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失衡的土储结构及项目布局是首创置业业绩大幅下滑最直接的原因。
作者：陌爷
来源：陌爷地产圈（ID：gh_6e6c6fd48723）
作为国资属性的老牌房企， 出身优越，03年即登录资本市场，且又赶上中国房地产发展的黄金周期，然而近些年来的发展却屡屡踏错节奏，踩错周期。
而近期，首创置业也正式公告了其21年的财务半年报。作为最后一期的“谢幕”报表，意料之外却又情理之中。
从数据上看出：
但是，营业税后毛利率却仅为19%，同比降低5%。而净利润却跌了接近6亿元（仅为4.22亿），跌幅达到58.59%。
归母净利润跌得更惨，从2020年上半年的8.5亿元，降到如今的2.26亿元，斩掉了73.38%。
从报表数据中，我们可以看出，上半年年的营业成本为87.55亿元，增速27.21%，同期超应收增长8%。
公允价值变动损益作为房企报表的调节神器，往往屡试不爽。尤其是新城、龙湖、宝龙等投资物业居多的房企，在财务报表中往往都会有粉饰的痕迹。
（3）投资收益同步腰斩式缩水：
从2020上半年的11.47亿元，降至2021上半年的6.00亿元，同比降低48%。
NO. 2
而究其原因，我们不难发现，首创置业虽具有其他房企所艳羡的股东背景及融资能力，但并没有很好的抓住行业发展周期。
屡屡与周期错频，尤其是对加杠杆与降杠杆的窗口不能做到精准把握，是其走到这一步最直接的原因。
一、失衡的布局及土储结构
2021上半年，首创置业各项目实现签约面积174.3万平米，金额402.7亿元。
京津冀、长三角、粤港澳三大核心城市圈签约金额298.2亿元，占比约74.0%。
上一轮行业周期中，凡是重仓京津冀的房企基本都是付出了惨痛的代价，比如华夏幸福、泰禾、远洋集团等。
与长三角相比，京津冀的住宅市场在很长一段时间并不活跃，降价保流速是常规的止损手段。
而在20年及21年结转的项目基本都是在16-18年或拿的高价地。
二、 高居不下的杠杆水平
高居不下的负债水平一直是首创置业的心头病，尤其是在面临“三道红心”监管后。其在资本市场异常活跃，仅今年依靠其国资增信融资发债高达百亿。
先是断臂求生：
今年3月29日首创置业称将旗下首创钜大（01329.hk）等在内的全部奥特莱斯业务转让给控股股东首都创业集团有限公司（以下简称“首创集团”）。
据资料显示，首创置业上半年仅新增3个项目，分别是浙江省桐乡市高铁新城项目、上海市松江广富林地块和青浦夏阳双地块。
上海市两宗地块则是6月份通过竞拍方式获得，土地价款分别为21.35亿元、12.32亿元。
而2020年上半年，根据公司中期报告披露，首创置业共投资北京、郑州、南京、重庆等地6个二级开发项目，均为非竞争性底价获取，总土地投资额125.8亿元。
不论是项目数量还是相应的土地价款，首创置业今年上半年都有较为明显的下降。
首创虽然做出了巨大的努力，却也没能很好的抵抗住资本市场的洪流。
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