本文中，笔者主要检索了上海地区法院的裁判观点，并结合其他地区法院的观点，就商铺租赁合同常见的一些特殊纠纷情形的裁判规则做一梳理，并在此基础上提出自己的观点。

（一）转租对商铺租赁合同效力的影响

与住宅租赁不同，转租是商铺租赁中非常常见的现象。商铺租赁的通常商业模式即为某个特定主体，一般是大型商场的运营商，比如苏宁易购，承租整层乃至整栋的商场，拆分为各个独立的商铺，再分别对外出租；甚至可能还存在二次转租、三次转租的情况。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同司法解释》）第15条及第16条第1款的规定，转租影响合同效力的因素在于两点：一为转租期限超过承租期限；二为未经出租人的许可擅自转租。相较于前者而言，后者对于次承租人的风险更大。因为出租人可以选择要求认定转租合同无效，亦可要求解除出租合同，甚至也可以不进行任何主张。次承租人的命运完全取决于出租人的意志，处于风险不可控的状态。

需要注意的是，对于多次转租的情形，次承租人应当获得转租人前手所有的出租人的许可，任一层级出租人的异议均可能导致转租合同的无效。

江苏省常州市中级人民法院（2011）常民终字第1305号周丹与秦燕、周菊花租赁合同纠纷上诉案二审民事判决书：

本院认为，……本案中，根据已查明的事实表明狄丽萍将案涉房屋出租给杨建伟，2008年11月23日，杨建伟又将案涉房屋转租给闵宇婷，出租人狄丽萍事后认可该次转租行为；2009年5月23日，闵宇婷又将案涉房屋再次转租给周丹；2009年10月13日，周丹又一次将案涉房屋转租给秦燕、周菊花。……上述事实表明，狄丽萍并不认可周丹将案涉房屋转租给秦燕、周菊花的转租行为。……故原审对承租人未经出租人同意而转租的秦燕、周菊花与周丹之间的合同认定为无效并无不当。

北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初9973号北京微巨网络科技有限公司与中科福宁（北京）物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书：

本院认为，微巨公司称其与中科福宁公司签订租赁合同及补充协议，根据中科基业公司回函说明的转租情形，本院认为，涉案房屋系经多次转租，现微巨公司未提交证据证明其与被告之间的转租行为经过各前手出租方同意，故本院对本案双方租赁协议效力不予认定，在此基础上，原告所提解除房屋租赁合同补充协议及支付违约金之诉讼请求无法律依据，本院不予支持。

此外，实践中，次承租人入驻商铺后往往需要以该商铺地址办理工商注册或者迁址。通常而言，上述程序中，工商行政管理部门须审核申请人是否具有转租许可。因此，一旦工商注册或者工商迁址手续办妥，出租人一般已经许可转租，且相关许可材料完全可以在次承租人工商内档中查询获取。

不过，实践中部分当事人会将上述事宜完全委托中介或者代理公司，对相关过程不闻不问，反而在诉讼过程中产生乌龙。律师代理此类案件的过程中，应当注意此种风险。

（二）土地规划对商铺租赁合同效力的影响

实践中，影响商铺租赁合同效力的另一个常见因素是土地规划。这种纠纷往往出现在某些产业园区中，出租人将工业用地上的房屋作为商铺出租，供承租人进行商业服务。

但是根据《土地管理法》第56条的规定，改变土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，还应当先经有关城市规划行政主管部门同意。对于违反该规定，未经批准，擅自将工业用地上的房屋出租商用的租赁合同效力，实践中争议较大。

较早的裁判文书一般认为此种行为违反了上述强制性规定，应属无效。

上海市闸北区人民法院（2007）闸民三（民）初字第1101号上海XX实业有限公司与上海XX机电有限公司房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书：

