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2023不良资产大会昆明站
按10倍净利润估值。
作者：明哥
来源：商业地产与电商
商管公司为业主提供定位、招商和运营管理服务，从业务模式上说属于轻资产。商管公司值多少钱？对于广大在管项目数量有限规模有限的中小型商管公司，宝龙商业上市后的首单并购或许提供了一个参考。
宝龙地产于2019年将商管公司分拆并在港股市场上市，宝龙商业上市后于2020年7月首次出手，以4055万元收购浙江星汇商管公司60%股权。
交易摘要
交易标的浙江星汇商管的估值按2020年承诺净利润10倍计算，并且宝龙商业对标的公司未来业绩约定了对赌条款：
2020年净利润不低于600万；
2021年净利润不低于768万；
2022年净利润不低于983万；
2023年净利润不低于1,258万；
2024年净利润不低于1,611万。
未来5年的预期净利润复合增长率约28%，如果业绩未达标，则宝龙商业作为收购方将从转让方获得差额补偿。
宝龙商业为什么收购浙江星汇？体现了什么样的商业逻辑？
1、扩大在管面积，降低对母公司宝龙地产的依赖
浙江星汇商管公司在管项目14个，在管商业面积约56万平米。
宝龙商业截至2020年6月30日，管理零售物业51个，其中购物中心45个，独立商业街6条。宝龙商业在管项目多来自母公司宝龙地产，通过此次收购可增加外部第三方项目占比，减少对宝龙地产的依赖。
2、进一步做强长三角
宝龙商业长三角在管面积占比45%，长三角运营收入占比65%。
宝龙商业在管面积分布
浙江星汇商管扎根于浙江省，位列浙江省轻资产商业管理公司TOP 1，符合宝龙聚焦长三角的商业战略。
3、产品线互补
宝龙旗下商业品牌主包括：
宝龙一城：宝龙的高端品牌，当地的地标式商场；
宝龙城：宝龙广场的高端版；
宝龙广场：宝龙的主打品牌，集购物、餐饮、娱乐于一体。
上海青浦宝龙广场
浙江星汇商管主打商业街产品，与宝龙商业主打购物中心的产品线形成互补；
启示：
1、从财务的角度
本例中商管公司估值标准是10倍净利润。
2、从管理面积的角度
浙江星汇商管公司在管项目14个，在管面积56万平米（不含停车场），估值6000万，相当于每平米管理面积估值：
6000万/56万平米=110元/平米；
这也间接说明如果资产增值，最大的受益方还是业主。
3、从专业能力的角度
星汇商管的商业街产品线与宝龙购物中心产品线形成互补，是一个很大的加分项。目前华润、新城、龙湖等龙头企业的产品线都以购物中心为主，中小商管公司如果能形成自己的特色，有助于提升自身价值。
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