作者：资产锐观察

来源：资产界

《资产锐观察》是资产界推出的一档财经播客栏目，聚焦不良资产、房地产存量市场、特殊机会投资与资产盘活。

本期特邀嘉宾：地小北，某资本管理公司副总裁，公众号「执生与执笠」 主理人。

她将结合多年行业实践，与我们一起聊聊新闻之外，那些真正影响资产价值的变化。

最近一周，金融市场出现了几组放在一起很有意思的数据。

财政继续给个人消费贷款贴息，信用卡分期也被纳入支持范围；上市银行半年报里，越来越多银行的住房按揭不良率出现上升；消费金融公司还在持续把逾期个人贷款打包出售。

到了房地产领域，最高法又发布了36条房企破产案件会议纪要。

一边还在鼓励消费、降低融资成本，一边银行又在加快处理已经出现问题的贷款。

这两件事并不矛盾。

金融体系仍然需要把钱投向消费、经营和房地产项目，但对不同借款人、不同项目承担多大的风险，正在重新划分。

个人消费贷贴息再扩围：信用卡分期纳入，单家机构一年最高贴5000元

8月17日，财政部、中国人民银行、金融监管总局发布《关于进一步做好财政金融协同促内需政策有关工作的通知》，相关政策自8月1日起施行。

按照新规，信用卡专项分期、消费分期、预借现金分期等新发生的信用卡各类分期业务，被纳入个人消费贷款财政贴息政策支持范围，贴息比例为年化1个百分点。

同时，每名借款人在单家经办机构可以享受的个人消费贷款和信用卡分期业务累计贴息上限，由每年3000元提高至5000元。

此前，个人消费贷款财政贴息政策已经覆盖符合条件的真实消费贷款，今年以来支持范围和实施期限继续扩展。

｜小北锐评｜

财政还在替消费者承担一部分利息，说明现在并不是所有贷款都在收紧。

对于有真实消费需求、收入稳定、负债合理的人，银行依然愿意提供便宜的钱，政策甚至再替他补贴1个百分点。

发生变化的是风险筛选。

一个人收入稳定，只是为了装修、买车、购买家电借一笔消费贷；另一个人已经同时背着房贷、信用卡、消费贷，收入还在下降。

两个人借的都是钱，银行承担的风险完全不一样。

过去几年利率持续下行以后，很多人逐渐习惯了一件事：只要有房产、有抵押物，贷款还能续下去，融资成本就可以一直很低。

这套模式能够持续，需要几个条件同时成立。

抵押物价格不能大幅下跌，收入和经营现金流不能持续恶化，下一笔贷款还得按时续上。

其中任何一个条件发生变化，银行给这笔贷款的价格就会重新调整。

以后便宜的钱仍然很多，但低价格会越来越对应低风险。

这也是为什么最近一些经营贷市场中，银行开始更关注企业有没有真实经营、有没有稳定流水、实际负债有多高。

融资利率差一两个百分点，对一笔几十万元的个人消费贷影响有限；放到一笔1000万元经营贷上，差别就很明显。

2.5%的年利率，一年利息25万元；4%的年利率，一年就是40万元。

多出来的15万元，对一家利润本来就很薄的小企业，很可能就是一年的利润。

很多债务风险，也就是从这里开始出现。

以前贷款能续，后来续不动；以前融资成本2个多点，后来需要4个点；以前银行主要接受抵押物，后来还要核查企业现金流。

企业未必是在某一天突然出事，融资条件的变化往往更早出现。

19家大中型银行15家房贷余额减少，10家房贷不良率上升

2026年上市银行半年报披露后，个人住房贷款出现一组变化。

公开半年报数据显示，在19家大中型上市银行中，今年上半年有15家个人住房贷款余额较2025年末减少，仅4家增加。

其中，六大国有银行个人住房贷款余额全部减少；10家上市股份制银行房贷余额合计减少约1010亿元。

资产质量方面，在披露相关数据的14家银行中，10家个人住房贷款不良率较2025年末上升，3家下降，1家持平。

六大行中，工商银行、建设银行、中国银行、邮储银行和交通银行房贷不良率均有所上升，仅农业银行下降。

截至6月末，工商银行个人住房贷款不良率达到1.29%。

与住房按揭资产质量变化同时出现的，是银行整体加快存量不良资产处置。

根据42家A股上市银行半年报数据统计，2026年上半年累计核销处置不良贷款约6517亿元。

｜小北锐评｜

住房按揭过去一直被银行视为个人贷款里质量很好的一类资产。

理由也很简单。

