作者：观点新媒体

 念念不忘，必有回响。蓄力已久的探索，让保障性租赁住房REITs离我们愈发近了。

5月27日，国家发改委联合证监会发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，规范保障性租赁住房资产发行基础设施REITs的相关工作。

《通知》中严格落实房地产市场调控政策，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。

政策对于REITs的发起人提出了一系列新的要求，尤其是明确发起人必须为保障性租赁住房业务的独立法人主体、REITs发行的净回收资金应该优先用于保障性租赁住房项目建设。

观点新媒体获悉，当中的主要内容包括，一是明确了发起主体应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人，不得开展商品住宅和商业地产开发业务；二是强调了回收资金用途的严格闭环管理机制，确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施补短板重点领域。

三是压实机构主体责任，要求发起人的控股股东、实际控制人不得挪用回收资金；四是加强沟通协作，证监会和国家发展改革委将指导沪深证券交易所、证监局和地方发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。

从这些要求中，能够轻松看出监管机构担忧所在。但从更高的视角,这是条必经之路。

《通知》指出，下一步，证监会将会同相关部门单位，按照市场化法治化原则，鼓励权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的保障性租赁住房发行REITs，推动试点项目尽快落地，同时加强市场监管，督促原始权益人和中介机构诚实守信、归位尽责，确保保障性租赁住房REITs行稳致远。

没人能预测未来，只能勇尽人事。

同日，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金分别于上交所、深交所和证监会报送申请材料，成为首批率先上报的两单保障性租赁住房REITs。

两单保障性租赁住房REITs项目的申报，意味着首批保障性租赁住房基础设施公募REITs正式进入实施阶段。

据了解，深圳市人才安居集团选取了4个位于核心区域或核心地段的优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。项目产权清晰，具有持续稳定的现金流，可满足发行REITs的收益率要求。

而厦门安居集团此次选取了两个保障性租赁住房明星项目申报保障性租赁住房REITs。截至2022年3月末，安居集团共承建18个保障性住房项目，总建筑面积约369万平方米。

所谓保障性租赁住房REITs，是指通过发行标准化的证券或受益凭证汇集投资者资金，由专门的投资机构管理，投资具有稳定收益的保障性租赁住房项目作为底层资产。

通过公募REITs，将流动性较低的保障性租赁住房项目转换为流动性较好的作为金融产品的REITs份额，能够让企业获得权益性资金、降低资产负债率、扩大资产管理规模，产品募集资金用途灵活，是国家政策支持业务。

据悉，近日，广州开发区人才教育工作集团有限公司与建设银行广东省分行、建信基金、建信资本签署《保障性租赁住房REITs项目合作协议》，达成了发行“保障性租赁住房REITs”合作协议。??

道阻且长，行则将至。保障性租赁住房REITs早已备受期待，通过发行REITs可以盘活沉淀的保障性租赁住房资产，形成“投资建设住房-REITs盘活资产-回收资金再投资”的良性发展。

而在2022年以来，多地发布加快发展保障性租赁住房政策，提出鼓励开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。证监会亦明确表示，要加快推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

从整体经济环境来看，该政策的推出或许也是政策组合拳之一。

5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，国务院总理李克强说，3月份尤其是4月份以来，就业、工业生产、用电货运等指标明显走低，困难在某些方面和一定程度上比2020年疫情严重冲击时还大。

“当前正处于决定全年经济走势的关键节点，必须抢抓时间窗口，努力推动经济重回正常轨道。要全面贯彻新发展理念，高效统筹疫情防控和经济社会发展，坚定信心，迎难而上，把稳增长放在更加突出位置，着力保市场主体以保就业保民生，保护中国经济韧性，努力确保二季度经济实现合理增长和失业率尽快下降，保持经济运行在合理区间。”

国家统计局数据显示，初步核算，2022年一季度我国GDP为270178亿元，按不变价格计算，同比增长4.8%。

疫情肆虐下，实现这一增速并不容易，叠加仍未平息的疫情，全年要达成5.5%目标压力较大。

保障性租赁住房REITs的推出，正是在5.5%经济增长预期目标之下，通过REITs等金融手段实现市场化发行，可有效回收前期投入继而进行新的基础设施项目建设，提高资金的使用效率。

实际上，房地产业因链条长，关联行业众多，除自身外，也对建筑业、工业、交通运输、批发零售等行业具有较强的拉动作用，对经济发展的影响很大。

但今年初开始，房地产市场却冷淡如冰。

根据月中统计局披露的数据，于2022年1-4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。

4月70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。具体来看，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。

1-4月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%。

出台政策刺激经济很关键，房地产也没被忽视。在此期间，不断有地区出台稳楼市和拉动需求等政策，主要是以取消限购、限售、加大金融扶持为主。

5月，房贷市场更是迎来双重利好“大礼包”：5月15日，央行、银保监会提出，首套商业性个人住房贷款利率参考标准下调20个基点；5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下调15个基点至4.45%，这是在LPR捆绑房贷利率后降幅最大的一次。

央行更是屡屡提及，在房地产行业，要进一步改善房地产行业的融资，促进房地产市场的稳定、良性发展。而部分楼盘中的优质楼盘则更是“不盲目抽贷、断贷、压贷、“一刀切”，确保信贷稳定、有序发放。

目前来看，房地产行业仍处于相对低迷状态，寒冬离“解冻”还很远，但“暖风”已来。

观点新媒体获悉，在近期上交所为碧桂园、龙湖集团、旭辉控股、美的置业、新城控股5家民营房企组织召开公司债券投融资对接会上，一位负责财务的管理层说：“已监测到已有21个城市放松预售资金监管。”

没人知道历史的下一章节，期待是春暖花开

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原标题：成见 | 政策稳盘下的租赁REITs启航

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