作者：Osyth

来源：资产界

法拍房，真的爆了。

今年上半年，全国法拍房上拍41.41万件，同比增长11.64%；成交10.5万件，同比增长28.37%，成交金额1373.82亿元，同比增长15.08%。

进入司法拍卖的，也已经不只是普通住宅，企业抵押物、豪宅、商业物业、烂尾项目，正在一起进入处置市场。

01

41万件房产入场，法拍不只是断供房

今年进入司法拍卖市场的房地产，明显增加。

最高人民法院数据显示，2026年上半年，全国法拍房上拍41.41万件，同比增长11.64%；成交10.5万件，同比增长28.37%，成交金额1373.82亿元，同比增长15.08%。

成交量增幅，比上拍量高出近17个百分点。

最高法2026年上半年执行数据

中指研究院的监测也给出了相似结果。

今年上半年，全国法拍市场累计挂拍约46.3万套，同比增长23.1%；成交约10.3万套，同比增长29.8%，成交金额约1515亿元。

中指研究院上半年法拍市场监测报告

两组数据统计范围和口径不同，但结果一致：进入司法拍卖市场的房地产增加了，成交增长更快。

最高法同时披露，今年上半年，全国法院首次执行案件收案同比增加9.9%。

对于查封的不动产和其他大宗资产，法院也在持续推进处置和盘活。

进入拍卖场的资产，也不只是个人住房按揭断供后留下的住宅。

经营贷、企业借款、民间借贷、担保纠纷、房企债务和破产资产，都可能最终把房地产推入执行程序。

今年4月，杭州武林壹号一套331.51平方米住宅及两个地下车位进入司法拍卖。

公开信息显示，这套房产背后涉及一笔接近8000万元的借款纠纷。

房产以2930.5万元起拍，6人报名，经过28轮竞价，最终以3256.5万元成交。

今年1月，德信集团创始人胡一平与妻子名下一套376.8平方米的金色海岸住宅也被拍卖。

这套房产此前抵押给上海银行杭州分行，对应最高债权金额4500万元。

此后，胡一平、德信控股、德信地产等卷入金融借款纠纷，法院确定的执行款约7595万元。

债务未履行，这套房产最终以3199.4万元成交。

德信胡一平金色海岸法拍页面

一个来自高额借款纠纷，一个来自企业及实控人共同卷入的金融借款纠纷。

法拍房放量，背后是更多债务资产开始进入执行和处置环节。

02

同是深圳豪宅：一套溢价130%，一套六折两度流拍

资产进入拍卖场后，价格开始被重新估量。

今年前7个月，全国法拍住宅平均成交价约8081元/平方米，同比下降9.1%。

但落到具体房源，同一座城市、同样是豪宅，成交结果也可能完全不同。

今年4月，深圳华侨城纯水岸十四期一套301平方米大平层进入司法拍卖，评估价1881万元，起拍价1505万元。

最终经过45次出价，以3500万元成交，较起拍价溢价132.52%，成交价甚至明显超过评估价。

两个月后，深圳另一套豪宅却是完全不同的结果。

6月，南山蛇口半岛城邦三期一套356.01平方米一线海景顶层复式进入法拍。

房源二手市场参考价接近1.2亿元，按评估价约六折起拍后，连续两轮流拍。

第三次上架时只有1名买家报名，最终以7072.64万元底价成交。

深圳半岛城邦三期顶复拍卖页面

一个被买家一路加价，一个降到六折附近还经历两次流拍，这也是当前法拍市场最直接的价格分化。

纯水岸所在的华侨城片区、半岛城邦所在的蛇口，都是深圳高端住宅集中区域，但即便在同一个城市，产品稀缺性、房屋现状、产权负担、起拍价格以及买家接受程度不同，最后形成的价格也会相差很大。

从深圳整体行情看，今年前7个月，法拍住宅平均成交折价率为94.4%，也就是成交价格整体已经比较接近评估价。

纯水岸这样的高溢价房源属于少数极端案例，并不能代表深圳所有法拍住宅。

最高法此前也进一步规范网络司法拍卖中的财产调查、询价和信息披露，要求法院查清不动产占有使用、已知瑕疵，以及租赁权、居住权等权利负担，并向竞买人披露。

这些信息最终都会反映到买家的报价里。

评估价、抵押价值和起拍价，只是资产进入司法处置时的参考。

同一套房值多少钱，最后还要经过公开竞价检验

03

烂尾十年卖出2.47亿，困境项目也能找到接盘方

资产完成交易后，第三个变化出现在退出端。

一批长期停工、债务复杂、原开发主体无力继续推进的困境房地产，也开始通过司法处置寻找新的接盘方。

昆明官渡区一个总建筑面积约9.65万平方米的商务中心，就是其中一个典型案例。

项目2015年停工，此后烂尾约十年。

背后涉及抵押权人、施工单位、农民工、税务机关以及其他债权人，处置难度远高于普通住宅。

2025年，当地法院启动集中处置，采用“分类评估、整体拍卖”的方式寻找投资人。

第一次拍卖未能成交后，项目在第二次司法拍卖中以2.47424亿元成交，由一家商业运营管理公司竞得。

但成交并不意味着处置结束，后续还要继续处理抵押权人优先受偿、施工单位工程款、农民工工资、交易税费以及项目交付、改造和运营等问题。

竞得方接手后，原项目也开始进入新的改造和运营阶段。

昆明这个项目遇到的问题，并不是个例。

对烂尾楼、在建工程和房企破产项目来说，成交之后往往还要继续解决债权分配、工程续建和项目交付。

今年9月，最高人民法院印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》，进一步为这类复杂房地产项目的整体处置明确规则。

《纪要》提出，房地产企业破产财产处置应遵循价值最大化原则，一般优先采取房地产项目整体出售；破产财产变价出售原则上通过拍卖完成。

对于在建工程，还要一并处理购房合同履行、后续建设和项目交付等问题。

这类项目的法拍，和普通住宅法拍并不是一回事。

普通住宅成交后，核心问题更多是交割和腾退；烂尾楼、在建工程和大宗商业项目，则要同时处理债权清偿、工程续建和后续运营。

法拍在这里承担的，也不只是“卖掉资产”，它要把原本停在债务和执行程序里的项目重新交给新的投资人，让债权获得变现来源，也让长期停滞的资产重新进入开发和运营。

从资产入场、重新定价，到最终找到接盘方，这轮法拍放量，正在把越来越多困境房地产重新推回市场。

*添加主编微信：wjki200921领资料进特殊资产投资处置交流群

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“资产界”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

原标题：法拍房，爆了

法拍房资产盘活困境资产司法处置