法拍房五大风险，究竟该如何避免？

北京法拍房资讯

2021-03-16 12:09
+订阅

买房是大事儿，要争取做到万无一失

作者：鲸哥

来源：北京法拍房资讯（ID：gh_790702b54b93）

法拍房是为数不多，可突破房票限制的渠道之一，目前除了某些城市外，现在还有很多城市对法拍房未实施限购。

现实与政策的夹缝下，法拍房成了想要落户扎根、又苦于没有房票的部分人的救命稻草，何况法拍房的价格“诱惑力”确实很大。

但利益越高，风险越大。既然风险与利益并存，那法拍房的风险也不容忽视。

法拍房的风险

法拍房可能遇到的一些风险：

1.法拍房的土地性质

土地性质的不同，所需缴纳的土地税费自然也不同。现实情况下，有很大一部分房源的土地性质属于”划拨土地“，经济适用房就属于划拨性质的住宅房。

风险主要体现在它没有办法正常过户，可能需要额外申请政府审批同意，并缴纳额外的土地出让金，也就是说它需要缴纳的税费相比于其他法拍房要多出很多。

2、隐藏的税费

法拍房过户可能全部税费都由买受人承担，买受人应提前计算需承担的过户费用，计算好成本。

3、房屋相关欠费全由买方出

如原业主未缴纳的物业管理费、水电费、取暖费等，都需要买受人承担。

4、恶意租赁，拍房容易交付难

比如房主知道房子要被拍卖，就抢先一步把房子低价租出去，租期20年的情况下，即使拍到房子，如果租户已经搬进去居住，且租赁合同签订于抵押合同之前，买受人很可能就需要承担无法交付的后果，大部分情况下都需要继续履行租赁合同或自行与租客协调解决。

5、落户问题

法院只协助办理房屋产权过户，对于原业主是否占用户口、学位等问题，需买受人自行找相关行政机关解决。

需要明确的是，购买法拍房属于真正的一锤子买卖，没有后悔的余地。因此也存在各种各样难以预知的风险。

如果冒然自己到平台去拍，那风险将成倍增加。

而且若是拍中后觉得房子有瑕疵等不满意的地方，那就只能悔拍，但只要出现悔拍，保证金是不予退还的。

相当于赔了夫人又折兵，最后花了钱，房子没买到，只买到了血淋淋的教训。

尽调报告

法拍房的蜜糖之下，一份详细的尽调报告显得尤为重要。

尽调，主要是从法拍房的居住属性和法律属性来分析我们中意的标的。

居住属性就比如小区的环境、房子的户型大小等，而法律属性主要是看上述所说的一些风险，比如长期租赁问题、税费问题等。

尽调其实主要是为了充分发现问题。

首先看房子是否满意，价格是否合适，如果房子本身就看不中，则不必继续考量；

但如果房子中意，但存在一定的问题，就要去制定解决这些问题的策略。

如果不能解决，就要把需要支付的成本综合考虑到购房总成本里。

房屋的一些基本情况都可以从网上获得，线上的尽调结束后，一些无法确认的信息则需要通过线下尽调来核实。

比如看看房屋现在的居住情况：是否还有人居住？里面住的人是谁？与产权人什么关系？是否已经清场？清场难度如何？

看看装修和改造：装修情况和内部改造情况，了解租赁情况、欠费情况、核实房子类型、房屋瑕疵等。

在买法拍房前对房屋进行尽调和看样，对房屋所有的风险都了如指掌并能够完美规避后，再决定是否参与竞拍。

如果你有自己参拍法拍房的想法，当然是可以的，但是这其中的风险有必要了解详尽。

在过去的一些案例中，也不乏很多人在参拍后期造成了更大的损失。

但其实要想真正靠自己完全了解这其中的相关专业内容是很难的，想做到“万无一失”，需要对法拍房进行专业、详细的尽调，了解房屋的真实状态和市场价值！

即便成功拍得，后续还存在不能过户、无法入住等一系列问题，这对没有经验的个人参拍者来说是个大难题，很多人都是最终被交付的问题弄得焦头烂额。这也是为什么不建议个人参拍法拍房的原因。

专业规避风险

术业有专攻，专业人做专业事。最省心省力的法拍方式，便是选择一家专业的法拍辅助机构，那么辅拍机构主要是做些什么事情呢？

1.拍前做尽职调查---标的的位置,产权归属,欠费情况,有无恶意租约,房屋的税费，解押查封等复杂情况都会体现在尽调报告中，此外还会根据竞拍人的实际情况匹配相应的按揭贷款方案。

2.拍中辅助竞拍---在拍卖过程中，助拍/辅拍机构一般都会有专业的竞拍师,他们对拍卖的流程以及出价的技巧都很了解，能帮助竞拍者节约一部分资金。

3.拍中后贷款,过户清场腾退---你不是专业人士,你可能真不知道后续的过户，核税、退税的流程怎么办理。后续的腾退清场没有专业人士你怎么能入住呢？

购买法拍房毫无疑问是值得的，但要想真正靠自己拍得心仪的法拍房却很艰难。

个人参拍往往伴随着未知的风险。尤其在竞拍过程中，只有理论认知，纸上谈兵是绝对比不过实践经验的。

通常要获得房屋完整的尽调信息，都需要花很大精力，动用不少信息渠道，对时间成本的要求也比较高。