本院认为，原、被告于20XX年X月签订的有关上海市共和新路X号（中山北路X号）X平方米闲置场地（简棚）的出租协议书，虽系双方当事人真实意思的表示，但由于该协议的主要条款违反了现行有关法律的强制性规定，应属无效。……《中华人民共和国土地管理法》第五十六条明确规定，建设单位使用国有土地，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权批准文件的规定使用土地；确需变更该幅土地用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。而上海市人民政府土地管理文件即沪府土用（20XX）第X号文件明确规定，被告依法享有共和新路X号地块的使用权，但该土地的性质为工业用地。原、被告违反有关法律的强制性规定，擅自同意变更该土地的使用性质，事后也未向有关政府部门办理相关的手续，故双方签订的租赁协议应属无效协议。

江西省上饶市（地区）中级人民法院（2016）赣11民终1021号上饶市和济置业有限公司、上饶市金鑫驾驶员培训有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书：

本院认为,……建设用地单位使用国有土地应当按照土地使用权证上所载明的土地用途进行合法使用，如确需改变该幅土地用途的，应当经相关政府土地行政主管部门同意。现双方将涉案工业用地用作驾校训练场地使用的行为违反核定用途，且未依法办理相关审批变更手续，属于擅自改变土地用途的行为，此系违反有关法律、法规的强制性规定的行为，故原判认定涉案租赁合同无效并无不当。

但是，越来越多的案例认为，上述规定系管理性强制性规定，也就是说，并不影响租赁合同本身的效力。更有观点进一步认为，《城镇房屋租赁合同司法解释》未将此种情形明确为合同无效的情形，已经明确表明了违反上述规定并不导致合同无效。或者认为，将工业用地用于商业用途，并不属于更改土地规划的行为。

上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终6302号上海钱桥华勋投资管理有限公司与上海嘉加（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案二审民事判决书：

一审法院认为，系争房屋土地虽系工业用地，但法律并未规定工业厂房禁止用于商业活动，且系争房屋经营企业已获工商登记并获得经营许可多年，房屋土地又具有合法产权登记，合同当属有效。钱桥华勋公司该抗辩不成立，不予采信。

本院认为，……综上所述，钱桥华勋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终3244号中铁华夏文化传媒（上海）有限公司与上海银洲投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案二审民事判决书：

原审认为，……《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对房屋租赁合同归属于无效的情形作出了严格的限定……。而就本案银洲公司列举的证据来看，本案系争房屋所处建筑已经具备合法的建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证，同时又不存在上述任何一项合同无效之情形或合同法规定的合同无效之情形，故该房屋所涉租赁合同当属合法有效。就房屋的土地性质是否发生变化致合同无效的问题，根据我国《土地管理法》及相关实施条例等法律法规的规定，土地用途分为农用地、建设用地、未利用地，只有在上述三种土地用途之间的转换，才属于法律意义上的改变土地用途。若未经批准擅自改变土地用途的，可致合同无效。但本案中，房屋所有权人及合法的使用权人将原使用性质为工业仓储的厂房用于商业用途，是对合法建筑物的利用和处分行为，其改变的是房屋的使用功能，并非改变土地性质。而该种利用、处分、改变行为不会导致合同归于无效。

本院认为，……至于上诉人所称的房屋实际使用方式问题，系争房屋的规划用途确为工业仓储，但即使被上诉人将房屋用于商业经营，该问题也不属于房屋本身的规划瑕疵，而是实际使用方式的范畴，并不影响系争房屋的建筑物合法性及租赁合同的法律效力。因此，系争租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。

（三）停水停电条款的效力

商铺租赁合同中容易引起效力争议的条款还有停水停电条款。强势的出租方一般会在合同中约定，如果承租人欠缴租金或者其他费用超过一定数额或者一定期限，或者有其他违约行为的，出租人有权对商铺进行停水停电。这种约定一方面是为了督促承租人尽快支付租金或者其他费用；另一方面，在执行难的大背景下，也是迫使解约后承租人尽快搬离的重要手段。这种条款在司法实践中通常会认定为有效。

北京市高级人民法院（2014）高民申字第00215号北京航丰鑫兴商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书：

本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，设计研究院与航丰鑫兴公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，双方均应依约履行。根据合同约定，航丰鑫兴公司逾期支付租金15天，设计研究院有权停水停电，由此造成的损失由航丰鑫兴公司自行承担；如航丰鑫兴公司逾期支付租金30天，设计研究院除按照合同约定追究其违约责任外，有权以书面通知的方式通知解除合同。