购房人已经出了首付，还有房产作为抵押，同时中国家庭通常把房贷放在家庭债务中比较靠前的位置，不到收入明显出现困难，很少主动断供。

这套逻辑现在没有失效。

只是银行判断一笔房贷安全不安全，需要考虑的因素比以前更多了。

首先是房子的价值。

房地产市场调整以后，一套房原来值500万元，现在可能只值400万元。

房价下降，相当于抵押物提供的安全垫变薄。

其次是家庭自己的现金流。

同一个借款人可能还有信用卡、消费贷、经营贷。

最后决定月供能不能继续支付的，并不是名下有没有一套房，而是每个月收入扣除各种债务以后还能剩多少钱。

还有资产处置。

即使房屋价值仍高于贷款本金，如果当地二手房成交很慢，司法处置又需要继续折价，银行什么时候能够把抵押物变成现金，同样会影响风险判断。

所以住房按揭不良率上升，不等于房贷突然成了高风险资产。

它反映的是：只凭一套抵押物判断借款人安全性的时代正在过去，现金流的重要性正在提高。

至于42家上市银行半年核销处置6517亿元不良贷款，也不能直接和房贷不良率画等号。

这6517亿元包含不同类型贷款，是整个银行资产负债表的风险处置，并不只是住房按揭。

银行本来就会通过现金清收、核销、批量转让、证券化等方式处理不良资产。

规模扩大以后，对不良资产行业更有价值的信息，是风险来源正在变得更加分散。

过去几年，我们提到银行不良，注意力往往集中在房地产开发商、大型企业和地方融资平台。

现在信用卡、消费贷、经营贷以及住房按揭等零售贷款，也越来越多进入银行的风险处置体系。

24家消费金融公司半年挂牌532亿元不良，北银消金一包装进2.6万笔贷款

个人贷款出现逾期以后，也在越来越多进入不良资产转让市场。

根据银登中心公开数据，2026年上半年已有24家持牌消费金融公司挂牌转让不良贷款，共挂牌122个不良资产包，未偿本息合计532.02亿元，同比增长74.5%。

9月，北银消费金融又挂牌了一期个人消费不良贷款资产包。

该资产包涉及26085笔贷款，全部为未诉资产，加权平均逾期时间达到797.27天。

资产包未偿本息合计约1.2亿元，其中未偿本金约7867万元，未偿利息约4175万元。

北银消费金融披露的信息显示，该批资产具有明显的小额分散特征，借款人平均未偿本息余额约0.66万元，40岁以内借款人占比超过87%。

｜小北锐评｜

这组数字里，我觉得最有意思的不是1.2亿元，而是26085笔。

对一个借款人来说，几千元、几万元没有按时还上，可能已经是生活里一件很大的事。

到了金融机构的资产负债表上，它只是26085笔逾期贷款中的一笔。

这就是个贷不良和传统对公不良非常不同的地方。

一个20亿元的企业债权，背后可能只有一家企业，可以安排专门的团队做尽调、谈判、诉讼和执行。

20亿元个人贷款，背后可能是十几万甚至几十万名借款人。

银行和消费金融公司不可能为每笔几千元、几万元的债务单独安排一套处置团队。

所以个人不良贷款天然需要批量化。

相似的逾期债权被集中打包，在合规的交易渠道里出售给有资格的机构，再由新的债权人进行管理和处置。

过去几年，不良资产行业最大的资产来源，主要还是大型企业、房地产和地方平台。

现在，信用卡、消费贷、个人经营贷产生的零售不良，也在越来越大规模地进入市场。

对行业来说，资产包越来越多只是第一层变化。

真正决定这些资产最终值多少钱的，是几万名借款人中，还有多少人具备偿付能力，未来可以合法合规地收回来多少现金。

而对普通借款人来说，还需要搞清楚另外一件事。

贷款被转让以后，合法债务并不会因此消失。

如果原来向银行或者消费金融公司借的钱，后来由另一家机构联系还款，需要确认债权是否发生合法转让、对方是否有合法身份和授权，以及目前本金、利息等债务金额。

债务需要依法偿还，与催收必须守住边界，是两件同时成立的事情。

最高法发布36条房企破产纪要，明确购房人、续建资金等处理规则

9月7日，最高人民法院公开《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》。

该纪要于9月4日印发，自印发之日起施行，共36条。

