商业项目复盘案例：业态定位及比例要因地制宜

商业地产与电商

2020-08-03 16:26
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业态定位及比例要因地制宜。

作者：明哥

来源：商业地产与电商

该项目位于某三线城市，建筑形态为开放式商业街区，全长约500米，商业总建面5万平米；主力店和次主力店持有，自持比例30%。

项目基本情况

1、经营现状

项目业态分布及配比

项目零售业态占比约60%，餐饮业态占比约15%；

目前空铺率为25%，经营状况除超市、北侧沿街商铺经营良好外，其他区域经营状况一般，内街70%处于空置/关闭状态。

2、问题分析

（1）业态规划不合理

零售区域比例大，餐饮娱乐区域比例过小，零售和餐饮配比失衡。由于物业先决条件的不足，很大程度上限制了后期再改造的物业（餐饮类型）。

（2）缺乏商业整体动线规划

缺乏主力店、次主力店与动线的整体考量，使得步行街的动线过于简单，并且随意的设置出入口；二楼以上楼层的水平动线缺乏，单动线较多、无法环通、不利于直接到达；由于水平动线的整体规划缺乏，导致内街客流常年处于低迷状态，不利于销售和经营。

（3）招商过于随意

抱有拿到篮子里都是菜的想法，签约商户没有统一规划，随意性很大，来一户签一户，造成目前空铺率超过20%。

销售时承诺的返租期内回报率较高，与市场行情的租金标准有很大的差异，以致后期的返铺工作及招商工作受到重重受阻。

（4）营运意识模糊、概念不清晰

现有营运班组的组建是在工程部门及物业部门抽调过来，对营运管理系统化没有一定的认识，整体团队的意识没有形成统一，也就使营运部门变成了简单的收租收费的部门。

（5）推广力度弱，整体商业氛围较差

项目主要以销售为主，整个项目前期，推广以销售为主线，通过电视、报纸广告等形式，进行了很大力度的宣传，但招商宣传力度相对较小，有的宣传只是附带在销售宣传中。

整个项目导视系统不完善且更新不及时，导视功能欠缺；内街街区照明效果不佳，导致夜晚内街漆黑一片。

（6）返铺工作不重视

由于销售价格偏高，制定的回报率使租户无法接受，因此在合同期满后纷纷退场，一度空铺率达到80%。返铺工作不够重视，认为现有小业主要价过高，对即将到期的租户也无充分的沟通与协调，续签不成功，小业主拒绝收铺。

3、复盘总结

（1）把握进入时机

启动三四线城市的商业，要看经济发展的时机与商业地产进入的时机，时间早了消费的认知度不高，时间晚了市场已经被占领，因为三四线城市的商业空间是有限的。

（2）重视项目地段商脉

商业地产选址不当，从而直接导致商业地产开发的后续困难：缺乏开发商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业。

（3）严控商业规模

在三四线城市，一个几万方规模的商业项目，就可以给他们的人均商业面积增加零点几个平方米。由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。

（4）业态定位及比例因地制宜

在进行商业项目的业态定位及品类结构的比例上，要结合项目当地的商业现状与分布，注意各经营形态间的组合搭配，确定购物、餐饮、娱乐的比例是多少，切忌盲目照搬大城市流行和通用的公式。

（5）合理配置租售节奏

三四线城市的商业地产利润，还应注意项目的可售规模合适和控制销售节奏。由于一段时期内市场接受的意愿与数量有限，在开发三四线城市的商业地产时必须对项目规模、销售节奏、租售比例进行严格控制。