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要么是在盈亏平衡做规模，要么就是赔本赚吆喝
作者：陌爷地产圈
来源：陌爷地产圈（ID：gh_6e6c6fd48723）
2020年，杭州全市合计成交经营性用地277宗，总出让金2609.3亿元，同比减幅4.61%
连续四年蝉联土地出让金榜首后，2020年，杭州将让出手把交椅
滨江405亿坐实了杭州地主，80%的5w+豪宅都来自滨江造，绿城和融创分别以223亿、107亿，做居第二位和第三位
限价后的杭州土拍，显得更加凶残，如果开发商有说拿了块净利率8%的地，那么要么是在吹牛，要么是在忽悠！
活跃在杭州土拍市场的开发商要么是在盈亏平衡做规模，要么就是赔本赚吆喝！不得不说，2020年的杭州土地市场实在太难了！
细数杭州土拍市场的五宗“最”
01 金额最高
杭州下城区单元三芒星单元地块
地块起价就高达88.18亿元，起始楼面价29539元/㎡，未来所建住宅限价51700元/㎡（含装修标准4500元/㎡）
先是创下了杭州土拍史上勾地家数之最，15家勾地单位
最后定格24家单位参拍，更是不乏龙光、中骏、平安不动产等百亿地王收割机
每家参拍单位实力都不容小觑：
百亿地王收割机：龙光、中骏
杭州豪宅垄断者：滨江、绿城、融创
冲规模低利润拿地：融信、阳光城
不差钱的央企：中海、华润、招商、越秀
急需补货且善操大盘：华侨城
厦门首宗百亿地王参拍者：建发、建杭
神秘大金主：平安不动产
非官方获悉，融创背后财主很可能是武汉地产
（两家在绍兴多次合作，渊源较深）
再是创造出一宗百亿地块，刷破纪录
最终，还是被滨江摘得
成交总价107.38亿，成交楼面价35970元/平米，溢价率21.77%
融信第五轮直接单手跳价10亿元，展现闽系爱拼才会赢的精神
02 账面上最亏
未来科技城135号地块
未来科技城作为杭州众多板块中的明珠，其未来发展潜力不言而喻，更有杭州运城作为第三中心的加持
2019年人口杭州人口净流入50万，其中近30万是流向未来科技城，区域新房供不应求
要在这个板块拿地，要么割肉，要么赔本赚吆喝
细数2020年账面上最亏的一块地，也正是来自未来科技城，即众安于11月24日摘得的未来科技城135号地块
作为浙江土拍的一直黑马，众安在2020年大肆拿地，早在三月份的绍兴土拍就崭露头角，可谓“惊世”土拍，据说未来排出更多合院，还做了损容
135号地块就在绿城湖畔雲庐西面、金成汀云上府正南面，距离地铁3号线绿汀路站直线约500米
地块总建面约7.4万方，地块起价总价为17.2亿元，容积率为1.6，起始楼面价23000元/㎡，新房精装限价37710元/㎡（含装修4000元）
该宗地块可谓未拍先火，共吸引了19家单位争抢
参拍名单：众安、德信、万科、绿城、建发、保利、招商、大家、金城、融创、联发、绿都、中海、新城、弘阳、中天、美的、保亿、建杭
最终，黑马众安以总价208993万元竞得，楼面价27948元/㎡，溢价率21.51%，算上公租房，实际楼面价近3万
仅7000元/㎡的价差，想必搁很多房开而言，首先盘点的不是能赚多少，而是怎样亏得少点！
03 复地勾的地块差点又被抢
东湖新城TOD综合体地块
溢价率溢价率仅11.27%，开始爆冷了？
恰恰相反，房企饥不择食，即便带有运营条件和2.5亿元的违约金，也则挡不住抢地的热情
在勾地挂牌条件设置上，复地是个高手，然而在杭州市场也被下出一身冷汗，差点被抢！
从这个监管要求上，很明显是复地的独家定制，然而报名单位却不止复地一家
最终吸引了建杭、阳光城、兴耀、融创、复地五家单位报名
很明显另外四家并不是一时头脑发热，而是极有可能是把这2.5亿的违约金算入了成本，而且还是无票的
不得不说，杭州市场真的令房企饥不择食
04 最贵的大平层
景芳三堡单元JG1206-47地块
4月28日，景芳三堡单元地块开拍
作为滨江戚老板的老家地块，开盘前，业界已达成共识，这块地一定会是滨江的
而滨江也在拍卖过程中，显示出了坚定的决心，一口气加价10亿夺得
江河汇景芳三堡宅地精装限价68500元/㎡，相较南面新鸿基项目69800元/㎡限价，下浮了1300元/㎡
这块地的区位条件自不必多说
地块出让面积44136㎡，容积率3，建筑面积132408㎡。其中，住宅建筑面积不大于92650平方米（占比约70%）
这样的指标意味着30%的商业将会做300方以上的大平层
在杭州市场，大平层的产品逐渐越来越多，但并不是所有开发商都能做好，并能卖出价格
大平层的产品认口碑，而滨江无疑十分擅长！
虽然在开拍之前，滨江即放出势在必得的狠话，但是仍没有阻挡住十余家房企参拍的热情
最终滨绿再度合体，成为继武林一号后，联合操盘的第二宗地块
据悉，平安不动产这位隐藏的大佬也在其中，有所参股
最终地块封顶+自持11%（14564.88㎡）成交
按照6%合理的利润反推，项目的大平层价格势必与住宅打平
然而，市场反应印证问题不大，因为这就是滨江+绿城！
05 最捡漏的地块
塘栖小城市核心区商住地块7地块
2020年杭州土拍没有真正意义上的土拍窗口期，不过却出现了短暂的捡漏期
盘点2020年杭州城区涉宅地块，除定向给到地铁的地块外，仅一宗地块底价成家
即塘栖小城市核心区商住地块7地块
不可否认，因为疫情的原因，导致出现的该宗捡漏机会
仅经过1轮报价，由竞买人绿地以119199万元总价竞得，楼面价6480元/平方米，溢价率0%
同时也跟地块严苛的出让条件有关系
其中商业部分不少于不小于25%。同时出让条件比较苛刻。
须设置不少于3万平方米的集中商业和不少于1万平方米的酒店各一处，集中商业部分和酒店部分须100%自持。 此外还对商业部分进行的细致规定：
对于集中商业部分，要求引入需已运营30个及以上，营运总面积不少于100万平方米集中商业运营的企业
对于酒店要求为四星级标准的健康功能酒店，运营方需拥有3家及以上五星级酒店资产，并自行运营15家及以上酒店经营，以及3家及以上已开业的健康功能酒店经验。
该宗捡漏地块共三家单位参拍：绿地、合景、招商
23000元/㎡的价格在去化上并不存在大的问题
细数也算是今年唯一的一块捡漏地块！
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