作者：黄博文
来源：地产黄老邪作者(ID:DCHLX1)
早在5月31日的中央政治局会议，就透露出了全面实施三孩生育政策的信号。
7月20日，中共中央、国务院正式发布《关于优化生育政策 促进人口长期均衡发展的决定》（以下简称《决定》），就优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策，并取消社会抚养费等制约措施、清理和废止相关处罚规定，配套实施积极生育支持措施等作出规定。
洋洋洒洒的二十余条，涉及到生育、教育、社会保障、财政税收、住房等多方面内容，其中有7处直接或间接提及了房地产市场和房地产市场的相关问题。对于房地产行业，放开三孩配套政策，究竟意味着什么？
黄老邪认为，人们是否愿意生育三胎才是重点，出台相关配套支持政策，让育龄人群生育没有后顾之忧才是关键。综合来看，导致育龄人口生育意愿低迷的因素主要有四大类：高房价是最好的避孕措施，据国家统计局数据显示，在过去二十年的时间当中，我国平均房价从2000元一路飙升至9980元，涨幅达400倍以上。而且在很多一线城市，房价涨幅远远超过平均值，房价收入比是欧美国家的两倍。我国公立幼儿园数量严重不足，很多家庭被迫选择费用较高的私立幼儿园。而且从幼儿园，小学、初中、大学，一个孩子所需的学杂费、辅导费、生活费，以及医疗费用，对大多数家庭来说，都是一个不小的负担。比如，据上海社会科学院调查研究显示，仅从出生到初中，在上海养个孩子就需要付出大约80万元。职场竞争日趋激烈，工作进入了内卷化，中年危机徐徐展开之际，很多年轻人因为生存的压力自顾不暇，何谈生儿育女。更何况职场对于女性的歧视依旧存在，女性选择生娃，就不得不在一定程度上放弃职业发展机会。晚婚晚育、单身主义、崇尚自由、丁克家族等新现象开始不断出现，无形中也影响了生育率。此外，男女比例失衡在很大程度上引起了彩礼过高，青年男性不堪重负而选择暂不结婚等。因此，本次落地的三孩配套政策，从减轻个税负担、提供住房支持、推进教育公平与优质教育资源供给等政策方面，提出了很多切实可行的措施。例如，热点城市的房价高企已经成为阻碍生育率提升的重要因素，很多工作与生活在大城市的青年人自己还没有栖身之所，自然不会去考虑生儿育女。因此本次《决定》明确，主要是有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量，享受公租房户型选择等利好；其次，地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况，实施差异化租赁和购房优惠政策。又例如《决定》还明确要完善生育休假与生育保险制度。严格落实产假、哺乳假等制度。支持有条件的地方开展父母育儿假试点，健全假期用工成本分担机制。同时也要保障女性就业合法权益。规范机关、企事业等用人单位招录、招聘行为，促进妇女平等就业。关于教育，《决定》指出要“推进教育公平与优质教育资源供给”，如推进城镇小区配套幼儿园治理、推进义务教育优质均衡发展和城乡一体化等。医疗方面，《决定》表示要“继续做好生育保险对参保女职工生育医疗费用、生育津贴待遇等的保障，做好城乡居民医保参保人生育医疗费用保障，减轻生育医疗费用负担。”此外，在修正社会不良风气方面，《决定》指出要破除高价彩礼等陈规陋习，构建新型婚育文化。房地产行业总是流传着这样一句话：“短期看经济、中期看土地、长期看人口”，人口是支撑房地产行业发展，影响行业未来走向的重要支柱。黄老邪认为，放开三孩及三孩配套政策对房地产行业的影响，需要从短期、长期以及不同等级城市三个维度去分析。首先，从短期来看，大户型住宅需求量将有所增加，但不能夸大。第七次全国人口普查主要数据结果显示，我国平均每户人口数为2.62人。假若本轮及后续配套政策能显著提高人们的生育意愿，那么平均每户人口数将会增加，因此在住房结构上，一个非常重要的趋势是，三胎家庭的增多，会导致三居、四居甚至更大户型需求量显著增加。这将利好在相关户型设计方面有所研究的房地产企业。对于库存高企的三四线城市来说，改善型住房需求的拓宽也将在一定程度上可以实现去库存。此外，放开三孩政策短期内对社区教育等配套提出更高的要求。不过，现如今能买的起大房子的，也大概率不会在乎生养三孩的成本。因此，不能夸大三孩政策对大户型住宅消费的推动作用。其次，从长期来看，存量时代的到来可能又要推迟几年。黄老邪一直认为，距离中国房地产行业的存量时代时代的到来，仍需八到十年。