二房东模式是此前公寓企业主打的模式，也被称为“中资产模式”，其利润点在于租金差和增值服务费。

但在长租公寓狂飙突进，甚至无度扩张的年份里，一些企业唯规模论，完全忽视算账逻辑，高价拿房。这时，一旦下游租客端出现问题，不能如期收租，或融资没跟上，就会影响到上游业主端的支付，资金链就会出现问题。当无法实现盈利时，二房东模式就会演化成，以“低租金”、“高收益”、“稳信贷”表象掩盖的“庞氏骗局”，同时坑骗租客、房东与银行。

2020年疫情让这个“病态”模式的泡泡加速被刺破，最典型的是蛋壳公寓。2020年2月，蛋壳推出租金减免举措后不久，便因一边“最多要房东3个月免租”，一边“给租客定向免租仅一个月”，被房东及租客集体“讨伐”。

疫情后，“续约涨租”风波再来，中介性质的“二房东吃差价”商业模式越来越受到行业诟病。

群租房、黑中介、甲醛超标等市场乱象背后，是政策监管有空子可钻。

据睿和智库观察， 2020年以前，长租公寓行业没有全国范围的、立法级别的政策支持，最高级别仅为2011年2月施行的住房和城乡建设部6号令《商品房屋租赁管理办法》，地方政府层级也仅限于通知、办法，涉及几十万亿的产业最高法律仅为部门办法，市场很难规范。

2017年5月19日，住建部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，其中在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作出了规定。意见稿明确提出直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息，以引导当事人合理确定租金价格。但目前没有下文。

由于政策的缺失，市场乱象频出。此外如公寓管理公司注册、消防验收标准等细节，也亟待明确。

成也资本败也资本，资本将行业高高捧起，摔下时却留下一地碎片。据统计，2020年长租公寓企业融资事件累计仅有11次，远低于2016年的76次，相比于2019年的28次收缩也非常明显。

2019年有53家长租公寓企业出现经营问题，资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家，存在高租低收、滥用租金贷、跑路等现象的企业占约60%。而2020年，近60家长租公寓爆雷，受害人数过千万。

目前，资产价格过高，项目获取难，盈利不易，仍是长租行业面临的一大发展瓶颈。

存量房主要集中在一线及1.5线城市，但优质地段的供给仍较为稀缺，导致集中式公寓拿房成本较高。有部分城郊位置虽然拿房成本低，但面临空置率高、租金低等问题。收房阶段资产端价格过高，无法算过账，就会给运营端带来巨大压力。

据媒体报道，行业龙头企业万科泊寓长租公寓的租金收益率就仅为2%左右，除去税费只有1.5%的收益。而即使有部分盈利企业，净利润也只在2%~4%之间，只要市场稍有变动，盈利马上变为亏损。

和盈利难一样，退出难也是长租行业的魔咒。虽然在C-REITs开闸以后，公寓行业将退出通道寄望于REITs之上，而且也看到了REITs扩容的希望，但如何落地仍是难题。

亡羊补牢，为时未晚。目前主流开发商背景的公寓企业及市场化的公寓企业经过六年的模式摸索，从战略到战术打法上都做了一定的调整。

当下行业基本达成的共识是：资管分离、轻重并举将成为长租公寓行业发展的趋势，而原先的主要模式——二房东模式，反而逐渐边缘化。但有一点需要指出，这不等于说二房东模式已无法走通。其实，模式本身无罪，只要回归常识，符合商业逻辑，重、中、轻三种模式都能共生共存。

目前行业内企业纷纷向轻资产模式转型，这部分企业一般是走通了重资产模式，趟出了运营的路，可以说，重是轻的基础。资管运营逻辑也逐渐被企业导入。

此外，一些新的商业模式已经被证实可行且有一定规模，如投资型托管或分润型托管等。

针对行业乱象，很多纠偏政策在2021年出台：一是积极培育市场,增加供给，二是加大市场规范力度。

据睿和智库监测，2021年截至目前，我国累计出台超160条与公寓行业相关的政策，其中市场监管类占比达40%。短期看，或将加剧行业洗牌，但长期看对行业发展利大于弊。

