作者：Osyth

来源：资产界

2026年7月30日，中信金融资产正式官宣：北京融创壹号院项目完成盘活重整，定于2026年底交付。

这座坐落于北京CBD旁的顶豪综合体，终于结束了长期停工状态。

01

68亿债务拆解、“股+债”双管齐下

一场顶豪烂尾的重生

北京融创壹号院的停工困局，根源在于一笔沉重的信托债务包袱。

项目前期依靠中诚信托融资，累计形成68.322亿元存量债务。

随着楼市降温、项目销售停滞，该笔债务于2023年9月到期后无力兑付，现金流彻底断裂，最终导致工程全面停摆，沦为核心城区少见的高风险烂尾顶豪。

如何拆解这笔复杂的巨额债务、盘活优质资产，成为摆在机构面前的核心难题，而中信金融资产给出了一套完整的闭环解法。

卸债，是中信做的第一件事。

2025年1月，中信金融资产正式接手该笔信托债权，开启全方位债务减负。

融创此前已经支付的16.35亿元，全部计入本金清偿；剩余本金从68.322亿元核减至51.972亿元，同时全部免除项目预期产生的高额违约金，只保留6.5亿元历史欠息，一举卸下项目最大的非标债务包袱。

为了让项目真正“喘过气”，中信同步完成了融资成本和还款节奏的双重优化。

项目原本高达9.6%的年化高息，被下调至6.5%，整体全周期综合融资成本更是压降至4.12%，从根源上减少长期财务损耗。

与此同时，还款周期被拉长至2029年1月，四年的缓冲期彻底打散了短期集中兑付压力，给项目续建、市场回暖、销售去化留出了宝贵的时间窗口。

第二步是锁住风险。

多数困境项目重组失败，症结都在于资金失控：回款被挪用、工程款拖欠，最终二次烂尾。

针对这一行业顽疾，中信金融资产搭建了一套严苛的全流程资金闭环管控体系。

项目所有销售回款全部进入专属专户封闭管理，划定刚性支付顺序，工程款项、农民工工资优先足额兑付。

同时常态化核查资金流向、工程进度与销售数据，让每一笔资金都服务于项目建设，从根源上杜绝二次停工风险。

历经一年多的债务重组，融创壹号院的工程已经走出泥潭。

住宅主体结构全部完工，外立面、园区景观、车库和示范区已经对外开放，销售、施工、展示都恢复了正常。

融创负责操盘，中信负责风控和信用兜底，项目通过销售回款逐年偿债。

年底交房的时候，业主能不能拿到房、资产能不能保住值、中信能不能收回钱，答案都会出来。

02

融创的“而今资本”

孙宏斌要用代建吃掉不良资产

融创敢于布局不良赛道的底气，很大程度上来自创始人孙宏斌跌宕的创业经历。

1994年，孙宏斌拿着柳传志给的50万元启动资金，在天津创立顺驰，从房产中介起步。

1995年，在联想和中科集团支持下，顺驰进入房地产开发领域，此后顺驰以极致快周转的模式在全国疯狂扩张，销售额从2001年的1亿元飙升至2004年的127亿元。

2003年，孙宏斌在中城房网会议上公开向王石下战书，宣称要超越万科。

然而，“顺驰跑得太快了”，孙宏斌比谁都清楚，“这种速度随时可能翻车”。

2003年，他悄悄成立了融创中国，给自己留了一张底牌。

2006年，宏观调控收紧，顺驰资金链断裂，孙宏斌以12.8亿元将55%控股权卖给香港路劲基建。

失去顺驰，融创成了他手里仅剩的牌。

此后十几年，融创踩准了行业上行周期，重仓一二线城市，锚定高端住宅，年销售额一度突破5000亿，跻身房企第一梯队，北京融创壹号院正是其高端产品力的代表作。

成也周期，困也周期。

行业深度调整后，高杠杆扩张的隐患集中爆发，融创陷入流动性危机，多个核心项目停工，从顶流房企沦为出险主体。

但和多数同行不同，孙宏斌再次把目光投向了周期可能带来的新机会——这次，他看到了不良资产赛道。

具体打法上，融创搭建了“而今资本+而今管理”双平台联动模式：而今资本负责对接AMC、整合资方、筛选优质不良项目；而今管理作为落地操盘方，承接项目续建、改造、招商、销售全流程。

融创几乎不需要投入自有资金，收益来自项目超额利润分成和代建管理服务费两块。

而壹号院的成功盘活，恰好验证了“AMC出钱、机构风控、融创操盘”这条路能走通。

当然，这条路并不好走。

一方面，融创自身的债务风险还没清完，品牌信用修复需要时间；另一方面，核心城市优质不良项目稀缺，行业竞争日益激烈，而不良项目牵扯多方主体，协调难度极高，运营风险远大于常规代建。

融创这套模式能否规模化落地，还需要时间验证。

03

融创壹号院、世茂工三、中弘大厦

那些被AMC盯上的“优质不良资产”

融创壹号院能成功盘活，并非个例，而是当下房地产存量时代最真实的缩影。

在北京核心商圈，这类案例早已屡见不鲜。

CBD核心的中弘大厦，楼宇主体早已完工，建筑和硬件完全达标，仅仅因为老板个人债务问题导致项目停摆，最后顺利完成风险化解、重新盘活；三里屯核心的世茂工三，坐拥顶级商圈流量，商业价值和经营基本面都没有问题，只因母公司资金紧张陷入停滞，最终也完成了资产重整。

透过这些标杆案例，能清晰总结出AMC的择标逻辑：优先锁定一二线核心商圈、居住成熟区，需求稳定去化无忧；偏爱主体完工、无需大额增量投入、产权清晰的成熟资产；侧重接纳仅有短期流动性压力、无地段衰退、产品过时等不可逆硬伤的项目，确保资产具备修复增值空间。

现在的AMC地产纾困，早已不是普适性救市，而是精准的资产分层筛选。

核心城市优质存量资产，可通过股债重组、增量注资、专业运营完成价值修复；而基本面薄弱、缺乏流动性的低效资产，很难获得金融托底，大概率折价清算出清。

不良地产赛道的两极分化趋势定型，只救优质、淘汰劣质，已是行业不可逆的新规则。

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原标题：融创北京顶豪被AMC盘活，揭开不良行业最新潜规则

AMC债务重组融创纾困