，主要在于两点：

一是在市场利率走低时。市场利率是不断变化的，虽然如今的利率水平显得很高，但也会随之经济状况出现波动；一旦出现宽松，那么基建REITs的收益率还是可以跑赢同类产品，得到投资人的信赖。

二是REITs另一大收益来自交易，随着基建市场的不断完善，部分基建资产的潜在价值也会出现提升，收益水平跑赢LPR的可能性也将持续增加；虽然从当下环境来看还有很大的差距，但从远期看存在可能。

因此，从大环境来看，当前的基建REITs或许将受到市场利率波动的影响有所推迟；但总体趋势仍然向好，只是距离基建资产证券化的“上量”，依然很远。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

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