内容涉及房地产开发企业破产案件受理、债务人财产认定和追收、购房人权益保护、房地产项目续建、债权处理、管理人履职以及打击逃废债等问题。

最高法明确，此次出台纪要的重要目的之一，是统一房地产开发企业破产案件中的法律适用，推动房地产项目债务风险稳妥有序处置。

纪要提出，房地产开发企业即使涉及非法集资等刑事案件，只要同时存在合法经营形成的债权并符合破产受理条件，法院应依法及时受理。

在房地产项目续建方面，对具备续建价值和条件的项目，可以通过共益债务融资等方式筹集续建资金。

对于商品房消费者、建设工程价款债权人、抵押权人以及续建资金等不同权利主体，纪要分别明确相应处理规则。

在资产处置方面，房地产项目原则上优先考虑整体出售；能够继续建设并完成交付的项目，也可以通过引入投资人等方式继续推进。

原口播对这一部分重点讨论的，也是购房人、工程款、抵押债权和续建融资在房企破产中的安排。

｜小北锐评｜

个贷不良处理的可能是几千、几万元的个人债务，房地产破产处理的则可能是几十亿元甚至几百亿元的项目风险。

两者规模完全不同。

但最近政策处理风险的方式，有一个很明显的共同点：已经出现的问题，不再主要依赖继续融资和时间拖延，而是要把权利关系理清，把损失确认下来，再决定资产下一步怎么处理。

过去不少问题房地产项目长期处在一种僵持状态。

开发商不愿意进入破产，银行不愿意确认损失，施工单位等工程款，购房人等着交房，地方又担心项目长期停工。

大家都希望事情再拖一段时间以后能够出现转机，可房地产资产有一个很现实的问题。

时间不一定站在债权人这一边。

项目停工时间越长，工程继续建设需要的资金可能越多；市场价格调整以后，原来的土地和在建工程估值也可能继续下降。

原来值20亿元的资产，所有人都认为15亿元不能卖。

几年以后市场只愿意给8亿元。

这时候继续守着20亿元的历史估值，已经没有太大意义。

破产程序解决的，就是在企业已经无法正常清偿债务以后，重新确定各方权利，把能够继续经营的资产留下，把已经无法覆盖的损失确认下来。

房地产项目也不能一律理解成进入破产以后全部拆开拍卖。

一栋已经盖到七八成的住宅，如果区位仍有需求、还有大量购房合同，只是原来的开发商债务结构出了问题，把土地、在建工程和设备分别出售，资产价值可能最低。

如果能够找到新的投资人，把原来的债务重新安排，再投入一笔续建资金，把楼建完并完成交付，项目整体价值反而可能保存下来。

所以对于不良资产投资人，未来房地产项目越来越需要回答三个问题：项目还有没有继续建设的价值？还需要投入多少钱才能完成？完成以后产生的现金流，能不能覆盖新增投资和需要承担的债务？这和过去只判断抵押物值多少钱，是两套完全不同的能力。

从消费贷款贴息，到银行半年报，再到个贷不良资产包和房企破产纪要，最近这些新闻并不是简单地告诉我们金融环境究竟是在放松还是收紧。

钱仍然在投放。

有真实需求、有稳定现金流、风险能够被识别和控制的借款人及项目，仍然可以得到金融支持。

已经形成的风险，则开始更快进入核销、转让、重整和清算程序。

风险的价格、承担者和退出方式，正在重新安排。

对不良资产行业来说，新的资产和新的投资机会，也正是在这个过程中产生。

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资产界专栏作者：地小北

深耕特殊机会投资超过10年，曾任职于海岸投资（Shoreline Capital）、太盟投资（PAG）。

累计参与不良资产包本金规模超过100亿元，项目覆盖全国多个地区，贯通资产评估、投资、管理与处置全流程。

现主导破产重整投资与并购重组业务，重点参与大型房地产企业重整，并负责境外投资者合作及跨境资本引入。

南京大学、德国哥廷根大学法学硕士，行业深度公众号「执生与执笠」主理人。

现通过「资产锐观察」栏目，分享不良资产、破产重整与特殊机会投资实战经验。

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原标题：房贷不良上升、消费贷打包出售：不良资产的新机会在哪？｜资产锐观察

个贷不良房企破产风险定价银行不良处置