作者：地产十一郎

房地产野蛮发展时代早已落幕，在住房需求趋于饱和、房地产市场行业巨变的时期，能生存下来并活的好的，才是真正的优秀。

而「活好」的至关节点是回归产品和服务。

这是融创孙宏斌的结论，也是万科郁亮的观点，更是老百姓的众望所归众心所盼，也是房住不炒下8个月调控400余次想要达到的效果。

时代已经转弯，就看你能不能跟上它的步伐，能走在时代前面的才有可能成为赢家。

2018年万科提出「活下去」时，业内一片哗然；2019年融创主动执行更均衡高质量发展战略时，很多房企还停留在唯规模论的旧模式。

那些没有看清时代真面目的人，被甩在了身后；而万科、融创这些提前预判了行业趋势的企业，开始踏实地、务实地做好产品和服务，为自己赢得了时间。

「稳」中有「新」

8月30日，融创中国控股有限公司（01918.HK，以下简称“融创”）交出一份全优答卷：销售大涨64.3%、收入上涨23.9%、每股盈利上涨8.7%，归母净利润上涨9.4%；负债率持续下降、「三道红线」指标稳步改善；国际信用评级全面提升。

单从数据上看，这样的答卷略显「沉稳」，好像没有特别亮眼之处，但在房地产市场史上最严调控的今天，这样的基本面，应该是很多房企所望而不所及的。

如果说房地产的上半场是「发展就是安全」，那么下半场的准则是「安全才能发展」。

市场越是波动，尤显信心的可贵。

于融创而言，能够平稳地穿越市场周期、抵御行业风险，不仅依赖于敏锐的行业预判，在2019年下半年，就先于政策要求，主动落实「降杠杆、优化资本结构」；更难得的是，它不惧市场波动，对于自己的判断和公司的战略始终保持着足够的定力。

这就是信心。

这样的信心，让孙宏斌起死回生了不知多少次，更让融创抓住一次又一次机会，实现了业绩快速增长，锤炼出强大的综合能力。

为了进一步将战略方向细化成战略目标，孙宏斌提出了新战略目标「四更」：更安全、更从容、更长期、更有价值。

这是在均衡高质量的战略方向不便的前提下，进一步坚定自己的信心，把战略目标细化成经营准则。

新目标下的新动作

这个新目标，是孙宏斌下一步走棋的方向。

新目标之下，老孙要求融创在三年内要做到以下两点——降融资成本、升信用评级。

业绩发布会上，孙宏斌很笃定。

「要持续做到‘更安全、更从容、更长期、更有价值’，我们第一个要求就是把融资成本降下来，第二就是要把我们的信用评级做到投资级。为此我们不仅将降低负债率，还将降低负债规模，因为在这种情况下才能降低融资成本、并且升信用评级。」

降负债是从2019年就开始主动做的。业绩成果从年报就有体现。

2020年年报里，融创已经实现杠杆率下降，「三道红线」指标连降两档至黄档。到2021年中报，财务健康度得到进一步提升：净负债率下降9.4个百分点，非受限现金短债比升至1.11，剔除预收款项后的资产负债率降至76%，加速迈向「绿档」。

降负债是为了降融资成本。

2021年，融创发行了两次优先票据，两笔的融资成本分别为5.95%和6.5%，这是公司上市以来发债利率最低的水平。

融资利率降低的同时，信托借款规模也连续两年大幅下降。

融资成本的下降，使公司的财务结构进一步优化，公司发展更稳健。

一边降杠杆优化资本结构，一边维持安全稳健高质量增长态势，融创的经营表现也不断收获国际机构的认可。

中报显示，上半年，标普将融创公司主体评级由 BB-上调至BB，展望稳定。穆迪及惠誉将公司评级展望调升至正面；中诚信亚太首次覆盖融创，并给予BBBg-评级，展望为稳定。

不仅如此，国际知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通国际、中金及瑞信等相继发布报告大力推介融创，给予「跑赢大市」评级，列为「首选推荐」股票。

机构的一张张投票投的不仅是融创的稳健发展，更是融创的未来。

因为他们知道，在中国房地产行业巨变之下，只有愿意回归产品本质，愿意真正俯身做好服务的房企才有未来。

「服务员」融创

从财大气粗的开发商到俯身做低的「服务员」，从高到低的姿态变化，看似简单的调整，背后却深藏着企业掌舵人的大智慧。

年初，郁亮在万科业绩会上大谈管理红利，还讲了一个中国家电行业的故事。

「十多年前，当‘三大件’成为每家每户的必需品，市场不再有超级大的需求空间，行业趋于饱和且已接近‘天花板’，家电企业遇到了残酷的行业洗牌，那个震荡，可谓悲怆。最后，有谁存活下来了呢？现在大家都可以看到，美的、格力、海尔。

那这些活下来的企业都做对了什么呢？三个点：好产品、好服务、好管理。他们通过这三件法宝赢得了最终的市场，同时给了股东良好的回报。

十多年后的今天，房地产行业同样也面临这样的行业洗牌，而家电行业的前辈已经把答案告知了我们。所以，回归，才是接下来房企要走的路。」

郁亮的故事讲的生动，孙宏斌听了格外用心。

这次，老孙提出的「四更」准则，作为融创团队基本的做事原则，更是回归产品与服务的体现——

以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。

看，处处为他人啊。像不像服务员心态？

在更高频、更高压、更精准、更深入的行业调控下，房地产在回归中实现着蜕变和升级。这一次，房地产的金钥匙不再是「钱与地」，而是产品的优质和服务的升级。

谁抓住了这两把新的金钥匙，谁就真的从管理中取得红利，谁就能不畏外界如何变化，总是笑对人生的那个。

而孙宏斌在提出新目标，在如何实现「更安全、更从容、更长期、更有价值」的路上，就已经获得了这两把新的金钥匙。

拥抱变化，需要从容的底气，更需要积极的态度和坚定的行为。

融创的「四更」重新定义了头部房企的未来增长形态，极具行业参考价值。在房地产行业的下半场，运营和管理是红利，质量是护城河，企业先安全才能发展，而综合能力强的企业更具生命力。

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原标题：孙宏斌俯下身来，讲了一个「四更」的故事

融创孙宏斌