作者：观点地产新媒体

来源：观点（ID：gaundianweixin）

观点地产网 从意愿表决到公开招商，康乐、鹭江村巨无霸旧改，终于迈出了关键一步。

12月4日，广州公共资源交易中心公示广州海珠区凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目，申请时间为2020年12月4日至2021年1月18日17时。

据观点地产新媒体了解，该项目于2011年便开展合作意向企业选定，至今已有近10年之久，直至11月26日经过村集体表决通过，同意公开选择合作企业招商。

项目位于广州市海珠区凤阳街道，西至瑞康路，东至敦和路，南至逸景路，北至新港西路，村内共有居民2856户，户籍人口6664人，总用地面积包括国有土地2.78万平方米、集体土地109.93万平方米。

值得关注的是，项目改造投资金额高达346.67亿元（包括但不限于建造费用、拆迁补偿费用、项目前期费用、融资地块土地出让金），其中复建安置资金约250.77 亿元，是广州城市更新挂网招商以来，投资总额最大的旧改项目。

从体量上看，项目总占地面积约112.71万平方米，改造范围内总建筑面积335.94万平方米，是房企参与的海珠旧改项目中，面积第二大改造片区，仅次于沥滘村。

庞大旧改花落谁家？无疑是市场最为关注的。

值得一提的是，2019年4月10日，合生创展集团成功与鹭江村、康乐村签订了旧村改造合作意向协议。

广州地产业内人士邓浩志对此表示：“签订合作意向协议与正式的招商并没有绝对联系，这并不代表项目后续的正式合作企业便是合生，只不过合生前期介入抢占了先机。”

从项目本身质素和发展潜力来看，这实际上是一块“大肥肉”。

首先，地理位置得天独厚，康乐、鹭江村位于海珠区凤阳街道中大板块，八号线鹭江地铁北面连接中山大学、南接东风村、西临五凤、东面则与大塘村为临，与繁华的客村仅一墙之隔，与广州塔的直线距离不过约2公里，是广州城市新中轴线重点规划区域。

康乐、鹭江村外来人口居多，以“中大布匹市场”而闻名，十几年前由市场自由发展起来，很早便成为广州地区制衣业“最发达的城中村”之一，发展至今已是全球规模最大的纺织类专业市场，这里遍地密布作坊工厂，每天有无数服装面料、辅料发往全国各地。

据了解，最繁华时，鹭江、康乐两村外来人口估算愈15万。发达纺织专业市场承载庞大的外来就业人口，使得康乐、鹭江村单在土地外包、自建房出租上，便获利不少。

根据凤阳街道公布的社员（股东）分红明细表，粗略统计2017年两村总分红约达984万元，2018年，鹭江村村集体经济总收入为35367万元，人均分红为15.83万元；康乐村村集体经济总收入为68109万元，人均分红约24.44万元，是凤阳街道最为富有的经济社。

根据设想，改造后的康乐、鹭江村将成为海珠宜居宜商最具发展潜力区域，将依托中山大学等知名品牌资源，引入高新产业，打造高端集聚区，同时凭借纺织经济，打造国际化商贸基地。

提及改造，该村村民程先生告诉观点地产新媒体，布匹市场流水盈利很高，海珠区政府早已计划将这片低附加值的区域全部更新，“但打造中大创新科技谷的概念，10年前就已经听过了，这个旧改已经想改很久了，一直改不成。”

从此次招商文件来看，项目在改造时间上有着严格的排期要求，如未能按照规定期限完成任何一项工作，将视为竞得人严重违约。

具体而言，竞得人需确保2023年底前安置房开工建设，2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约，2025年底前基本完成安置房建设。

广州中原地产项目部总经理黄韬表示，事实上严格的排期要求是目前广州旧改招商的一个标准做法，可以适当控制好旧改周期，同时也利于维护村民的利益，而2025年底前完成安置房建设的要求其实并不算苛刻。

从申请人资格要求来看，该项目在竞标门槛上已经设定了一定的排他性。

其中提及，申请人为内地A股上市公司或香港联交所主板上市公司，2019年总资产不低于1300亿元（或等值外币），净资产不低于600亿元（或等值外币），资产负债率不高于65%，且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力。

同时，于公告发布日前，需在广州市有开发项目且项目竣工面积达500万平方米以上，其中海珠区房屋竣工面积超过150万平方米，以及具备商业开发经验，2015年1月1日至今在中国境内一线城市的商办、科研建筑竣工面积累计超过100万平方米，其中建筑面积达30万平方米的商业综合体至少2个。

此前于2018年举办的省三旧推介会上，鹭江村、康乐村已被纳入合生的旧改范围内。

该村村民告诉观点地产新媒体，合生对此片区域已相对熟悉，此前主要介入鹭江村、康乐村社区进行微改造，此外参与开发周边的配套建设，只不过并没有悉数符合市政验收条件。实际上项目周边所在区域，也有不少合生的楼盘。

抢占先机的合生后续是否有可能拿下？其目前的资金实力是最为业内所疑虑的。

据了解，截至上半年，合生创展资产总值2479.7亿港元，负债总额由上年末1290.88亿港元增加至约1700亿港元，增长31.7%；债务总额由633.9亿港元增加至888.94亿港元，增长40.2%；今年新增借贷大致730个亿，两年内要偿还的债务300亿，而截至10月份，总合约销售金额为约254.87亿元。

2020上半年，合生创展现金短债比为0.9，净负债率为92%，剔除预收款后的资产负债率为66.6% (人民币兑港元汇率：1.125647)。

实际上，合生早期已有不少广州旧改项目。2018年举办的省三旧推介会上，合生就曾对外披露，目前在广州地区有超10个城市更新项目，包括海珠前进项目、海珠区康乐、鹭江村、番禺新基村、员岗等。

不过，其中多个旧改进展缓慢，有四个项目开发超过20年。

距离广州地标建筑广州塔不到2公里的海珠区旧厂改造项目合生TIT国际纺织城科贸园便已闲置七年，目前仍没有确定的规划。

据管理层于中期投资者会议上称，该项目总量约82万平米，规划有30多万平米可售部分，有些村预计下半年确定下来，顺利的话将在明年推出市场。

一直以来，合生已经习惯“高溢价、慢周转”方式，在广州包括骏景花园、珠江帝景、帝景山庄在内的多个项目，开发周期均超过十年。

不过合生近年来似乎也开始了规模变速，一方面加快开发节奏和供货，另一方面更趋向于多元化拿地方式，寻找优质项目，并表示可能会进行尝试联合操盘、小股控盘的方式，介入到项目开发过程。

今年以来，在广州旧改市场，合生创展亦有不少收获。

4月，合生以33.31亿从珠光控股手中接下黄埔区火村旧改项目，项目占地面积接近61.51万平方米；10月8日，再联合知识城（广州）投资集团签约黄埔区九龙镇迳头村旧村改造项目前期服务。

广州黄埔区九龙镇迳头村举行旧村改造项目前期服务协议签约仪式，合生创展集团以及知识城（广州）投资集团共同入主该村旧改。

至于本次公开招商的康乐、鹭江村旧改，业内分析指，如此大体量的旧改，单靠合生很难吞下。如若抢下，后续并不排除会寻求其他房企合作开发。

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原标题：康乐与鹭江广州最大旧改入市与合生的算盘

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