作者：李坤泽

来源：睿博恩重生笔记

这些项目分布在上海、深圳、杭州、珠海、合肥、南宁、重庆、广州、青岛、开封、盐城、金华等多地，覆盖城市综合体、家居商业体、地标级大型商业、文旅Mall等多种业态。

睿博恩将这16个案例按盘活模式分为三类：重资产接盘、轻资产运营、多元纾困，逐一拆解其路径与逻辑。这不是一份"项目清单"，而是一份关于"困境资产如何被重新激活"的方法论图谱。

重资产模式：产权转移后的价值再造

重资产模式的核心，在于产权有序转移与资产价值重塑。通过司法拍卖、破产重整、政府统筹出让等方式，将项目完整产权从陷入债务和经营困境的原开发商手中，转移至具备资金实力与商业运营能力的新主体，再由新业主投入增量资金完成复工续建、硬件改造和业态重构。在16个案例中，共有6个采用重资产模式实现盘活。

1. 深港国际中心：700米地标的"政府收储+央企接盘"

原为世茂集团"深港国际中心"项目核心部分，曾规划建造约700米的"中国第一高楼"，2017年世茂以239.43亿元天价竞得。后因开发商流动性危机停工近四年，历经两次司法拍卖流拍（起拍价从约130亿元降至约104亿元），最终由深圳市龙岗区政府以68亿元完成收储。

2026年5月6日，华润置地以70.45亿元底价竞得该地块，总建筑面积约47.68万平方米，整体楼面价约14775元/㎡。规划已从纯商业用地调整为"二类居住+商业+城市道路"，住宅面积占比提升至64%，商业缩减至14.35万平方米，并引入"分宗开发、分期建设"模式。

睿博恩判断：这是重资产盘活的标准范式。政府收储解决了产权纠纷和历史债务的隔离，央企接盘解决了资金实力和运营能力。从"中国第一高楼"到务实的商住社区，规划调整本身就是一种价值修复，不是所有地标都需要"更高"，有时候"更对"比"更高"更重要。

2. 南宁信悦汇：15年烂尾项目的"共益债+债转股"闭环

前身五象航洋城，2010年以6.05亿元拿下地块，计划投入26亿元建设，购物中心计划2018年开业，此后多次延期被市场戏称为"鸽王"。2023年原开发商面临破产重整。

中信集团旗下中信城开、中信金融资产、中信信托、中信银行等多家公司组成联合舰队，采用"司法重整+实质性重组"，综合运用"债转股强控制、共益债投入保开业、专业团队优运营"的交易结构，经过18个月盘活，项目以"信悦汇"品牌于2025年5月30日正式开业，购物中心体量13.2万平方米，引入万达影城、乐道汇精品超市南宁首店等品牌，开业当天客流突破13.5万人次。

睿博恩判断：这是多元纾困模式的标杆。共益债解决了"开业前没有现金流"的死结，债转股让原债权人与新项目形成利益共同体，专业运营团队确保盘活后的持续经营能力。三层结构环环相扣，缺一环都可能让项目回到烂尾原点。

3. 上海闵行金盛家居二期：砂之船5.78亿"捡漏"，打造上海最大奥莱

总建筑面积约22万平方米，商业面积约14.7万平方米，主体结构已封顶，此前因开发商问题长期停滞。2026年4月，砂之船关联企业以约5.78亿元拍下，成交单价仅约2663元/平方米。规划改造为超级奥特莱斯，未来将超越青浦百联奥特莱斯成为上海最大的奥莱项目，餐饮业态占比约30%。

睿博恩判断：成交单价2663元/平方米，在当前上海商业地产市场中属于极低水平。砂之船的低价拿地策略，为后续改造和运营留出了充足的利润空间。这一案例说明：重资产盘活的核心不是"买得贵不贵"，而是"买得值不值"。

4. 合肥苏宁广场：华润6.57亿竞得，较评估价折价35.6%

原合肥苏宁广场，2018年苏宁置业斥资15.36亿元拿下地块，规划总体量27万平方米，纯商业建筑面积17.6万平方米，宣称总投资50亿元。2021年苏宁集团债务危机全面爆发后停工，一停就是近5年。

