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2023不良资产大会昆明站
旭辉不敢要的彰泰，最终被融创收了。
来源：扒财精（ID：Bacaijing）
旭辉不敢要的彰泰，最终被融创收了。
融创的西南集团花了约99.1亿，收了与彰泰合资公司的80%股权；融创服务花了约8亿，收购彰泰物业的80%股权。
看起来，融创为这次收购一共花了约107.1亿，其实根本没有。
扒财精先扒一下，收购细节。
1、合资持股，融创实际20亿不到
这次融创和彰泰，是先成立一家合资公司，彰泰把项目注入进去，融创把99.1亿元的钱投入进去，最后融创持股这家公司的80%、彰泰持股20%。
也就是说，融创的99.1亿，并不是全拿给彰泰的，它投到了自己占股8成的合资公司。
拿出去99.1亿，又揣回来79亿，实际只花了20亿银子，控制了彰泰54个地产项目3个代建项目。
而且，融创的99.1亿中，17.9亿元是给合资公司的专项借款，算股东借款、不算股东资产。是债终究要还的！
来，仰望高端玩家！
2、融创豪、旭辉抠？
并不是。
货，都挑了。
彰泰的在建项目有74个，融创只要了54个，剩下的肯定是不好不要。
旭辉的态度也是“要的项目收下，不要的项目卖掉”。
而且旭辉的价格，可能不低。
扒财精Bacaijing看到，永升服务收购彰泰物业，是4.34亿元收65%股权。
融创服务是8亿元收了彰泰服务80%股权。哪个给得更高一目了然。
为啥大家会有一个豪一个抠的感觉？
只能说，融创的99.1亿和8亿，都明码标价出来了。旭辉一直是“按65:35股权比例合营”blabla说一堆，只明确了8亿按金。
收购就像追对象，旭辉太扭捏，融创很海、很会啊！
但这不是旭辉失彰、融创得泰的主要原因。
3、承债收购，注意隐雷！
旭辉和融创，其实都只花了一两个月，就把彰泰的项目尽调完了。
都有挑有选，但融创很豪气地说——我把债承了！彰泰黄老板怦然心动！
4月16日公告说，拿项目公司股权时，其债权按其本息余额，合资公司平价承收了。
融创的99.1亿元里，其中81.2亿元，直接用于合资公司的经营+归还负债。17.9亿专项借款，也用于经营和还债。
这些债和资产，存在隐雷。
隐雷1、彰泰的债，乱！
且不说旭辉尽调时透露的，彰泰债务缺口就有100多个亿。
2019年以来，彰泰为离开广西扩张，从“自给自足”开始加大融资。
彰泰的这些新钱，主要来源五矿信托和四川信托。新增了14次股权质押融资，其中9次是信托融资。
四川信托已经集中暴雷，数百亿的房地产信托资产被冻结。彰泰在四川信托的5笔融资都在存续期，很难受。
五矿信托因为银保监会要求，快速收缩地产业务规模，退出了一半（约22家）房企，彰泰想从那里新融资，很难。
彰泰和它主要的投资平台“桂林合创建设”，2020一年的新投资公司（间接持股）就有80家，是近年投资总数的近一半，基本上都是和金融机构合资的，用来给项目做渠道资金（简称 明股实债）。
这种明股实债的成本一般在10%以上，15%不少见，比开发贷款成本高多了。
另外，2020年彰泰实业和合创建设的借款纠纷已超过850万元。
这些隐形负债，越挖越多。就像情人的手机，别翻！越翻越烦！
隐雷2、彰泰的项目，乱！
大家不会以为融创收的54个项目都肤白貌美吧？有时候，就连华东这种看似优质的项目，都说不清楚情况。
（融创收购彰泰项目清单截图）
比如无锡。
扒财精Bacaijing听说，彰泰在无锡拿地没有做背调，拿着其他公司的报告就上报了，结果根本达不到里面的利润率，没法完成老板的要求。而且拿地价16507元/平太贵，其他房企后来在旁边拿地，一平米便宜了几千元。
这个项目，能平帐已经了不起了。
比如南京。
彰泰在南京那个项目，拿地价格也高达22164元/平，溢价20%。南京“双限”，项目又被多家媒体报道涉嫌无证施工，一波三折。
老板对此颇有意见，这是当初想撤销华东区域、暂停在上海设立双总部的一个小导火索。
本来彰泰内部职业经理人缺乏话语权，不止拿地，甚至供应商定标、楼盘物资采购都要老板审批，而且都按“广西一套”来做。
但这是彰泰基因上的问题，融创操盘能力强悍，占有绝对权力的话，盘活项目可能问题不大，但就是要花一番大力气，而且赚不赚钱另算。
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