建业地产，是真困难？还是就坡下驴？

地产三哥

2021-09-10 18:27
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房地产也许正在进入“墨西哥僵局”。

作者：地产三哥

来源：地产三哥（ID：dichansange）

一、房地产的“墨西哥僵局”

房地产也许正在进入“墨西哥僵局”，也叫墨西哥对峙，英文叫"Mexican Standoff"。

它形容对峙的多方（至少三方），由于互相的牵制作用，最后达到一种相当微妙的、恐怖的平衡状态。

比如，甲指着乙、乙指着丙、丙指着甲，三方互相拿枪指着，但谁也不敢先动手，因为这背后还有很多的牵制、预判、预期（文末附视频彩蛋）。

在墨西哥僵局中，没有任何策略可以让任何一方取得胜利，同时还不遭受损失。任何一方发起主动攻击，都可能导致自己被消灭。

所有对峙者都需要保证这种紧张的平衡不被打破，直到出现一个外部事件使这个僵局被打破。

房地产开发企业、金融机构、地方目前也许在这种僵局里面。

建筑公司和劳务班组、购房者、地方的财税收入、金融机构的微妙情绪等等，牵一发而动全身。往更宏观一点说，信用传递失效、信心受损，接下来就是对资产价格、居民收入、消费水平的负面影响，这些也许正在发生。

每一个行为导致的后果都可能引起连锁反应，造成无法控制的结果。

稳住三方、保持现状是一种方法，比如现在正在做的“稳房价、稳地价、稳预期”。房企大佬们都说，这是特别合理的。

强行隔离、把各方分开也是一种方法，比如热点城市的二手房市场。

全部出清、洗牌重来也是一种办法，这个还不确定是否有牺牲来祭旗，因为平衡被打破，风险比较大。

奈何市场不是以机械决定论为底层逻辑的，必须要承认人的主观能动性和偶然性。

二、建业地产求救：招招要害

据观察者网报道：9月9日，网上一份关于河南本土房企建业集团《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》（下称“报告”）迅速引发社会关注。

建业集团相关负责人向观察者网证明了该文件真实性。

报告中，其他部分是关于建业集团的背景、业绩、目前在疫情汛情下的困难等等。我们重点来看建业地产的请求，原文如下：

“四、请求：

面对罕见的困难、风险和危机，建业集团已经进入战时紧急状态、正在制定应对预案，采取了一系列优化管理、降本提质、减员降薪等自救措施。在此，呼吁省委、省政府采取如下非常措施，帮助建业度过难关：

第一，恳请省委、省政府协调有关市县区，尽快偿还多年来由于各种原因拖欠建业的各类款项（逾50亿元，届时建业可提交地方政府拖欠款项清单）。

第二，恳请省领导出面，协调税务部门，同意由于汛情疫情造成企业出现巨额减收，可以分类减免或缓交建业旗下公司的增值税、所得税（届时建业提出具体建议和清单）。

第三，恳请省领导协调并出具公文，鉴于当前不可抗拒之原因，允许建业部分在建工程延期交付，以便我们与合作方、客户进行解释、沟通和交涉（届时建业可提交需延期交付工程的清单）。

第四，恳请省领导协调并出具公文，同意由于汛情疫情导致企业营收遭遇重创，建业部分土地款可延缓支付半年到一年（届时建业提交土地款延缓支付具体建议和清单）。”

四个请求，招招要害：还钱、缓交税、缓交房、缓交出让金。

就是要流动性，只能补血输血，不能亏血。

华夏幸福的应收账款案例在前，未雨绸缪的建业地产发求救信是有资本的：除了它是本土的就业大户、纳税大户之外，看看建业地产的土地储备：

除了海南的1%，99%的土地都在河南省。

（建业地产土地储备：2021中期业绩报告）

建业地产，这才叫本土深耕。

因为本土深耕，所以才能理直气壮地求救。

三、建业没它自己说那么难？

建业地产难吗？

今年的房地产开发企业没有不难的。但如果从销售和新增土地储备来看，建业似乎没那么难。

今年上半年，销售面积405万平方米，同比增长9.9%；实现销售金额人民币311亿元，同比增长3.5%。

今年1-6月，建业地产新增土地储备663万平米，已经是2020全年新增土地储备数据918万平米的72%。

如果深究，建业地产投资拿地面积超过销售面积，对应央行规定的40%的拿地红线，建业今年上半年投资拿地热情不低。

但是从流动性来看，今年上半年建业是紧张的。

融资活动现金净流出77亿元，有息负债总额降低了接近30亿元；经营现金流今年上半年也转负，之前，建业集团2018年、2019年、2020年经营现金流均为正。

投资力度不小，融资净流出，压力比以往大是必然的。

但是，建业的三道红线指标也是两道达标：

非受限现金短债比1.27；净负债比率92.6%；剔除预收款后的资产负债率87.2%。

这个指标不算好，但也不见得差，如果联系上半年建业地产的投资拿地力度，可以判断，建业地产并没有它自己说的那么难。

这些指标来源于建业地产2021年中期业绩报告，截止6月末的时候，河南的汛情和疫情都还没有来。

就坡下驴，此之谓也。这是高明的破局之道，无关褒贬。

四、求救与公平

本土深耕有深耕的好处，近水楼台先得月。

遇见问题也能找人做主，娘亲舅大，所谓父母官，就是为民做主的，民营企业也是民。而且三天前还有更高级别的表态：“支持民营经济发展的方针政策没有变，现在没有改变，将来也不会改变！”

建业这份文件流出的时间点真是妙。

当然，深耕也有深耕的坏处，毕竟除了郑州，河南整体的经济水平也决定了建业地产的定位和天花板。

但笔者以为，99%的土地储备放在河南，这恰恰正是建业地产的聪明之处，是建业地产在全国化的诱惑和本土化的安全之间的取舍结果。

胡葆森不愧是“九二派”。

1992年，受邓公南方谈话和经济改革推进的影响，一大批体制内官员或知识分子纷纷下海创业，形成一股商业浪潮，这是20世纪90年代中国经济高增长的主要动力。

这些从体制里面下海并且成功的人们，多具古之士大夫情怀，谙熟中国传统的政商逻辑、社会运行规律，也是中国商业文明成长的见证者和开创者。

创业30余年，他们不应该因为非市场化的因素成为沙滩上的前浪，施以援手无可非议。

可是，翻看2021年1-8月郑州房企销售排行榜TOP20，除了建业之外，河南本土房企还有正商、康桥、美胜、永威等等，还有全国性布局的碧桂园、融创，还有最近深陷流动性泥沼的恒大，它排名郑州第12。