项目评估价10.21亿元，历经三次拍卖：首次以10.21亿元起拍流拍，二次下调至8.17亿元仍流拍，第三次起拍价降至6.534亿元，最终华润置地全资子公司以6.57亿元竞得，较原始评估价折价35.6%。拍卖设置严格履约要求：竞得方需在12个月内启动复工续建，30个月内完成全面开业运营。

睿博恩判断：华润的"抄底价"体现了困境资产处置中时间与价格的反向关系，项目搁置时间越长、原业主债务越复杂，接盘方的议价能力越强。但低价不等于低风险，12个月内复工的刚性约束，考验的是华润的工程组织和资金调度能力。

5. 杭州和睦里：8次法拍7次流拍的"最惨商场"重生

前身蓝钻天成，综合体总建筑面积约22万平方米，2017年开业后迅速萧条，因小业主返租体系崩盘进入破产清算，经历8次法拍、7次流拍，最终以1.97亿元成交。2024年易主后更名为"和睦里"，由杭州怡光商管运营，规划打造以夜经济为主的青年潮玩街区。截至2026年9月，项目仍在施工改造中，尚未开业，新的开业时间待定。

睿博恩判断：8次法拍、7次流拍，说明这个项目的定价经历了漫长的"市场校准"。最终1.97亿元的成交价，对应22万平方米的体量，每平方米不到900元，市场用最残酷的方式为"先天缺陷"定了价。夜经济街区的定位能否跑通，取决于周边客群的消费力和项目的运营执行力。

6. 上海浦西佳程广场：四度流拍后，信达8.86亿"抄底"

项目2012年开工，2016年底因资金问题停建，停滞时间接近九年。2022年因佳程集团破产进入司法处置程序，评估价19.28亿元，历经四度流拍后，2025年8月被中国信达旗下公司以8.86亿元底价拿下，约为评估价的4.5折。

睿博恩判断：信达作为AMC机构接盘，本质上是"以时间换空间"：先以极低价格锁定资产，再等待市场回暖或产业方入场。这与睿博恩在祥光铜业、齐鲁特钢等案例中观察到的AMC纾困逻辑完全一致：AMC的优势不在于"会运营"，而在于"等得起"。

轻资产模式：品牌与运营能力的输出

轻资产模式下，无论产权历经收储、重整还是股权调整，运营方通过品牌、招商和运营管理输出推动项目盘活。

7. Hi·重庆（原"中国摩"）：50万方烂尾Mall，复星旅文轻资产受托运营

前身是重庆最大商业烂尾项目之一"中国摩"，总体量达50万平方米，曾规划为亚洲级室内主题游乐综合体，2022年因资金链断裂停工。2024年12月，当地国资平台经司法拍卖以13.38亿元竞得资产，引入复星旅文负责整体改造和运营，项目更名为"Hi·重庆"，导入HiSphere超级文旅Mall产品线，由保税港集团国企投资建设、复星旅文轻资产受托运营。一期商业配套总面积约7万平方米，围绕六大主题场景打造，包含"白丁集"美食街、"21工坊"非遗体验，以及约3.2万平方米的"森林嘉年华"室内乐园，一期计划于2026年11月30日开业。

睿博恩判断：这是"国资收储+专业运营"的典型组合：国资解决产权和资金问题，复星旅文输出品牌和运营能力。轻资产模式的核心，不是"不出钱"，而是"用运营能力换收益"。复星旅文的收益来自管理费和业绩分成，与项目经营结果深度绑定。

8. 广州凯达尔枢纽国际广场：两次法拍无人接盘，庭外重组寻求代建

位于广州增城新塘，因资金链断裂烂尾超5年，曾两次法拍均无人接盘。项目总投资超60亿元，总债务约89亿元。目前重整推进中，已收到3家联合体提交的代建运营方案，但工地至今仍无复工迹象。

睿博恩判断：凯达尔是16个案例中盘活难度最大的一个。负债规模（约89亿元）远超项目投资额（超60亿元），意味着即便项目建成，资产价值也难以覆盖债务。庭外重组中心已介入，但"代建方案提交"和"实质性复工"之间，还有巨大的不确定性。

