作者：观点地产新媒体

来源：观点（ID：guandianweixin）

观点地产网 从诸暨起家到总部搬到上海，再到千亿跨越上市，被称为行业“黑马”的祥生地产可谓步步为营。

2020年11月，祥生地产正式登陆港交所，成为最新一家上市千亿房企。

上市元年，最初两个月内，祥生在资本市场上一片静悄悄，股价波动也一直不大，保持平稳。

没有选择着急发债，登陆资本市场时，祥生地产方面表示，上市后企业将积极借助资本市场平台，优化各项指标。此外，上市并不仅仅是为了直接融资，而是对接全球资本平台，获得更多融资渠道，提升在整个金融内的品牌影响力。

另一方面，作为踩着“三道红线”上市的祥生而言，未来一段时间内在财务指标的优化上还需要下不少功夫。

由于未披露最新财报数据，关于这家自带热点的房企，还需要从招股书里摸索出一些蛛丝马迹，窥探上市后祥生地产的思考和变化。

回顾祥生发展历史，2015年首次突破百亿大关，销售额为109亿元，2018年就突破千亿，达到1070.6亿元，复合增长率超过100%。

三年10倍的销售业绩增长，祥生把“快”展现得淋漓尽致。同样是百亿到千亿，这段过程，碧桂园用了6年、恒大用了5年，行业平均6.75年。

极致的快周转也对祥生现金流提出了更高要求，2019年开始，该公司明显放缓规模增长速度，更加注重财务管理和销售回款。

充沛的现金流、充分的借贷能力、充裕的土地储备，这三个层面都关乎房企的可持续发展，支撑千亿之后的规模快跑。

现金流方面，2017-2019及截至2020年4月30日，祥生控股集团现金及现金等价物分别为32.3亿元、31.1亿元、24.2亿元和24.4亿元；同期，一年内须偿还的银行贷款及其他借款均超百亿元，截至2020年8月31日则超200亿元。

经营过程中，由于周转速度过快、货币资金不足、关联交易数额较大、对信托过度依赖等，祥生短期压力不小。

上市前，祥生较多利用民间资本支撑其快速扩张，2017-2019年间加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%、9.28%。

数据来源：招股书、观点指数整理

数据显示，截至2020年8月31日，祥生尚未偿还借款总额（包括计息银行及其他借款及优先票据）为414.42亿元。“三道红线”出台的情况下，如何合理运用资金是祥生需要面对的重要课题——IPO资金30%都将用于偿还此前发行的信托融资。

对比来看，祥生控股2017年净负债率高达1380%，2018年下降至740%，2019年以后持续下降。

数据来源：招股书、观点指数整理

对此，祥生招股在招股书中写道：“我们的净资产负债比率较高，乃由于借款金额相对较大，以及由于先前累计亏损而导致总股本相对较小。”

过去三年，祥生控股借款总额(包括计息银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据)分别为258.74亿元、290.65亿元、285.27亿元。而2020年前8月为414.41亿元了。

上市之后，祥生地产进一步多元化融资来源，进而优化债务结构。

2020年4月30日至2020年8月31日期间，祥生就借款订立六份贷款协议，本金总额为人民币42.1亿元，该等六份贷款协议的年利率介乎3.70%至7.00%。

同期，祥生还就融资订立28项信托融资安排，本金总额为约人民币121.66亿元。该等信托融资协议的年利率介乎7.90%至15.40%。

进入2021年，从债券市场上看，房企境外融资利率普遍下降，对于祥生来说，无疑也是个利好消息。

随着发展进入可持续新通道后，祥生不断提升企业关键经营财务指标的健康度和增长性，真正全面提升融资评级，比如参与穆迪、标普、惠誉的国际评级。

在传统融资方面，加大与银行等金融头部机构的总对总对接和沟通，拓展总对总的融资白名单，实现集团的整体授信，最终持续降低未来融资成本。

1999年，祥生于浙江省绍兴市开发了第一个住宅项目，即诸暨祥生滨江花苑。

随后，祥生逐渐走出诸暨，于2007年开发了首个上海住宅项目，即上海祥生福田雅园，并继续走出长三角，尝试在其他地方拿地开发。

很长一段时间内，祥生坚持以浙江省为大本营深入渗透泛长三角区域。

2016年，祥生采取“1+1+X”扩张策略，将项目扩展至泛长三角区域以外（例如湖北省荆门、湖南省衡阳及常德及内蒙古自治区呼和浩特）的其他具高增长潜力的城市。

仅从2019年收益比例看，大本营浙江占到祥生收益的62.5%，泛长三角区域收益占比为35.9%，其他区域为1.6%。此外，项目主要位于长三角的三四线城市，属于农村包围城市的战略。

X，意味着无限可能。祥生对新进城市，往往以标杆项目破局，打造区域影响力和竞争力。

截至2020年7月31日，祥生土储总面积2382万平方米，在11个省份、45个城市拥有205个分属不同开发阶段的项目。其中，属于浙江省的土储占比50%左右，另外37%来源于泛长三角，为浙江省紧密相连的上海、江苏、安徽、山东等省市，剩余的X是祥生认为未来具有较大增长潜力的区域和城市，目前布局是13%左右。

