今年，克而瑞再度发布《中国房地产企业产品力白皮书》，其中的三大榜单从“作品”到“产品系”再到企业“产品力”，实现全方位的测评。

表：中国房地产企业产品力测评指标体系

《中国房地产企业产品力TOP100》主要以企业在产品维度的整体表现为核心，共分为四个一级指标，从“产品接受度”、“产品系成熟度”、“产品美誉度”、“获奖与认证”四个维度对企业产品力进行评价，综合衡量房企在产品研发、整合、建造、质量、口碑等多方面的综合产品竞争力。最终得出以下结果：

1、市场环境不利于中高端项目

2021年，受行业整体持续下行影响，中高端项目供应疲弱，各大企业在售项目整体定位出现了普遍的下降。从房企的均价比值（项目销售均价/所在城市销售均价）的平均值来看，产品力TOP100房企中，逾七成房企产品定位降低，均价比值在1.0-1.2 及1.2以上区间的房企数量较去年均明显减少，大部分均价比值在1.0以下。

图：2020-2021年产品力TOP100房企产品定位分布情况（家）

注：产品定位指房企产品的均价比值（项目销售均价/所在城市销售均价）的平均值

数据来源：CRIC

目前，越来越多的房企意识到产品系的战略意义，纷纷从无到有、从有到优打造和升级产品系。

在顶级豪宅产品系中，玺系作为招商蛇口TOP产品系，自从招商蛇口2013年在深圳落地了第一个玺系产品双玺，至今已在全国落地14座玺系产品，分布在各个一线城市及重点二线城市。近10年来，产品整体定位已逐渐清晰、稳定。

面对新的需求，华润的瑞系产品理念从“润物”升华到“润心”。以情怀来打造作品，为业主定制专属的瑞文化，带来独一无二的定制化住宅。

在轻奢精品产品系中，博翠系是金科面向城市新中产阶层改善型住宅消费需求，坚持城市、地段、资源、产品“四大核心”的严选标准，将多项金科“生命家”技术融入产品中。

锦绣系是华宇的改善住宅产品系，从室内设计、社区配套、物业服务、智能家居等方面提升美好人居格局。

在品质美宅产品系中，雅居乐雅郡系从规划、建筑、室内、花园、小区入口、门窗六大舒适尺度以及亲子陪伴、老幼关怀和健康呵护等方面打造以家之名的身心归宿，兼顾工作和生活平衡。

俊园系伴随着俊发集团业务诞生，1998年昆明市场“翠湖俊园”首开亮相，经过22年的实践、发展与总结，形成了体现品质的中高端定位。目前产品分布于昆明、大理、西双版纳、成都、贵阳，共计24个项目。

今年《全国十大作品》榜单共吸引到全国200多家知名房地产企业，近2000个项目参与评选，共覆盖全国近150个城市。

1、小户型LDKG提升空间利用率，大户型注重主卧私密性

小户型的客户以年轻人居多，现下多为单身/准备结婚/二人世界阶段，他们希望客厅面积更大，同时能够满足各种功能需求。但受限于小户型产品面积，不仅要平衡各空间大小，还要匹配客户需求，成为产品痛点。而“LDKG”设计将传统客厅、餐厅、厨房、阳台四个功能区融为一体。开放式格局让空间更为开阔，同时提高空间利用率，满足追求品质的年轻客群需求。此外，该设计也有助于后期功能改造，通过重置部分家具，便能实现人口变化后的新需求。

在高端和大户型产品设计中，更重视主卧空间打造，实现卧室小家化。多套房或全套房设计在大户型产品中应用普遍，其保障了每一位家庭成员在各自卧室的功能性需求，从而减少公共卫浴的交叉使用，能显著弱化因家庭成员较多、生活习惯不同而造成的影响。另外，高端产品对于衣帽间关注度逐步上升，主卧设计中呈现出男女双衣帽间趋势。

2、豪宅立面设计更富视觉冲击力

随着购房群体年轻化，“颜值即正义”成为众多购房者的消费主张。高颜值外立面会对客户第一印象产生强烈冲击，更好地赢得客户偏爱。对项目品质、传播、溢价等方面都是很大的加分项。

越来越多的豪宅立面开始采用概念化设计，冲破传统的建筑设计框架，以自由、抽象的造型概念，向人们呈现建筑与空间的艺术之美。更多豪宅的单元入口、顶部、阳台等细部构件设计也更富空间感和想象力。

3、社区公共空间更重社交化

在社会快速发展、消费不断升级的浪潮下，人们的生活方式也在进行更新。社区通过打造多元全龄场所，既能满足功能实用性又能促进邻里交流互动性。

目前，主要通过社区会客厅、架空层、共享空间、会所等场所，进行多样化空间划分，让社区承担起更丰富的休闲娱乐，与业主产生黏合度。与此同时，不少房企通过定期组织带企业独特文化基因的社群活动，促进社区凝聚力，提升社区活跃度，实现社区社交空间价值最大化。

4、高颜值地下车库持续走俏

地下车库作为归家路径中的重要节点，已成为衡量住宅产品档次和品质的重要标志。随着客群年轻化趋势凸显，针对新生代客群对于精致生活的追求，房企聚焦地库审美价值，通过优化地下车库颜值，增添归家途中的氛围感和仪式感，提升产品溢价和品质。

地下车库大堂成为地下车库产品力打造重头戏之一，丰富的智能化设施和精美的艺术装置频现其中，令人耳目一新。

5、智能化应用领域由智慧通行、智慧安防向智慧健康延伸

克而瑞基于大量调查问卷，挖掘出客户对住宅智能化的需求特征，调研结果显示：智慧安防和智慧通行是当前住宅智能化中最受关注的领域。

一方面，在社区场景中，智能门禁、智能梯控、车牌识别、AI入侵监测等智能系统可以提升业主生活便捷性与安全性。另一方面，在居家场景中，有害气体探测、一键报警、智能访客系统等智能化技术可以为家庭安全保驾护航。

2021年，据不完全统计，百强房企中有近40家房企迭代升级产品系，通过梳理、调整、转型、精简、塑造等方式，打造更成熟化、差异化、多元化的产品系，满足消费者千人千面的个性化需求，从而抢占市场份额、提升溢价优势、实现利润增长。这也是在限价限购、“房住不炒”以及三道红线的调控政策下，房企的破局之道。

房企之所以在产品系方面作出较大幅度调整，主要基于客户未来需求的变化和房企自身产品战略的变化。一方面，随着购房群体年轻化、家庭结构小型化、职业选择灵活化、精神追求多样化、人口老龄化等诸多因素叠加，使得客户对于未来住宅产品的功能、颜值、智能、健康、服务等方面均提出更高需求。另一方面，行业微利时代竞争进入白热化，产品力成为核心竞争力，产品系的系统化、标准化、模块化、精细化是提高产品力行之有效的组合拳，逐渐成为行业共识，再加上客户未来需求改善倒逼着企业不断在产品系打造上精益求精。

附榜单：

数据说明：1.参评企业的项目统计范围为房企2021年集团及产品系在售住宅项目；2.指标统计数据来源为国家统计局、企业公告、公开媒体信息、调研访谈等。

数据说明：1. 参评企业产品系属性为住宅产品系；⒉ 参评企业产品系在售项目个数≥3；3. 参评产品系项目的统计范围为2021年该产品系的在售项目；4.排名不分先后，以产品系名称的首字母前后顺序排列

数据说明：1.参评作品为居住类项目；2.参评作品为2021年在售项目；3.排名不分先后，以项目名称的首字母前后顺序排列