土地公开市场，存在感越来越弱的民企

投拓江湖

2021-10-29 11:52
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最近一段时间，很多城市都完成了第二批次的集中土地出让，土拍的结果也都纷纷出炉了。

作者：投拓江湖团队

来源：投拓江湖(ID: toutuoJH)

最近一段时间，很多城市都完成了第二批次的集中土地出让，土拍的结果也都纷纷出炉了。有一组数据，关于部分城市国企和民企拿地比例的统计，非常有意思。

数据自来风财讯

这些集中供地的城市里面，只有青岛和无锡两个城市，民企拿地金额超过了一半。其他的城市，都是国企拿地占据主要位置，最低的比如重庆，民企拿地金额只有区区的4.2%。

国资房企拿地能力之强，民企拿地存在感越来越弱，由此可见一斑。如果把这个榜单，换成是各个一二线城市的地区拿地排行榜，那民企的比例可能会更低，特别是一些区域平台国企在本土作战，拿地的势头并不比一些大型国企弱。如果再算上各地旧改项目，一二级联动项目拿地情况，拿这个榜单里面的国企拿地份额，还要大得多。

土储是直接决定房企发展潜力的因素，目下拿地的多寡，直接决定未来销售业绩排行榜的高低。

虽然目下国内房企销售排行榜，TOP10榜单还是以民营房企为主，但是按照眼下拿地规模这个新趋势，未来销售TOP排行榜上的格局必然会有翻天覆地的变化。导致地产行业竞争格局变化，最大的因素就是，在新的融资和调控政策下，国资房企和民营房企的竞争能力发生重大变化：

国资房企里面又分为央企和地方国企两种，两种房企的竞争优势是不一样的。

央企的核心优势在于资金实力，体现在融资能力和融资成本上的长处，其他类型房企无人能及。大型央企的融资成本，一般能比普通上市民营房企做到低2-3个点，甚至更多。即使是央企的一些新成立的项目公司，在机构评级里面也能做到A以上，民企50强的母公司很多都达不到A级，这背后的巨大差距，是央企背后强大的国家资产作为信用背书。

大部分国企的经营观念，相比一些高周转的民企，向来是比较稳健的。前些年民企都在大规模增加杠杆的时候，大部分国企也能做到稳健经营，因此负债得到了有效控制。融资政策收紧以后，国企的优势就体现出来，相比民企有更加宽裕的资金可用。

特别是在三道红线以及一些列融资新规以后，金融机构的避险和政策合规意识越来越强，民营房企原来正常的融资也受到影响，无形中很受伤。大型的金融机构，大多也是属于央企国企阵营，同属一个体制内的兄弟单位，“肉烂了还在锅里”这是很多机构暗地里普遍奉行的准则。民营房企在央企面前的差距，已经不是融资成本高低的问题，而是有没有资格融资，能不能融资的问题。越往以后走，越是大体量，商业自持比例越高的项目，或者是搞现房销售的项目，民企身影出现在土拍场的概率就越低。

地方国企优势，在于信息的不对称，以及地方政府的持续投入。这两年的公开土拍市场，有一个非常典型的特征，就是作为“地头蛇”的地方国企越来越强，拿地生猛势头无出其右。热门地块高价地，或者说高自持比例的地，都是地方平台公司最敢拿，不管到底算不算得过账。新区，远郊区的冷门地块，别的房企不敢拿的，地方平台公司扎堆拿。以至于，很多城市的2021年前三个月的房企拿地排行榜，top5清一色都是当地的国企或者平台公司。

地方国企在土地市场的信息上，有其他房企不能望其项背的优势，说得简单直白点，很多平台国企跟国土部门都是在一栋楼办公，土地的来龙去脉，上市时间，是不是哪家公司勾的地，中间涉及的具体规则，他们最为清楚不过了。知道的消息多了，能少走很多弯路，少花高价拿地，拿地都是精准操作。

什么原因驱使了地方国企拿地如此猛？

有一部分是为了给地方政府托底，把土地的价格预期往上拉；一部分是为了修建安置房，拆迁还房，人才用房等；一部分是为了解决地方政府债务问题，用土地融资，换一种路径给捉襟见肘的地方财政输血；还有一部分是因为领导想拿地，为了拿地而拿地，只要有了地，就有项目可以开发，可以土方工程，搞总包施工，装修，材料这些上下游板块的招标，金额都不是小数字，操作的空间很大，地产人都懂的。

其实，国企在市场上的份额比例越来越大，这既是国企多重优势叠加的竞争结果，也是政策喜闻乐见的一个局面。房地产对于当下经济的风险，被提及越来越多，前些年房地产的高歌猛进，给经济带来了高负债，挤压了其他实体经济的发展，贡献了大量的金融风险，而且还产生了不少烂尾楼等社会问题。但是这些问题大多是民企贡献的，如果国企的市场份额提高，这对增强房地产调控的执行效果，有非常积极的意义。毕竟，国企在执行政策的力度上，是一点都不含糊的。

不过，民企拿地存在感越来越弱，这根本上还是自己的原因。前两三年的时候，除了个别屈指可数的稳健房企，其他的大部分房企都在疯狂举债加杠杆，用不断增加的负债风险推进自己的发展规模。在这个高负债快速发展之下，把原来的粗放经营，风险失控等一系列问题都掩盖了。现在在拿地市场的集体失声，将其视为是以前过度发展的一种修正，可能更为恰当。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

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原标题：土地公开市场，存在感越来越弱的民企

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