作者：克而瑞研究中心

来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）

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三季度融资规模创2018年以来新低

在房地产贷款集中度管理制度的影响下，房企的银行贷款融资增速持续走低。银保监会公布的数据显示，截至7月末，银行业房地产贷款余额同比增长8.7%，增速创8年新低，低于其他各项贷款增速3个百分点；此外，根据央行公布的数据，2021年二季度末房地产开发贷余额12.3万亿元，同比增速2.8%，增速同样也是近10年来的新低。

开发贷增速的下滑也一定程度上影响了房地产的投资额，根据国家统计局数据，全国房地产1-8月的投资额累计同比增长了10.9%，增速为今年以来的最低值，其中8月单月的投资额同比仅增长了0.3%。

图：2016-2021H1

全国房地产开发贷款余额（单位：亿元）

据不完全统计，2021年三季度100家典型房企的融资额为2872亿元，同比下降38%，环比下降24%，融资额创2018年以来的最低水平。从2021年各个季度的融资表现来看，呈现直线下降的趋势。今年以来融资政策持续保持收紧，房企融资受限；与此同时，三条红线进一步推动企业降杠杆，企业债务偿还力度加大，部分房企动用自有现金偿还到期债务，导致2021年上半年多数房企的筹资性现金流净额呈负，新增融资额持续下降。

图：2018年-2021年

三季度房企季度融资情况（单位：亿元）

备注：1、外币融资统一按融资当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷和一般银行贷款；

2、如没有特殊说明，本文所有的2021年三季度融资数据统计均截止至2021年9月24日。

从各个企业表现来看，仅有38%的房企三季度融资规模有所增加，规模减少的房企中有约64%的企业同比降幅超过50%。从梯队上来看，四个规模梯队的房企三季度的融资量均呈现同比下降，其中TOP11-30和TOP31-50的房企下降幅度最大，几乎腰斩，分别同比下降49.81%和49.91%至860.52亿元和476.85亿元，而TOP10规模的房企融资规模下降幅度为8.66%，降幅最小，在该梯队中部分财务状况相对优秀的房企发挥自身的优势，融资增长保持稳定，融资态度相对积极。

图：2021年第三季度

各梯队房企融资规模变化（单位：亿元）

02

三季度境外融资成本受市场波动影响上升

从融资结构来看，2021年前9月，境内债权融资占比为50%，同比下降了3个百分点，境外债权融资占比为28%，同比微增1个百分点，资产证券化融资占比则同比增长了7个百分点至22%。分季度来看，第三季度境内债权融资占比最大，同比下降了3个百分点至54%，环比上升了6个百分点；而境外债权融资占比为24%，同比下降了2个百分点，环比下降了3个百分点，三季度美元债市场波动较大，房企没有融资窗口期，房企进行境外融资较为谨慎。

2021年第三季度，房企境内债权融资额为1560.58亿元，同比下降41%，环比下降13%；境外债权融资703.28亿元，同比下降41%，环比下降31%；在永续债方面，三季度无企业发行永续债；股权融资方面，发行的企业较少，仅有保利置业进行以股代息发行的的1.07亿港元再融资；在资产证券化融资方面，供应链资产证券化持续扮演房企重要的融资补充手段，三季度融资额为607.45亿元，同比上升4%，环比下降35%。

图：2018-2021年9月100家

重点房企季度融资方式比例

从企业的债券类融资成本来看，2021年前9月的新增债券类融资成本5.36%，较2020年全年下降0.71个百分点，其中境外债券融资成本6.92%，较2020年全年下降0.91个百分点，境内债券融资成本4.19%，较2020年全年下降0.24个百分点。

一方面，TOP10房企碧桂园、保利、招商蛇口、万科等融资成本相对较低的龙头企业发行了数量较多的境内债，导致今年TOP10房企境内融资成本下降了1.69个百分点；TOP31-50的房企中首开、远洋、越秀发行了数额较大的债券，使得该梯队房企融资成本下降1.01个百分点。值得注意的是，房企境外发债成本分化持续，低成本的企业如中海、远洋等房企利率不到3%，而部分成本较高的房企则达到了12.5%。

