发行购房尾款ABS，需要满足什么条件？

金融二叉树

2021-08-17 17:10
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本文将讨论购房尾款ABS初步筛选的法律层面考虑因素，不涉及后续交易结构设计和评级等内容。

作者：一十三

来源：金融二叉树（ID：jinrongerchashu）

购房尾款ABS由于行业和资产等原因，相较于其他基础资产的ABS有一定特殊性：

1. 在会计上，购房尾款属于资产负债表中的“预收账款”；在法律上，购房尾款是购房者对房企仍有抗辩权的“未来债权”。而应收账款ABS，需要满足债务人不具有抗辩权的条件。所以，购房尾款与应收账款的ABS在基础资产筛选方面有明显不同。

2. 另一方面，房企普遍采用项目公司管理的模式，通常是为特定项目专门成立房地产开发公司，负责该项目的开发和销售，与购房者签订《购房合同》。发行ABS通常会由项目公司与原始权益人签署《购房尾款转让协议》，将购房尾款债权转让给原始权益人，再由原始权益人转让给资产支持专项计划。但签订该转让协议时，通常只转让债权，而不转让购房合同项下的义务，所以购房尾款的原始权益人并不是《购房合同》项下履行义务的项目公司。

那么，到底什么样的购房尾款基础资产可以做ABS？

笔者认为，初步判断时，要从几个方面考虑。第一，基础资产在法律层面是否能达到监管要求；第二，融资规模是否能达到融资方预期；第三，最终评级结果如何，能否顺利销售。后两点需要结合具体项目具体分析。但购房尾款是否满足发行ABS的法律层面要求，项目人员则须从融资相关主体、基础资产两个层面来综合考虑。

本文将讨论购房尾款ABS初步筛选的法律层面考虑因素，不涉及后续交易结构设计和评级等内容。

一、融资相关 主体层面

1.主体信用情况

项目公司、原始权益人无正在进行的或将要进行的诉讼、仲裁或其他纠纷，主体信用良好。原始权益人、项目公司最近两年不存在因严重违法失信行为，被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失信单位，并被暂停或限制进行融资的情形。

2.相关资质

项目公司、原始权益人应具有购房合同所需的资质、许可、批准和备案相关文件。

例如，楼盘应取得《房地产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等。

3.持续经营

项目公司、原始权益人应具有持续经营能力，使项目公司可以完成《购房合同》项下的义务，基础资产现金流不因原始权益人不能持续经营而受到损失。

4.主体评级

原始权益人评级为AA以上。

监管机构对原始权益人的要求，可以参照2016年沪深交易所发布的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》。该函要求，采取“基础范围+综合指标评价”方法，基础范围要求发行人资质良好，主体评级AA及以上，综合指标从总资产、营业收入、扣非净利润、资产负债率、房地产业务区域分布等指标进行划分。

二、基础资产层面

1.合法性

原始权益人应当合法拥有基础资产，涉及的购房尾款应当基于真实、合法的商品房交易活动产生，商品房交易对价公允，且不涉及《资产证券化业务基础资产负面清单指引》。

由于购房尾款债权是从项目公司所得，原始权益人应当已经支付转让对价，且转让对价应当公允。

2.合同成立并生效

《购房合同》以及《购房尾款转让协议》适用法律应为中国法律，且在中国法律下合法有效，并构成对相关购房者合法、有效和有约束力的义务，项目公司可根据《购房合同》相关条款向购房者主张权利，且在购房尾款债权转让通知购房者后，原始权益人可依据《购房尾款转让协议》、《购房合同》向购房者主张权利。

《购房尾款转让协议》、《购房合同》都需满足合同的成立与生效条件：

（1）成立条件。根据《民法通则》和《合同法》的规定，合同当事人就合同的主要要素达成合意后，合同即告成立。

（2）生效条件。当事人必须具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律的强制性规定或社会公共利益，除非法律特别规定或合同各方另有约定外，依法成立的合同，自成立时生效。

3.基础资产应当满足可转让性的要求

基础资产应当可以进行合法有效的转让，且无需取得第三方同意。

（1）《合同法》第79条规定了不得转让的3种情形：

债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。

（2）根据担保法司法解释第28条，如果基础资产对应的保证合同中约定禁止债权转让，则可能合同债权无法入池。

4.《购房合同》义务履行

截至基准日，项目公司应当已经履行并遵守了基础资产对应的任一份购房合同项下应尽义务，且购房者未提出因售房人瑕疵履行该等义务而要求减少购房尾款或者退房、解除商品房买卖合同等抗辩权、抵销权等主张。

5.购房者资质

《购房合同》中购买者应为依据中国法律在中国境内设立且合法存续的企业法人、事业单位法人、自然人和其他组织，且未发生申请停业整顿、申请解散、申请破产、停产、歇业、注销登记、被吊销营业执照或涉及重大诉讼或仲裁。

购房者应无正在进行的或将要进行的诉讼、仲裁或其他纠纷，信用良好。

6.基础资产不得附带权利负担

基础资产的权属应当清晰明确，不得附带抵押、质押等担保负担或者其他权利限制。已经存在抵押、质押等担保负担或者其他权利限制的，应当能够通过专项计划相关安排在原始权益人向专项计划转移基础资产时予以解除。

原始权益人应合法拥有基础资产，未在基础资产上设定抵押权、质权或其他担保物权。

7.通知债务人

《合同法》第80条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”

实际操作中，通常不会在第一时间向债务人（购房者）发出债权转让通知，而是约定在权利完善事件发生后发出权利完善通知。

8.循环购买资产

购房尾款通常3-6个月回款，购房尾款ABS产品一般设置为2年左右，循环购买不可避免。初始入池基础资产到期形成回收款后将被用于循环购买新的基础资产。发行购房尾款ABS，需保证有充足的符合入池条件的新增基础资产。

9.首付款

基础资产对应的《购房合同》项下的首付款不应涉及首付贷。

首付款比例需符合相关法律法规的要求，一般来说，首付款住宅不低于20%，商业用房不低于50%。

在满足了以上条件后，基本可以确定企业的购房尾款可以进行ABS。那么，恭喜你可以开展进一步工作了。

参考文献：

1.法询金融，2018，《法律、会计和财务管理视角下的购房尾款ABS》

2.胡喆、陈府申，2017，《图解资产证券化法律实务操作要点与难点》

3.金融二叉树一十三，2018，《我有一个应收账款资产包，能ABS吗？》

4. 国盛固收研究，2018，《一文看懂房地产ABS全景》

5.《华夏资本-中粮购房尾款1号资产支持专项计划计划说明书》

6.《碧桂园-天风购房尾款资产支持专项计划说明书》