作者：观点新媒体

来源：观点（ID:guandianweixin）

REIT的意义更多在通道，商场可以持续装进REITs变现，再回头支撑开发交付和债务兑付。

观点网 11月12日，新城控股披露2026年10月份经营简报。

10月，新城控股实现商业运营总收入约12.6亿元，同比增长6.24%；实现合同销售金额约10.3亿元，同比下降27.41%，销售面积约15.22万平方米，同比下降20.52%。

两个数字的落差已经不需要解释，12.6亿元对10.3亿元，商业运营收入是开发销售金额的1.22倍；放到前10个月，则是121.3亿元对98.56亿元，这一比值是1.23倍。

商业运营总收入与合同销售金额的月度走势（2026年1-10月，单位：亿元）。数据来源：新城控股2026年10月份经营简报，观点指数整理

不过，这份月报的时点值得多说一句。

新城旗下的广发新城吾悦商业REIT已于11月3日走完基金合同生效这一步，而整个10月，常州天宁、南通启东两座底层广场的租金仍完整并表。

所以，“REIT落地后第一份月报”准确的含义是“REIT成立后首次披露”。

商业表现

商业板块早已不是补充项。

截至9月30日，新城控股出租物业182个，总建筑面积约1681.69万平方米，可供出租面积约1001.2万平方米，出租率98.16%；1-10月累计商业运营总收入121.30亿元，同比增长3.71%。

182个出租物业分摊下来，10月单店平均租金收入约646万元，累计单店平均约6221万元；10月平均单位面积月租金约69.96元/平方米，这一组为测算值。

10月租金收入中，江苏44座广场贡献2.99亿元，占25.38%；浙江1.36亿元占11.54%，安徽0.82亿元占6.98%，山东0.81亿元占6.86%，四省合计占当月租金收入的50.75%。

累计口径下，江苏一省累计租金29.44亿元，占比26%。

10月租金收入前八省份与对应广场数量。数据来源：新城控股2026年10月份经营简报，观点指数整理

但增速在放缓，2025年全年商业运营总收入140.9亿元，同比增长10%；进入2026年，一季度增速2.82%、上半年2.42%、前三季度3.42%、前10个月3.71%，全年落在个位数区间。

管理层的表述可以对照，财务负责人管有冬在5月26日股东会上坦言，已开业项目出租率已接近98%，进一步提升的空间相对有限。

出租率站在98.16%的位置，意味着存量商场这一端几乎没有余量，增长只能来自新开业广场与外延扩张，而上半年仅新开3座。

REITs落地

至于REIT这条线，新城走了将近九个月。

2026年2月27日申报至上海证券交易所，3月6日获中国证监会与上交所受理；8月27日上交所出具无异议函；9月3日证监会准予注册，准予募集5亿份；9月23日询价定价3.106元/份；11月3日基金合同生效，净认购金额约15.53亿元。

底层资产是常州天宁吾悦广场与南通启东吾悦广场，合计建筑面积约29万平方米，合计估值约21.43亿元，近三年平均出租率维持在97%以上。按发售公告口径，2026年、2027年净现金流分派率分别约5.61%和5.73%。

有几处细节，受理阶段预计募资16.25亿元，最终15.53亿元，少了约0.72亿元；发行规模相当于底层资产估值的72.5%。原始权益人吾悦顺瑞认购1.7亿份、占34%，限售期分别为60个月和36个月，按此测算，对外净回笼资金约10.25亿元。

2025年12月31日，中国证监会发布关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告，公募REITs由此进入基础设施与商业不动产双轮驱动的阶段。到2026年10月29日，商业不动产REITs已设立9只、合计307.24亿元。

新城控股拿到的是其中一席，不算早，也不算晚。

另一条线是类REITs，2025年11月设立的国金资管-吾悦广场持有型不动产ABS规模6.16亿元，2026年6月完成第一次扩募21.46亿元，总规模增至32.10亿元；第二次扩募20.96亿元已于10月16日获上交所受理，尚未落地。

开发端的收缩也没有停，1-10月累计合同销售金额98.56亿元，同比下降40.15%；累计销售面积156.50万平方米，同比下降27.23%。

10月单月销售均价约6769元/平方米，高于前10个月累计的6298元/平方米，单月结构略好于全年平均水平。

区域上，10月销售金额七成集中在四地：江苏3.20亿元、广东1.53亿元、福建1.46亿元、天津1.16亿元，合计7.36亿元，占当月10.30亿元的71.47%。

总体而言，REIT的意义更多在通道，商场可以持续装进REITs变现，再回头支撑开发交付和债务兑付。

这条通道能否常态化，取决于后续资产包的估值与分派率能否被市场接住。

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原标题：REIT落地后 新城用182座吾悦广场交出最新一份月报

新城控股类REITs商业REITs分派率