多元纾困模式：工具组合的精准运用

多元纾困模式通过共益债融资、注资入股、危旧改造、资产置换等手段推动项目重启。

9. 盐城中南世纪城：年销售峰值14亿的"运营不停产"重整

名下"大有境"商业综合体紧邻盐城奥体中心，年销售额峰值逾14亿元，单日最高客流突破12万人次，净营运收入率一度超过50%。2025年7月被法院裁定受理重整。

管理人依法接管后，监督公司自主管理，同步稳定核心管理团队，确保商场在重整期间运营稳定有序。2026年9月，象屿集团旗下象屿商发宣布全面接管运营，项目建筑面积约17.6万平方米，商业面积约11.5万平方米，首店品牌占比高达40%，历史年客流突破2400万人次。

睿博恩判断：这个案例的核心价值在于"运营不停产"：商业综合体一旦停业，商户撤场、客源流失、资产快速贬值。管理人在重整期间维持运营、留住团队、稳住供应链，这与睿博恩在祥光铜业、齐鲁特钢等制造业案例中反复验证的逻辑完全一致：破产可以，停产不行。

10. 金华世贸城市广场：6个月化解债务的"金华速度"

前身"金华世贸中心"2014年仓促开业，因业态定位与江南商圈以"家庭消费"为主的核心需求严重错配（过度侧重高端商务），2016年陷入全面闲置状态。

金华市政府主导，创新采用破产预重整机制，通过专业化资产清算、债务剥离及投资人遴选程序，6个月内高效完成债务化解，选定金华第一百货集团作为重整方，专项投入改造资金4.3亿元。改造后项目商业建筑面积达18.56万平方米，日均客流稳定超6万人次，峰值达12万人次，2024年营业额超30亿元，直接创造就业岗位2800个。

睿博恩判断："金华速度"的核心是"预重整前置"：把债权核查、资产清算、投资人遴选等核心工作做在正式进入司法程序之前。这与广州中院企业重整平台探索的"庭外重组+庭内重整"衔接机制高度一致：把最难的工作做在进法院之前。

11. 开封恒大童世界：2.83亿"白菜价"国资接盘，更名"郑开童话世界"

2025年12月31日，开封市平稳基金以2.83亿元收购文旅核心地块与在建工程，完成项目公司全部股权划转，项目债务剥离、资产归属国资。原主体工程已完工约70%，后续预计再投入18亿元建设，由开封市文投集团联合万岁山公司接盘，计划2028年开业。

睿博恩判断：2.83亿元的收购价，相对于恒大童世界的千亿投资，几乎是"白菜价"。但低价接盘只是第一步，18亿元的后续投入才是真正的考验。国资负责"收壳"，万岁山负责"运营"，两者分工明确。但2028年的开业节点能否兑现，取决于后续资金的持续到位和运营方的执行力。

其他五个案例

12. 珠海名悦城NOVA：6次流拍，2.68亿"绝地求生"

项目占地6.4万平方米，因原公司破产曾6次流拍，2025年1月第七次挂牌后由珠海市铭天科技以2.68亿元竞得，更名"名悦城NOVA"。新规划总体量18万平方米，配套1500个停车位，将引入酒店、影院、儿童乐园、酒吧街、电竞娱乐等多元业态，预计2026年下半年整体开业；其中"荟品仓·城市奥莱"已于2026年9月底先行开业。

13. 青岛瑞诚文旅总部：中铁建设2.37亿中标续建，央企信用注入

总投资超17亿元的文旅总部项目，停滞多年后，2026年3月中铁建设集团以2.37亿元中标二标段续建，项目正式进入实质性续建阶段，建设周期510日历天。

睿博恩判断：央企的信用注入是烂尾项目盘活的关键。中铁建设并非简单"接盘施工"，而是用央企信用为项目全面兜底：烂尾项目最缺的不是钱，是信任。

14. 广州容屿·ISLEMo（原丽江明珠酒店）：危旧改造的"非标商业"实验

1995年建成的丽江明珠酒店因设施老化被鉴定为危旧房，纳入城市更新试点后改造为非标商业综合体。项目主体结构已于2025年6月封顶，后续龙湖商业已接棒，将以天街产品线操盘，打造为广州第二座"天街"。