上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民二（民）终字第2377号上海泛洲净水设备有限公司与上海永帆国际货运代理有限公司、樊某房屋租赁合同纠纷上诉案二审判决书：

原审法院认为，……上海泛洲净水设备有限公司要求在租期届满后续租一个月，因其未能及时按永帆货运公司的要求支付租金，故永帆货运公司于2012年8月10日对系争房屋采取停水停电措施造成上海泛洲净水设备有限公司的损失，应由上海泛洲净水设备有限公司自行承担。

本院认为，……原审法院的判决并无不当，本院依法予以维持。

（四）排除承租人优先购买权条款的效力

商铺租赁合同中，出租人为了保障商场统一品牌，统一管理，统一转让，往往会在商铺租赁合同中约定排除承租人的优先购买权。对此，实践中通常认为此种条款是有效的。

上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第2542号上诉人石某因房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书：

本院认为，……优先购买权系基于房屋租赁合同关系产生的法定合同权利（但双方可以约定排除适用），……

湖南省郴州市中级人民法院（2015）郴民一终字第1120号王良辉、曹军、陈小海与郴州市振兴房地产开发有限公司、郴州市香雪物业服务有限责任公司、江波、邝华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书：

本院认为，……根据双方合同的约定，振兴房地产公司出卖本案租赁合同所涉的商铺，不必征得陈小海的同意，故振兴房地产公司对租赁合同所涉的商铺具备完全自主的处理权，可以在不经陈小海同意的情况下，向第三方出售租赁合同所涉的商铺。该合同条款的约定意思明确，不存在对合同内容理解上的分歧，应视为陈小海在合同中约定放弃租赁商铺的优先购买权。

但是，假设出租人未能在合同中约定排除优先购买权，次承租人，尤其是商场拆分出租之后的商铺的次承租人，是否可以主张就其承租范围内的商铺行使优先购买权呢？

对此，笔者认为，出租人与次承租人之间并无合同关系，其对次承租人不负有任何合同义务。即便其允许承租人向次承租人转租商铺，也不意味着受到转租合同约定的约束。比如，在承租人根本违约的情况下，出租人自然可以解除合同，并要求次承租人返还商铺。转租合同如何约定，次承租人是否履行义务，均不构成出租人权利的限制。因此，次承租人无权向出租人主张行使优先购买权。

对此，上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第2542号判决书中有着极为精彩的论述，摘录如下。

上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第2542号上诉人石某因房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书：

本院认为，正如原审及双方当事人所指出，本案的唯一争议焦点为次承租人是否具有优先购买权。上诉人石某对这一法律适用问题坚持认为次承租人属承租人范畴，应享有该法定权利。

优先购买权系基于房屋租赁合同关系产生的法定合同权利（但双方可以约定排除适用），应该指出，该权利系房屋租赁合同权利、义务之一，属债权范畴，通常情况，不具备对世的物权效力。本案A公司系将标的房屋出租给案外人上海七宝商城农副产品综合交易市场经营管理有限公司，后者因经营需要将承租房屋再行出租与他人，其中一部租与本案上诉人。即石某并非A公司租赁关系之当事人，就租赁合同关系而言，其不具备租约项下的合同权利，依法当然也包含本案之优先购买权。

次之，正如上诉人上诉指出，其主张的优先购买权范围系其承租第一承租人的房屋，系A公司打包出售的房屋之一部分，设若上诉主张成立，即次承租关系直接限制了主承租关系的权利义务行使。石某始终未能举证证明，本案合同关系项下，A公司存在此特别约定义务，而法律亦未规定在平等交易的租赁关系中，出租人有此义务，上诉人亦未能证明本案租约存在特定的社会利益或当事人的合法利益需要额外保护。

其三、上诉人作为次承租人实际承租标的房屋进行经营活动，但该承租行为显然晚于A公司之出租合同，通常情况下，后者在法律上不存在了解上诉人租约可能成立的义务，即A公司依据出租合同获得的租金中并不包含承担合同关系外义务的对价，实际上诉人对此也未能举证。在无法律规定条件下，作为一个普通经营主体，A公司通常不能也没有义务预知额外义务负担，要求其承担次承租人的优先购买相关义务，超出了合理预期范畴。