表：租赁住房部分政策梳理

 资料资源：睿和智库整理

在培育市场、增加供给方面，上海、深圳、南京、天津、郑州、厦门、杭州、广州等城市发布相关政策，推动“工改租”、“商改租”、“非改居”等改造模式，多渠道鼓励供应土地，促进存量资产与租住需求有效对接，盘活低效非住宅不动产，稳定租金。目前多个城市已有非改租、非改居项目陆续入市。

此外，减税方面，政策关于税率的调整，可谓解决了长租行业最大的难题，租赁企业向普通个人征收的增值税率由5%减至1.5%。（具体内容请点击《国务院发话减税，长租行业盈利难题将破丨租住资管》了解详情。）

市场规范方面，多地正推进立法改革。上海等多个城市出台房屋租赁管理办法。杭州、深圳、北京、上海等不约而同严禁“租金贷”行为。（具体内容请点击《北京租赁市场最严监管！“二房东”模式要凉？丨租住资管》了解详情》。）

数据来源：各地政府网，睿和智库整理

据睿和智库统计，2021年截至目前，TOP30集中式长租公寓管理规模120万间，其中TOP10管理规模超过80万间，行业集中度加剧，头部优势明显。

虽然整体供应增长，但对比美国、日本住房租赁企业占比35%、80%以上，我国租赁企业渗透率仅为2%。部分创业系企业开始寻找新的经营方向谋求精细化、差异化、高效化运营，转型为公寓服务商，为业内提供代招租等服务，加速去化房源。

针对新人类、新需求，各企业细分产品也越来越多。比如，魔方公寓、安歆集团、保利公寓等企业产品全面升级。

部分大型智慧租赁社区打造较有特色的社交空间。比如，朗诗寓瓜山未来社区为每个居住组团定制主题，如电竞主题、宠物主题、女神主题、音乐酒吧主题、桌游主题等。项目通过打造线下社交空间，为社区社交圈子的形成提供物理空间基础。

除去企业自身产品升级外，企业间合作也不断深入，国企民企协同共进。从合作目的来看，主要着眼于资源整合、经营版图扩张、新项目发布及运营等方面。

值得一提的是，张江纳仕国际社区作为上海首幅R4用地建成并投入运营的租赁社区，旭辉瓴寓代运营，探索了国企与长租运营企业的合作模式。

2021年，得益于租售并举制度下集体租赁用地、R4地块的出现，租赁社区进一步增加。

截至2021年上半年，上海共计出让137幅R4用地，可供建设17.6万套长租公寓，是现有存量的2.5倍。在目前已出让的R4用地中，90%以上的地块竞得人为国企，其中上海地产、张江集团、上海城投等持有R4地块数量最多。根据套均面积50㎡/套测算，2021~2025年，上海未来可预见新增供应合计约23万套。

具有土地开发优势的国家队企业入场，和具有丰富管理运营经验的运营商合作，实现合作共赢，从长远来看，将成为缓解供需错配矛盾，在城市更新背景下促进长租行业发展的新思路。

关于土地投资回报周期长的问题，有城市给出了解决方案。济南租赁用地管理办法第十条规定，“协议出让用地价格评估以收益还原法、成本法评估为主”。未来，政策会给予地方国企和市场主体一定话语权，缩短投资回收期，从而逐步激发社会资本投资租赁行业的热情。

关于盈利难的问题，有业内人士认为，国企如果能将空置率控制在40%以内，就不会亏损，而这取决于运营管理能力。

数据来源：睿和智库整理

融资方面，2021年以来，租赁住房融资方式呈多元化特点，主要有公司债、类REITs、ABS、小公募等。

已发行租房ABS、REITs产品一览表

数据来源：睿和智库整理

退出方面，在国内普遍缺乏长期投资资金的背景下，资产证券化产品或可以阶段性解决租赁住房领域融资、盘活等问题，但仍无法真正实现权益性金融工具所能带来的综合价值——这正是公募REITs的核心价值所在。

2021年7月，国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，正式将保障性租赁住房纳入试点行业。

租赁住房REITs未来可以帮助运营项目实现“投融管退”闭环，提供优质退出渠道，更拓宽融资渠道，提升市场流动性以及开发商开发租赁住房的动力，助力增加市场供应。