作者：郜宇鸿 游云星

来源：中证鹏元评级

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本轮新政是全国层面的系统性制度安排，从地方分散施策升级为顶层设计。2026年8月28日，住建部、央行、金融监管总局、证监会等多部门发布多份政策文件，覆盖销售、信贷、资本市场融资等全链条，是近年来力度较大的一次制度安排。本轮新政是7月底中央政治局会议“稳定房地产市场”定调后的集中落地，此前北京、上海等多地已陆续出台地方性支持政策，本次多部委同步发力，标志着房地产调控进入系统性制度建设的新阶段。

政策围绕销售、信贷、融资三条主线展开。销售端转向现房销售，预售项目主体结构封顶后方可预售，预售资金全额纳入监管；信贷端个人住房贷款期限由30年延长至40年，收入偿债比例上限由55%提至60%，预售项目放款时点从主体结构封顶后调整至竣工备案后；融资端建立主办银行制度，实行项目单独建账、资金封闭管理，开发贷期限拉长，推动房企融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，同时支持房企通过股票、债券、REITs等拓宽直接融资渠道。

政策本质是制度重构而非短期刺激，长期效果仍受制于宏观基本面整体改善。近年来新房销售连续收缩，部分房企信用风险和交付问题严重挫伤购房者信心，观望情绪持续蔓延，现房销售与预售资金全监管从源头防范交付风险。房贷期限延长和偿债比提升意在降低购房门槛，但市场实质性回暖仍需宏观基本面的配合，居民购房意愿的根本性恢复取决于宏观经济和就业收入预期的整体改善。

对房企现金流的考验远大于融资改善，中长期行业将加速分化。主办银行制和项目制融资推动信贷资源“看项目不看主体”，但对房企现金流的考验远大于融资改善。新政下，集团层面资金调拨空间收窄，叠加现房销售拉长回笼周期，高周转模式难以为继。中长期来看，财务稳健、产品力突出的企业相对受益，依赖前端加杠杆与快周转的主体压力上升，行业从“拼规模”向“拼品质”的转型将进一步深化。

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一、政策背景：覆盖全链条的全国性制度落地

2026年8月28日，住建部、央行、金融监管总局、证监会等多部门发布多份政策文件，覆盖销售、信贷、资本市场融资等全链条，是近年来力度较大的一次系统性制度安排。从政策节奏看，本轮新政是7月底中央政治局会议稳定房地产市场定调后的集中落地。此前北京、上海等多地已陆续出台地方性支持政策，本次多部委同步发力，标志着调控从地方分散施策升级为全国层面的制度性安排。

二、核心政策要点围绕销售、信贷和融资三条主线展开

信贷端贷款期限延长至最高40年：个人住房贷款期限由30年延长至40年，收入偿债比例上限由55%提至60%；放款时点上，预售项目个人住房贷款由“主体结构封顶后”调整至“竣工备案后”，现房销售项目于销售备案后发放，终结过去房子没盖好、贷款已经背了数年的行业惯例；

销售端全面转向现房销售：推行现房销售，预售项目须主体结构封顶方可预售，预售资金全额纳入监管；

融资端更加规范化：建立主办银行制度，行项目单独建账、资金封闭管理，开发贷期限拉长，推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变实；同时支持房企通过股票、债券、REITs等拓宽直接融资渠道。另外提出房企须以自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款，可带规划方案出让土地。

三、政策逻辑：制度重构而非短期刺激

近年来，新房销售面积和金额连续收缩，尚有拿地能力的房企普遍转向以销定产，新开工面积持续走低。与此同时，部分房企的信用风险事件和交付问题严重挫伤了购房者信心，购房观望情绪持续蔓延，成为市场企稳的重要阻碍之一。在此背景下，本次政策从三个维度同步发力：

销售端从源头防范交付风险，制度化确认行业趋势。现房销售与预售资金全监管的组合，旨在从源头防范项目交付风险，修复购房者对期房交付的信任。这一政策方向是对行业既有趋势的制度化确认——2019年全国商品住宅现房销售面积占比仅约10%，至2025年已攀升至30%以上，全国大部分省份已开展现房销售试点，海南早在2020年即在全省推行新出让土地现房销售。

融资端适配新模式，房企现金流压力加大。主办银行制和项目制融资目的在于推动信贷资源从看企业主体转向看项目本身，有助于在防范风险的前提下保障优质项目的合理融资。但对房企而言，本次政策对现金流的考验远大于融资改善——直接结果是集团层面资金调拨空间收窄，叠加现房销售拉长回笼周期，高周转模式难以为继。尽管开发贷期限拉长、还本延后能够形成部分对冲，但更宜理解为对新模式的适配，而非增量宽松。

信贷端降低购房门槛，但效果受制于宏观预期。 房贷期限延长和偿债比提升，意在释放合理住房需求，降低居民购房门槛。但政策效果仍受制于宏观收入预期，居民购房意愿的根本性恢复仍取决于宏观经济和就业收入预期的整体改善。同时，房贷期限延长虽降低了月供门槛，但总利息支出增加，购房者需审慎评估长期还款能力。综合来看，本次新政是房地产制度框架的一次重要完善，方向明确、体系完整。短期而言，政策效果更多体现在信心修复层面，市场实质性回暖仍需宏观基本面的配合。中长期而言，行业将加速分化——财务稳健、产品力突出的企业相对受益，依赖前端加杠杆与快周转的主体压力上升，行业从拼规模向拼品质的转型将进一步深化。

作者 I 郜宇鸿 游云星

部门 I 中证鹏元 工商企业评级部

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原标题：制度重构而非短期刺激——8月28日房地产新政简评

现房销售项目制融资房贷期限