实践中，由于出租人的强势地位，一般而言，会对承租人的违约责任进行详细而具体的规定。就承租人可能的违约行为，通常会在合同中规定以下几类违约金责任：承租人逾期支付租金的违约金、承租人根本违约导致合同解除的违约金、合同终止或解除后承租人逾期返还房屋的违约金等。此外，商铺租赁合同中一般还会约定承租人入驻商铺前须缴纳保证金；为了招商便利和装修需要，出租人一般也会给予承租人一定期限的免租期优惠。而就该保证金及免租期优惠，合同中一般约定，因承租人原因导致合同解除的，出租人有权没收保证金，且要求承租人返还免租期优惠。

与之相对，可能因为出租人义务与住宅用途等租赁合同中出租人义务并无显著差别，亦可能是因为出租人的强势地位，实践中，罕见对出租人的违约形式及相应的违约责任进行有别于其他租赁合同约定的特殊商业惯例。

下文仅就上述常见的、商铺租赁合同中的特定违约责任条款作一论述。

（一）违约金的处理

如前所述，实践中商铺租赁合同一般会对承租人的违约责任约定门类繁多的违约金。对于此种违约金约定自然适用合同法有关违约金责任的一般规定。

但是，需要注意的是，对于承租人逾期支付租金导致出租人解除租赁合同的，法院会认为，此时逾期付款违约金和解除合同后应支付的违约金对应的事实均为逾期支付房租。故应当合并计算，一并予以调整。

上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终2404号上海呈远物业管理有限公司诉王自强房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书：

一审法院认为，……关于王自强主张的解约违约金65,000元及逾期支付租金的违约金，法院认为，王自强主张的解约违约金也是基于呈远公司逾期支付租金的事实，就同一违约行为不应当重复计算违约金，综合考虑本案情况，法院对王自强主张的解约违约金65,000元予以支持。

本院认为，……综上，上诉人呈远公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。

（二）免租期优惠的处理

实践中，商铺租赁合同中往往会约定一定时间的免租期，以供承租人装修，或者作为招商优惠。同时会约定，因为承租人违约导致合同解除的，出租人有权要求承租人补足全部的免租期优惠。对此约定，实践中有两种看法。

一种看法认为这是双方当事人的真实意思表示，故对于补足的请求，完全予以支持。

上海市第二中级人民法院（2016）沪02民终8769号南通国有置业集团有限公司与上海中贯汇都餐饮管理有限公司、上海谷沣酒吧娱乐有限公司、江苏中贯置业有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案二审民事判决书：

法院对南通置业相关诉讼请求处理如下：……3、关于南通置业要求上海中贯补交免租期租金6,384,960元的诉讼请求，因双方在合同中明确约定如果承租方有任何一期租金逾期支付超过10天或者因承租方原因提前终止合同，则免租期优惠取消，承租方应当补交免租期内的全部房租，该约定合法有效，现房屋租赁合同因承租人欠付租金导致提前解除，南通置业要求上海中贯补交免租期租金的请求合法有据，法院予以支持。……综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当。

江苏省苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初629号苏州金门苏宁云商销售有限公司与胡伟房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书：

上述合同签订后，苏宁公司于2015年8月14日将涉案房屋交付胡伟。嗣后，双方签订补充协议，约定自2015年12月1日起涉案房屋签约面积变更为24平方米，2015年8月15日至9月14日期间为免租期，租赁费用优惠1.62万元；……首年租金优惠1.62万元如因承租人提前解除合同或违约导致提前终止合同，承租人应补足前述优惠租金。

本院认为，……关于苏宁公司主张的免租装修期（一个月）的房屋租赁费，符合合同约定，且出租人免除承租人装修期租金系为保障租期内正常收取租金权利的实现，故从公平角度出发，在胡伟违约导致合同提前解除的情形下，本院对苏宁公司主张要求胡伟支付装修期房屋租赁费16200元的诉讼请求予以支持。

