法拍房的始末

汇执

2021-07-27 17:46
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法拍房大多是银行借贷或民间借贷的债务人的房产，部分因其他案由被执行人未主动履行法律义务的，还有部分涉及到刑事判决罚没的。

作者：袁安骏

来源：汇执（ID:zhixinglawyer666）

怎样的房子会成为法拍房？

法拍房大多是银行借贷或民间借贷的债务人的房产，部分因其他案由被执行人未主动履行法律义务的，还有部分涉及到刑事判决罚没的。

现在阿里拍卖平台上也出现抵债资产在拍卖平台上进行公开拍卖的，此类房产严格意义上不算是法拍房。

法拍房限购吗？

因为法院拍卖房屋是为了保护判决得以顺利执行，限制购买人群将使得法拍房成交率大大降低或者成交价超低于正常合理价格，不管对于执行申请人，还是被执行人来说都是不利的。所以绝大多数城市法拍房不限购，购买之前最好与当地住房管理中心咨询是否符合购买条件。

法拍房可以贷款吗？

在阿里拍卖或京东拍卖上有贷款链接的，只要符合贷款发放机构的标准都是可以贷款的。对于没有贷款选项的，则不能在购买前申请贷款。如果房屋及贷款申请人符合条件，可以在购买后，完全取得房屋产权时，向银行或贷款机构申请贷款。

一般来说，一二线或省会城市的法拍房大多都是有贷款选项的，而一些建成时间较久远、三四线城市的法拍房大多是没有贷款选项的。

购买法拍房前要注意哪些问题？

1.一定要实地看样，不要出现一套房屋五间厕所购买后才知晓的情况。法拍房的拍卖链接都会有咨询电话，提前报名要求实地勘察，助拍公司会在拍卖前通知前往组织集中参观。

2.确定房屋是否有权利瑕疵。农村产权房，原则上只能当地村民能够购买，外村人参拍前要了解清楚当地政策；备案商品房，尚未取得产权证的房屋，开发商及房管局能否协助更名备案登记；小产权房屋，是否符合交易条件，是否需要补缴土地出让金。

3.了解清楚房屋上的物业、水电气暖等欠费情况，虽从法理上这些费用的债务人是被执行人，但实际中这些费用都是要由买受人承担的。

4.了解清楚房屋当前是否有人居住，如果有，则必须要清楚居住人与债务人的关系，居住人的年龄及身体状况。这些问题是拍卖成交后，是否能完全交付的重要阻碍。

5.查明房屋上是否设有租赁。带租约的法拍房一般来说成交价是要低于无租约的，对于一些房屋上真实有效的租赁，要了解租赁期限，租金的支付情况，如果针对有投资需求的购买人，购买后仍会租赁出去的，就可以通知承租人在之后直接将租金支付至购买人处，对于自住需求比较急切的，可以提前询问是否可以与承租人解除租赁合同。有些被执行人虚设长期租赁，租金一次支付，此种行为虽说可以通过起诉认定租赁合同无效，但还是建议购买人不要去趟这趟浑水。

6.设定一个合理的心理价格，冷静镇定输入竞拍价格。有些法拍房竞购者在多轮竞价后会心态失衡或情绪激动，不考虑市场真实价格的加价或是错误输入竞拍价格，出价成交后不能支付尾款的悔拍可不要轻易尝试。

7.了解税费的数额及是否可退还，法拍房也会产生税费，一般来说都是由买受人垫付缴纳过户产生的税费，买受人在签收法院院过户裁定书之日起15日内可持税务机关开具的《税收完税证明》向法院提交退款申请，并附上有关缴费凭证原件，法院在审核后退还买受人。

成交后的过户怎么办理？

1.拍卖成交后，买受人通过贷款或全款方式向法院缴清拍卖尾款；

2.缴清尾款3日后，预约联系法院，携带付款凭证、相关身份材料到法院签署《拍卖成交确认书》，待法院制作《执行裁定书》及《协助执行通知书》；

3.凭《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》及《协助执行通知书》前往房管局办理过户事宜；

4.缴清房屋上所欠杂费；

5.顺利入住。

房屋多轮查封，担心原债主？

房屋上的多轮查封会随着办理过户是一并注销掉，所以不用担心房屋因为原债务问题再次被查封。

我国当前社会稳定、法制健全，即使原债主找上门后，再告知清楚该房屋已易主，基本上不会出现再次上门的情况，如果遇见多次骚扰，果断报警。购买一个物业管理水平较好的法拍房，也能降低或避免原债主上门的可能。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。