因为当在十次房产交易中，二手房买卖达到5-7次的时候，才算进入到了存量时代。近几年我国二手房交易规模占住房交易规模总额的比例约为40%，距离进入存量时代仍需时间。人口政策变动的影响必然是持续、深远、辐射面大的，放到长期来看，放开三孩政策必将在一定程度上推迟我国房地产行业存量时代的到来。最后，从城市的角度来看，放开三孩与配套政策总体来说利空一二线，利好三四线。一线城市因为房价高企，教育成本夸张，三孩政策所能发挥的作用将大大降低。而对于很多三四线城市来说，二孩政策的成果其实是非常不错的，很多八零九零后已经成为了扛起人口增长大旗的主力军，对于三孩政策也是乐于跟进的。因此三孩政策之后，长期内不同等级城市的房地产市场，将随着人口增长的速度不同，出现一系列的格局变化。在关注三孩政策的同时，黄老邪认为，养老地产也是不可忽视的风口，以养老地产与教育地产为代表的泛地产行业，也将会迎来发展契机。可以说，现在三孩政策喊的有多响，未来养老地产与教育地产就能有多火。《决定》指出，老龄化是全球性人口发展大趋势，也是我国发展面临的重大挑战。预计“十四五”期间我国人口将进入中度老龄化阶段，2035年前后进入重度老龄化阶段，将对经济运行全领域、社会建设各环节、社会文化多方面产生深远影响。但泛地产不是有想法、有情怀就能干的，想要驾驭泛地产，还需房地产企业具备强大的实力，这也是规模房企踏足于泛地产的优势所在。但很多发展型房企，却在泛地产领域取得了优秀的成绩。例如“中国教育地产领跑者”，G50董事长俱乐部会员企业东投集团，起步于1995创立的“金太阳教育”，如今已经形成金太阳教育集团、东投地产集团、实体教育等产业板块共同发展的格局。东投集团以教育地产为发展战略，首创＂名校＋教育社区”的新模式，通过养成教育配套金太阳教育社区，创新营销方式，创建五心物业服务，目前已形成“开发＋营销＋教育物业配套”三轮驱动的发展战略，将教育地产的标准和模式提升到全新的高度。另一家G50董事长俱乐部会员企业——康桥集团，自2019年起顺应时代发展大势，围绕传统地产开发的主体，构建产业文旅、大服务两翼发展的美好生活服务商。目前康桥的产业文旅和大服务已经有了丰富的积累。如何在下半场的房地产行业，抓住新一轮机遇，成为了摆在诸多房企面前的重要课题。黄老邪认为，房地产企业从传统地产向泛地产进阶，需经历以下四个过程，循序渐进：准备工作：知识储备、思维储备、对标研究、种子团队组建、组建外部产业资源圈；项目探索：泛地产单项目开发运营、探索、沉淀泛地产单项目的运营模式并标准化、泛地产核心团队初步形成、通过项目运作整合或发育部分产业资源；全面发力：形成多产业协同的生态系统、形成泛地产业务领域的机制、体系、团队、产业资源整合或自主发育成熟、寻求、建设循环产业生态的资本平台；战略优势：确立泛地产业务的战略地位、泛地产领域形成竞争优势。但在布局泛地产的实际操作当中，泛地产资源是一个决定着转型能否成功的重要因素。大型房企往往有着深厚的资源积累，因此在转型探索的过程中较为顺利。而很多中小房企往往由于相关资源储备不足，转型泛地产的进程因此陷于停滞。同时，那些持有泛地产优秀资源的供应商、服务商以及产业IP，也在苦于没有与房地产开发商沟通合作的渠道。基于这些痛点，博志成发起了IP100董事长俱乐部。这是个由一批志同道合，且拥有自有核心产业IP或者服务核心竞争力的企业董事长组成的组织。旨在进行资源的优化配置，将IP100的会员产业资源与开发商、政府、金融、科研机构互相链接，形成资源间共赢协同、链接落地、价值共生的生态系统。博志成股份做为俱乐部平台发起人之一，专注房地产及泛地产产业领域的研究、培训、咨询及资源整合13年；积累了大量的房地产开发商资源、产业资源及专家资源，同时成立了以G50、F100董事长俱乐部为代表的高端圈层。博志成作为IP100董事长俱乐部核心发起人，使IP100俱乐部在成立之初便天然拥有政府、金融、开发商、科研机构、IP五大资源。房地产企业可以通过IP100链接泛地产上下游资源，拓宽合作渠道，增强IP的落地能力，IP100也能够通过品牌赋能的方式，帮助企业扩大品牌宣传度，增加品牌美誉度。IP100也能够推动IP之间的实现，高效能、高效率、高信用的链接，达到IP的共享融合，实现相互加持、高效发展。同时，IP100强大的金融助力系统、智库系统，可帮助会员更快速有效地进入资本市场，为企业发展提供更广阔的发展空间。