但是实践中还有另一种看法认为，合同解除之时，承租人应当返还的免租期优惠应当对应承租人已经实际使用的租期。即，承租人所应返还的免租期优惠应当为已使用租期与总租期之商乘以整个免租期对应的免租期优惠。

上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初11612号上海苏宁云商销售有限公司诉尹长生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书：

经审理查明:……乙方违反本合同17条、18条、19条、31条、32条、33条、35条、48条、49条、52条的，乙方除应向甲方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金外，还应补足甲方给予乙方首年租金优惠24,777.50元，且甲方有权解除本合同，保证金不予退还，前述违约金及保证金不能弥补甲方全部损失的，乙方还需承担赔偿责任。

本院认为，……关于原告要求被告支付首年租金优惠的诉请，本院认为，被告实际使用系争房屋的时间为2016年4月12日至2017年1月11日，对于该时间段对应的租金优惠18,583元被告应当支付给原告。至于2017年1月12日至2017年4月11日期间所对应的租金优惠，因被告并未实际使用房屋，不存在支付租金优惠的问题。

对此，笔者赞成第一种观点。首先，这是双方当事人的真实意思表示，双方当事人既然已经约定承租人违约导致合同解除应当返还全部的免租期优惠，就应当遵循该约定。法院只支持按比例支付并无法律及合同依据。

其次，从性质上看，这种返还免租期优惠的约定应当是一种附停止条件的合同义务，不适用违约金过高的调整规则。即便返还免租期优惠性质上属于违约金，法院根据实际使用租期与全部租期的比例支持返还也无法律依据。

事实上，这种调整方式也违反了正常的商业逻辑。比如，A将某商铺出租给B，租期3年，免租期3个月，B实际承租6个月后，因根本违约而被A解除租赁合同。按照第二种观点，A可以主张返还的免租期优惠只有6/36*3=0.5月的租金，A因此而承担的免租期优惠实际上是2.5月。而假设A立即向房屋对外出租，租期为2.5年，免租期相应为2.5月。也就是说，按照第二种观点的逻辑，A实际上在3年的租期内承担了5个月的免租期，与合同正常履行情况下只承担3个月的免租期之间有着相当大的差距；且根据这种计算方式，承租人越早根本违约导致合同解除，出租人能主张返还的免租期优惠越少，承租人所实际承担的租金与实际租期之间的比例越小，优惠越大，这显然不符合正常的商业逻辑。

（三）保证金的处理

商铺租赁合同中，出租人一般会提前收取承租人一定的保证金，同时在合同中约定，因承租人原因导致合同解除的，出租人有权没收全部保证金不予退还。实务中一般支持这样的约定，因承租人原因导致合同解除的，法院会判令出租人有权没收全部保证金不予退还。

上海市第二中级人民法院（2016）沪02民终9865号上海财智投资管理有限公司与上海科耀实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书：

一审法院认定事实：……另外，《房屋租赁合同》第二十条约定：如乙方发生下列情况之一时，甲方有权解除合同，没收乙方所交付之保证金，并可自行收回物业。

一审法院据此作出判决：……五、财智公司在科耀公司处保证金26,730元归科耀公司所有。

鉴于一审法院已经查明，并阐明科耀公司并不负有相应的义务，对一审法院的观点，本院予以认同，不再赘述。

上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终509号王凯与上海文品实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书：

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明事实，本案履行系王凯单方违约，符合适用双方约定的保证金不退条款的条件。现王凯以承担的违约金额超过文品公司的实际损失为由要求法院予以调整，显然不符合双方的约定，原审对此认定正确，本院予以维持。

但是，笔者以为，所谓保证金在性质上属于预付的违约金，在合同期限内，承租人无违约情形下，出租人须予以退还。因此，其应当适用违约金调整的一般规则。且没收保证金的要件是承租人根本违约，没收保证金与根本违约时承租人应当支付的违约金对应的违约事实是同一的，故承租人主张调整时，保证金应当与根本违约的违约金合并计算，一并进行调整。