目前部分城市可以认可商业保理公司作为抵押权人，通过商业保理公司对房企交易对手提供的应收账款融资构建放款通道，将抵押权设立登记在商业保理公司名下，其基本架构如下所示：

同保理公司相似，目前融资租赁公司亦可作为放款通道，但是在实际操作过程中需注意2020年6月9日颁布的《融资租赁公司监督管理暂行办法》的相关业务经营规则及监管指标。在实际操作过程中，融资租赁业务经常涉及到非房主体的配合问题，比如通过以满足条件的非房主体作为融资主体，并以相关设备作为租赁物。租赁方式可通过直租或者售后回租的方式，以施工设备、商超或酒店内的设备、园区供水或供热设备、文化娱乐设备等作为租赁物，并约定土地或经认可的资产的抵押、集团及实控人的担保等风控措施。

金交所相关的金融产品历经几轮强监管，目前可操作的产品主要是私募债或定向债，不过对投资人有很严格的要求。除此之外，以往经常可见的募集类资金通过金交所发行定向融资计划向开发商输血的情形已基本没有了。

1.项目公司在金交所发行私募债/定向债，单一机构投资人认购该私募债/定向债，同时可设置受托管理人（也可不设置），进行相关投后管理及费用的收取。

2.私募债/定向债的资金用途可用于补充流动资金或用于项目开发。

3.金交所根据投资人的性质（即是否为持牌金融机构）以及是否需要场内结算计收服务费用，若需要走场内结算则另行支付相关费用。

4.若进行场内结算则资金流向为投资人账户——交易所结算账户——项目公司账户；若无需场内结算，则资金流向为投资人账户——项目公司账户。

目前仅少量经过联席会议审核通过的交易所在操作该类业务，在办理抵押方面，若受托管理人系当地认可的可以作为抵押权人的主体，则可将抵押办理在受托管理人名下，具体需根据项目情况具体沟通。另外，建议密切关注金融资产交易所监管的相关政策及其走向。

与金交所面临的金融监管相似，股交所在2020年底也经历了强监管，甚至有个别股交所被要求暂停了半年业务，不过大部分股交所目前仍可以正常操作可转债业务。

1.因股权交易中心可转债产品不接受个人投资人作为投资主体，单一机构可直接认购融资主体在区域股权交易中心发行的可转债产品以实现放款目的。

2. 2020年4月份流传的证监会《关于进一步明确区域性股权交易市场可转债业务有关事项的函》（清整办函〔2020〕30号），明确发行人需为区域股交所挂牌的股份公司，且不允许股交所作为通道，要求停止为房地产、类金融、异地企业及有限公司、城投公司、政府融资平台等主体发行可转债等等。虽然该文件未正式印发，但是目前的操作方面，对于发债主体通常要求成立至少1年，即有1个完整的会计年度报表的股份公司，且须为非涉房主体，因此涉及到融资人提供一个股交所所在地的股份公司作为发债主体的问题。

3.在该模式下，受托管理人若为当地认可的抵押权人的，可将抵押办理在受托管理人名下。

历经几年的强监管，私募基金行业目前主要面临托管难、募集难、备案难等难题，并且底层为房地产项目的产品在备案方面基本上很难通过。如果以房地产为主要投资方向，且资金不涉及募集，则私募基金的放款模式不是很好的选择。

尽管如此，如果业务涉及到资金的募集，并且在业务布局中存在非房板块的PE、VC投资，则仍可以考虑申请私募基金管理人的资格，通过募集资金参与到一些非房项目的投资中。需注意的是，目前申请私募基金管理人资格对股东背景、高管的经验及投资能力等各方面要求已相对严格。

在借助有放贷资质的公司实现的放款中，小贷公司是个不错的选择，不过通道费用一般都不低，且有属地经营的限制。具体来说，小贷公司放款需要关注当地的地方金融监管条例以及小贷公司的相关监督管理办法的相关规定，特别是要注意属地性以及集中度等相关监管要求，一般在操作融资项目时需要由融资主体在小贷公司所在地新设或收购的主体作为融资主体。融资性担保公司则需遵守《融资性担保公司管理暂行办法》等关于集中度以及经营范围等的规定，不得发放贷款、受托发放贷款、受托投资等，因此经常是通过给开发商提供融资担保后由开发商提供反担保等形式配合处理放款业务。

前文有提到借助AMC解决抵押登记的问题，以下详细说一下如何通过AMC实现放款。

（1）开发商项目公司作为融资人/原债权人与其股东或关联方或可控制非关联方（建议为非国企）之间存在/构造一笔应收未收债权，开发商项目公司将上述应收账款转让给AMC，单一机构资金从AMC以债权转让方式认购该笔应收债权。

（2）开发商项目公司作为原债权人，对到期回购该债权承担担保责任，并以其名下土地作为抵押担保。

（1）若开发商项目公司无法提供实际存续与关联方或股东或可控制非关联方已有形成债权债务关系，可以由双方先签订买卖协议，后补充发货收货单等即可。在实操层面上，为满足合规要求需实际发生资金流等。

（2）为便于操作，关联方或可控制非关联方（即债权转让方）等建议以非国企为主，债权转让方将对开发商项目公司的应收转让给AMC后，再由单一投资人收购该笔债权。

特别注意事项：

1.通过AMC放款实质为资金方不直接放贷给融资方，而是通过AMC购买融资方作为债务人的债权，债权中附带抵押权，即可以将AMC理解为类似银行委贷角色；

2.以上两种操作架构可通过AMC办理代持抵押，但部分地区如西安暂时不接受AMC作为抵押权人；

3.该模式放款速度较快，AMC不承担实质责任，若需要AMC提供担保的，则需另行支付费用；

4.底层涉及到构建债权债务关系需两方配合。

受融资类信托规模压降和通道业务规模压缩等监管新规的影响，目前大部分信托机构都面临额度紧缺的问题。目前单一资金借用信托通道放款所需的通道成本通常在1%左右，但是在办理抵押方面具备一定的优势。

在满足相关监管规定以及符合银行贷款集中度管理要求前提下，亦可沟通协调通过银行委贷方式实现放款目的，但是目前大部分银行都面临房地产额度不足的问题，另外银行目前对于该类业务亦十分谨慎。