表：2017-2021年9月房企境内外债券融资成本

单月来看，2021年前9月房企单月的融资成本走势相对平缓，到9月有所“翘尾”。三条红线以来，整体的融资环境维持收紧的态势，境内融资成本方面稳中有降，但境外发债方面，6月以来，融资成本有上升的趋势，主要由于境外的市场较为波动，地产美元债二级市场下跌导致一级市场认购波动较大，成本上行。

图：2019-2021年9月房企单月融资成本情况

03

债务违约已蔓延至头部房企

2021年以来房企债务违约事件频现，同时爆发危机的企业规模越来越大，已蔓延至行业头部房企，截至目前债务违约房企名单有中国恒大、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、泰禾、中国泛海、北大资源、阳光100中国、新力控股、花样年等等。

其中，华夏幸福截止2021年9月4日累计未能如期偿还债务本息合计 878.99 亿元，蓝光发展截止2021 年 9 月 24 日累计到期未能偿还的债务本息金额合计 215.07 亿元，泰禾截至 2021 年 7 月 30 日已到期未归还借款金额为 436.93 亿元。

9月30日，新力控股公告，未能于相关到期日或之前就两项境内融资安排于2021年9月18日支付应付利息合共人民币3874万元；10月4日晚间，花样年公告称，未能在10月4日如期支付2021年票据的剩余本金约2.05亿美元

当前他们正积极通过转让项目处置资产等方式进行现金回流，如华夏幸福6月份将深圳城市更新公司卖给了深圳鹏瑞地产，7月27日出让南京江宁项目给万科，7月28日又将北京丰台项目的股权进行转让；蓝光发展为了应对债务违约问题，将蓝光嘉宝87.4%的股权出让给碧桂园服务，同时今年已经陆续出售了30多个项目。

除此之外，新力试图放售全国项目换现金，来自新力控股集团的内部人士透露，公司正在寻求出售项目，以换取现金，全国范围的项目均在出售之列；雅居乐则决定终止雅城分拆及上市。

值得注意的是，房企债务违约中涉及债券市场，从而持续引发资本市场对地产债的担忧。2021年违约债券不论从数量还是金额来看，均远超去年同期水平，截止9月27日今年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.50亿元，较2020年增长159%。其中，华夏幸福债券违约金额达到183亿元，蓝光发展也达到了116亿元。

图：2018年-2021年房地产行业房企债券违约金额

04

房企仍存在较大的债务偿还压力

展望四季度，预计维持当前的融资政策，同时在降杠杆主基调不变的情况下，大部分房企会更加谨慎投资，房企融资量或将持续维持低位。2021年四季度房企的整体到期债券为1082亿元，同比减少7%，环比减少19%，虽偿债压力有所缓解，但仍属于历史较高位，同时2022年上半年房企到期债券3671亿元，偿债压力持续。

与此同时，当前房企债务违约问题频发，虽然当前许多房企在三条红线的转档方面有了较大的进步，但仍有部分企业的“三条红线”指标的优化是通过将显性债务转为隐性债务，房企实际债务的偿还问题压力仍在，未来仍应警惕该部分债务的偿还风险。

9月27日，中国人民银行消息称，货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日召开，会议提出要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。由此来看，按揭贷款可能边际放松，有利于房企加速销售回款。但未来房企融资环境仍将保持收紧的态势，房企融资将会更难，与此同时，境外市场的波动促使更多的房企需要动用在手现金进行债务偿还，对房企经营性现金流的压力也不容小觑，房企仍需紧抓销售回款。

我们认为，未来房企应积极拓展更加多元化的融资渠道，优化债务结构，提升债务安全边界。在政策方面，当前国家加大对租赁住房以及REITs的支持力度，或将成为房企融资突破的新方向。同时，企业运营方面应持续优化组织架构，持续推动区域深耕，提质降费，持续提高运营能力，加快销售端现金回流。

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原标题：加油2021丨融资篇：部分房企债券违约频出，未来还会更多

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