中骏，底气何在？

陌爷地产圈

2021-04-30 10:54
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中骏显得尤为格格不入

作者：陌爷地产圈

来源：陌爷地产圈（ID：gh_6e6c6fd48723）

做为闽系房企的老大哥，中骏一直是比较佛系的，直到2017年才意识到掉队，开始做规模上的冲刺与进一步的全国化布局

相对于旭辉、泰禾、融信、阳光城等典型闽系房企而言，中骏显得尤为格格不入

一家房企的企业“性格”，往往跟管理层息息相关：

1、首先是中骏老板黄朝阳，作为印尼归侨子弟，很早就回乡创业，高学历的他一直有自己的原则：做人要有所为有所不为。性格拼搏中带着克制

2、其次是公司管理层，与旭辉、阳光城等典型闽系房企相对，中骏的家族化渗透较为严重

在中骏集团内部，黄朝阳与儿子黄伦、黄涛是整个集团管理层的核心，中骏系高管里很多都与黄氏沾亲带故

缺少职业经理人掌舵，对市场和周期的敏感性较弱

对于中骏而言，似乎最大的特点就是没有特点

2017年-2020年，在规模上的跃进与突破，有点像旭辉

2020年以来，提出的“一体两翼”战略，以及5年100座世界城，又在模仿新城

在城市布局上，一直想对标融信，可一二线却频频失守，无论是住宅还是世界城都集中在三四线，一不小心，学成了碧桂园

2020年，对于中骏而言，一体两翼（一体：住宅开发；两翼：长租公寓及购物中心）战略略有成效，均完成了年初设定的目标

1、数据显示，2020年中骏销售额突破千亿，达1015.37亿，排在行业第37位

2、自确定五年百城战略，短短一年多时间，中骏世界城便在全国布局了33座

中骏在“面子”上做足了功夫，然而“里子”却存在较大隐忧

01 成色不足的销售业绩

2020年中骏集团（含合营联营公司）共实现销售规模1015.37亿元，同比增长26%，首次成功突破千亿

然而其中合联营公司部分的销售金额为460.93亿元，占比45%

再来单看权益销售额：2020年中骏实现权益销售额674.7亿

与时代中国（93.7%）、越秀地产（87.5%）、金辉集团（74.5%）等同梯队房企相比，"千亿"成色明显不足。（数据来源：克而瑞）

我们知道，无论是克尔瑞还是中指所公布的销售排行中，全口径销售额的水分是非常大的

比如，某项目当年实现百亿货值，但仅占股比5%，那么按照全口径的统计，这100亿都能统计到销售额中，而这显然是不太合理的

未来的中骏还需不断地提高销售权益

02 小马拉大车的世界城

2020年中骏集团新增的38个项目，依托于一体两翼协同获取的个数达到23个，新增19个世界城及9个方隅项目

对于房企而言，在充分竞争的市场环境，未来在拿地策略及拿地抓手上将逐渐体现为企业的核心竞争力

而中骏在拿地上明显依托于一体两翼战略，占比高达60%，在世界城的市场价值尚未充分发挥协同效应以及受到检验的情况下，过度依赖必然是把双刃剑

之所以将中骏的拿地策略描述为小马拉大车式，主要原因有二：

1、长租公寓的赚钱效应尚不明显，尤其是在新冠疫情导致全国租赁市场低迷，市场回报率低的背景下，租金收入拉不动资金沉淀及备付成本

且在本就较为激进的扩张式发展模式下，将长租公寓定位为一体两翼中重要一环，显然不能匹配现阶段战略

在现在的市场行情下，长租公寓这玩意，当作的战略发展方向还可以，一旦认真了，可能会付出些微痛的代价，因为房企的钱本身并不便宜

2、三四五线的世界城资产质量不高，且住宅去化风险大，住宅销售去化拉不动商业建设运营支出

在上一轮行业周期中，棚改政策及去库存，给三四线楼市添了把火

以吾悦广场和宝龙广场为代表的购物中心，在三四线能够遍地开花是基于住宅部分的快速去化，现金流能够快速回正

每一个购物中心对于集团资金池的贡献的正向的

而现阶段楼市的强调控，三四线明显疲软，尤其是在下沉市场，住宅利润能否充分贴补商业，现金流能否充分覆盖都是存疑的，很可能会拖累集团现金流

现阶段的行业周期下，激进的在三四线布局商业购物中心，是逆周期的！

03 失守的一二线

从城市分布来看，二线城市中以厦门、昆明及重庆的合同销售表现最为突出，分别约184亿元、54亿元及54亿元

一方面，需注意的是，随着中骏进入全国化布局不断完善，全年在售项目城市已达54个，但按此计算全年单城市产能仅为18.8亿元

城市深耕不足，反映出2017年以来，激进式扩张以及加速式全国化布局步子走得较快。对于这点，需要给到中骏充足的耐心！

2020年，中骏集团连同其合营公司及联营公司共超过150个项目处于在售状态，分布在54个城市，集中在二、三及四线城市

在去年新推的37个项目中，仅有3个位于北京、上海两市，其它多以三四线为主

当激进的闽系房企在一线攻城略地之时，中骏表现“佛系”，后知后觉，直到2017年才开始加大拿地力度

而此时整个行业正在进入“房住不炒”时代

一线的拿地成本和土地稀缺性已经让不少中小房企望尘莫及，中骏自然也是其中之一