数据来源：招股书、观点指数整理

截至目前，祥生在土储和投资上基本呈现出“541”的分布格局，如2019年的销售，浙江大约贡献5成，非浙江外泛长三角大概4成，X城市合计1成。

随着1+1+X动态推进，当下541格局未来会逐步走向均衡，预计3-5年后会呈现出442的新格局。即浙江区域占比40%，浙外泛长三角占40%，而X区域占比20%。

因为X板块基数低，边界大、未来增速更快，所以浙江区域虽然业绩会持续增长，但权重会从50%逐步下降到40%左右。

更多数据披露，2017-2019及截至2020年4月30日，祥生控股集团的物业开发及销售收入中，来自浙江省的占比分别为51.8%、71.4%、62.5%、40.6%及52.4%。

截至2020年7月31日，祥生控股集团有一半以上项目和约49.8%土地储备，均位于浙江省内。

数据来源：招股书、观点指数整理

据观点指数统计，祥生2020年新增33宗地块，权益金额221.79亿元，其中诸暨6宗，杭州、济南各三宗，合肥、嘉兴、宿迁、温州均拿下两宗地，其余城市各拿到一宗地块。

2016-2018年间，祥生地产踩准了三四线发展红利，迅速从百亿扩大到千亿规模。

随着房地产行业的政策和市场变化，三四线红利在逐渐消失，未来祥生需要调整，把方向放到全国化和二线城市发展。

这对祥生的土地储备提出更高要求。

截至2020年3月31日，祥生拥有项目应占总建筑面积为约2304.5万平方米，低于奥园、远洋等同规模房企——截至2019年末，奥园、远洋拥有土地储备总建筑面积分别为：4503万平方米、3724.3万平方米。

另一方面，长三角是众多房企必争之地，土地成本价格也在不断拉升。

祥生地产土地成本从2017年2342元/平方米上升到2020年前4月的3715元/平方米，溢价空间不断被压缩。

区域破圈，是祥生上市后的另一个任务。

如果说2019年那波人事调动是为了上市做准备，那上市后对组织架构大动“手术刀”，则是对于全国化布局的重新考量。

1月14日下午，有媒体报道称，祥生地产在开展大规模的区域调整和人事调整，对区域公司进行拆分。除了已经“一拆三”的华中区域，重点的苏宁皖区域和浙南区域也已拆分，浙东和浙北等几个区域也将着手细分。

具体为，祥生地产将原苏宁皖区域进行新一轮优化调整，将原来的苏宁皖大区全新规划形成连宿、苏南、宣城和合肥4个事业部。

华中区域则分出了江西公司（单独成立为事业部），湖南公司划归联创区域。原浙南区域下属的2个义乌项目划归台州城市公司统一管理，3个丽水项目合并成立丽水事业部后，也规划台州城市公司统一管理。

6个温州项目合并成立温州事业部，7个衢州项目合并成立衢州事业部，两个事业部均划归浙东区域统一管理。

数据来源：招股书、观点指数整理

对此，祥生地产品牌负责人表示，集团内部尚未发布调整文件及正式公告。内部组织变革一直是公司十分关注的管理内容。规模进阶后，公司主动调整，以组织构架的不断升级变革带动运营效率的提升。

组织架构发生重大调整，公司高管也将发生变动。负责祥生地产浙南区域的总裁顾建军有意在年后离职，最值得关注的是，苏宁皖区域拆分后由祥生地产行政总裁陈弘倪管理，可见对于泛长三角区域发展的重视程度。

据祥生地产招股书披露，公司核心高级管理层年龄均在46岁以下，与37岁的陈弘倪属于同一个年龄段。副总裁郭政，39岁；副总裁韩波，46岁；副总裁陈建熙，40岁；副总裁谈铭恒，44岁；浙南区域总裁顾建军，44岁；浙北区域副总裁钟超，46岁。

公开资料显示，陈弘倪自2012年10月加入祥生，担任祥生实业集团酒店管理公司总经理，负责酒店的整体运营；2014年，担任大本营诸暨城市分公司董事长、负责诸暨市内各项目公司管理及运营；2017年，担任祥生地产执行总裁，协助总裁进行祥生地产的整体业务管理。

从酒店运营到大本营董事长，再到地产执行总裁，陈国祥给予了陈弘倪足够耐心，让其慢慢成长。2020年5月，陈弘倪获委任为执行董事兼行政总裁，负责统筹集团整体业务管理及物业项目运营。

事实上，陈弘倪自2019年上任后，继续坚持重仓三四线的模式。

有业内人士分析指出，诸如祥生这样的企业，想要完善全国化布局，势必要不断加大在一二线城市的项目比重，增强整体经营的抗风险能力。

数据来源：招股书、观点指数整理

然而，2020年实现上市的祥生，遭遇新冠疫情黑天鹅影响和“三道红线”出台，对于其中的机会把握更加考验企业领导人的眼光和能力。

表现在外的，这一年祥生地产仍不断在杭州、温州等一二线及强二线城市拿地补仓，进一步平衡战略布局与土地储备。

显然，上市元年之后，陈弘倪需要对祥生的发展重新谋划与思考。

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原标题：细细的红线|祥生元年

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