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2023不良资产大会昆明站
勾地套路千千万，但大多都是死在了以上这几条
作者：陌爷地产圈
来源：陌爷地产圈
勾地是现在很多房开扩充土地储备的重要渠道，为此很多公司还专门成立了勾地部门
勾地形式也是多种多样，核心在于有无很好的抓手，而勾地的抓手就是跟政府平等对话的筹码
新城的吾悦广场之所以能够在三四线吃得开正是在于抓住了三四线政府对于商业Mall的诉求
三线城市政府喜欢商业Mall、写字楼，二线政府诉求超高层、产业倒入，而一线和强二线政府喜欢税收、总部经济、外资
勾地的本质还是在于开发商与政府之间的诉求相互满足，而过程中，勾地的抓手很重要！
勾地项目一大把，为什么能够成功的却寥寥无几，大多都是在于以下5点原因
01
政府要求过高
想在村里打造CBD
政府从自身角度出发会对开发商提出要求，诸如产业、商业、税收等。但是如果诉求点被自身放大的话，对于项目推进无疑是铸起了一道高墙
城市的发展和功能区划有其本身的规律，如果自视过高，犹如揠苗助长
村里建不起来CBD、市中心没有产业集聚、也不要把每个商务区都来对标陆家嘴
让合适的土地承载对应的功能，产业、税收、就业才能协同发展
而很多投拓在跟进勾地项目的过程中，政府如果大笔勾勒，描绘与现状甚至未来3到5年都不太匹配的蓝图时，这种项目大多都不会成功
也没有太大跟进的必要，等到政府反应过来了才能把预期降下来
02
遇上不靠谱的居间方
吹牛不干事
居间方也是一个很神奇的团体和组织，但也鱼龙混杂，有滥竽充数倒卖N手信息的，也有背景强硬，能有效牵线搭桥的资源大拿
很多时候，我们在做勾地和收并购项目的时候，首先需要甄别的不一定是项目，往往居间方也很关键
居间方起到的角色很重要，牵线搭桥、传递信息，但是如果遇到个不靠谱的居间方，那么只能阿弥陀佛了
你会发现酒没少喝，KTV没少去，但是回过头来，项目没有实质进展
或是信息不准确，导致对项目的错判等都有可能
03
领导换届
关系需要重新梳理
勾地项目往往跟政府当局的政绩挂钩，政府领导推进项目也是需要动力的
如果遇到领导换届，那么对于项目的推进和落地时致命的
尤其是在项目快要落地，只需要临门一脚的时候，遇上政府领导换届，那么无疑是重大的打击
首先是不同领导对项目的态度可能会发生变化，有的甚至是360度的，以前的方案、沟通等分分钟就会被推翻
其次在于投入的时间精力甚至是费用都无效了，需要重新对接各个部门，方案层层汇报
所以，资深的勾地人员往往会在政府换届前，加大推进力度，争取项目落地！
04
控规重新修编
用地性质发生变化
勾地过程中，往往会遇到各种各样意料之外的事
而政府对于某个片区或是某块地的规划也是变化的
所以就会遇到，一个勾地项目在推进过程中，方案和思路都获得了政府的认可，但是政府因为种种原因周边的控规重新修编了，这对项目推进也是致命的
首先是地块功能的变化导致政府的出让思路变化，其次在于方案的调整与投资价值评估
在过程中与规划等部门保持积极沟通也是非常重要的
05
一级开发进不去
二级开发锁不定
由于地方法规的限制，很多地方政府对于土地一级开发是有明确限制和要求的
大多数民营企业是很难参与进去的，这也就意味着以浙江、江苏等土地出让制度十分公开透明的省份基本不存在真正意义上的一二级联动
首先是一级开发一般要求100%国资，民营企业的参与是条红线
其次在于二级开发中的土地出让金返还、挂牌条件定向设置等都有可能受到稽查，往大的说是国有资产流失
所以如果政府只跟你谈方案，谈规划，而不思考如何摘牌获取，那就是耍流氓
勾地套路千千万，但大多都是死在了以上这几条，希望大家继续有所斩获！
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