15. 合肥天鹅湖购物中心：更名"合·星纪"，扩建4层商业裙楼

合肥烂尾天鹅湖购物中心更名为"合·星纪"文旅商综合体，将扩建4层商业裙楼，新建双塔办公楼。目前仍在改造中，尚未公布具体开业时间。

16. 上海城隍庙广场：核心地段的重整重生样本

位于上海核心商圈，因内部经营动荡停工多年。2025年2月，项目重整投资人资格以12.09亿元成交；2025年6月26日举行复工仪式。据项目方披露，将引入非遗工坊、特色餐饮、沉浸式体验等业态，官方口径2025年底竣工、2026年中店铺陆续亮相。

睿博恩判断：城隍庙广场证明了一个朴素的道理：地段永远是最稀缺的资产。只要产权和债务关系理清、有合适的重整投资人入场，哪怕停工多年，核心地段项目依然能快速重启。这也解释了为什么它能在16个案例中最早从"等待盘活"转入"重生落地"。

睿博恩的思考

第一，产权干净是第一前提。

无论是深圳的政府收储、杭州的多轮法拍，还是南宁的共益债投入，所有成功盘活的案例都有一个共同起点：先把产权债务关系理清楚。上海浦西佳程广场四度流拍、广州凯达尔两次法拍无人接盘，本质原因都是产权债务关系过于复杂，接盘方无法估算真实的"入场成本"。睿博恩在评估困境资产时，第一条判断标准始终是：债权债务是否清晰？抵押查封是否能解除？

第二，工具组合比单一手段更有效。

南宁信悦汇的"债转股+共益债+专业运营"三层结构、金华的"预重整+资产重组"组合拳、深圳的"政府收储+央企接盘"两步走——单一的债务展期或产权拍卖难以解决复杂困境资产的盘活问题。困境资产的处置，需要像搭积木一样组合使用多种工具。

第三，国资在盘活中的角色不可替代。

16个案例中，政府收储、国资集团竞拍、地方国企接盘等国资参与路径反复出现。国资的优势不在于"有钱"，而在于信用背书和协调能力——解除司法查封、协调债权关系、引入产业资源，这些事只有国资能推动。

第四，商业资产的盘活逻辑，与制造业困境企业高度一致。

睿博恩在祥光铜业、齐鲁特钢、金科股份等案例中反复验证的判断，在商业资产领域同样适用：核心资产不是"楼"，是"品牌+系统+运营能力"。一家购物中心可以换业主、换品牌，但只要运营团队还在、招商能力还在、会员体系还在，资产的价值就能被重新激活。

第五，运营前置是盘活成败的分水岭。

盐城中南世纪城在重整期间维持运营、南宁信悦汇在盘活阶段就引入万达影城、Hi·重庆在建设阶段就锁定复星旅文——这些案例共同证明：商业资产的盘活，不能等到"建好了再招商"，要在盘活方案设计阶段就确定业态和运营方。

睿博恩观点提炼

16个烂尾商业项目的盘活路径，表面上是"谁出钱、谁接盘"的资本故事，实质上是困境资产从"物理空间"到"运营价值"的系统性重构。

三种模式各有适用场景：重资产模式适合产权清晰、资产质量较高的项目；轻资产模式适合产权复杂但运营价值突出的项目；多元纾困模式适合债务关系复杂、需要多方协同的项目。

产权干净是前提，运营前置是核心，工具组合比单一手段更有效，国资在盘活中的角色不可替代。这四条规律，和睿博恩在困境资产处置行业十三年的实践结论完全一致。

截至目前，16个项目中多数仍在建设或筹备期，预计2026年至2028年陆续开业，个别项目已开业或即将亮相。开业不是终点，而是真正考验的开始。

⚠️风险提示：本文基于公开信息及各公司公告、公开媒体报道整理，数据截至2026年10月。文中涉及的案例均引自公开披露信息，部分项目尚处于盘活推进阶段，最终结果存在不确定性。文中分析仅作行业观察与公司内部实务观点分享，不构成任何投资建议。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

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原标题：16个烂尾项目盘活：从"城市伤疤"到"价值修复"的三条路径

烂尾商业项目重资产接盘盘活模式轻资产运营