作者：黄博文

来源：地产黄老邪 (ID:DCHLX1)

为应对疫情影响下房地产行业面临的的困难与挑战，使房地产企业把握机遇，深化转型、改善管理、不断创新，实现高质量可持续发展，提供有竞争力的优质产品，为行业的持续、平稳健康发展做出更好的贡献。“新形势下房地产企业挑战、机遇与应对策略”座谈会于8月21日下午在石家庄太行国宾馆盛大举行。

本次大会由中国房地产业协会和河北省住宅与房地产业协会联合主办，北京博志成在线科技股份公司承办，汇集住房与城乡建设部、河北省住房和城乡建设厅、中国房地产业协会、河北省住宅与房地产业协会的主要领导与行业专家，与百余名河北当地房企董事长及高管团队代表，共话河北省行业发展与企业发展各种问题及挑战机遇。

在本次大会上，博志成股份创始人、研究院院长、G50董事长俱乐部轮值会长黄博文以“新形势下房地产企业挑战、机遇与应对策略”为主题，为在场房企代表进行现场分享。

以下为演讲实录：

黄博文：各位住房与城乡建设部、河北省住房和城乡建设厅、中国房地产业协会、河北省住宅与房地产业协会的领导，以及各位房企代表，大家好。今天借此机会，我与大家分享一下《新形势下房地产企业挑战、机遇与应对策略》的话题。

首先，经济基础决定上层建筑，我把这句话延伸了一下——经济基础与利益诉求决定了上层建筑。无论是是国家还是企业，上层建筑决定了其判断标准和行为的主基调，标准与主基调牵引和规范各相关主体的行为选择。

首先谈一下国家调控的主基调，这是由中国的经济基础与国家及地方政府的利益诉求所决定的。我们来看看中国的经济基础和利益诉求是什么？

1到6月份，全球的经济体都在下行，国际货币基金组织的预测，2020年全球经济增长率预计为-4.9%。中国作为一个快速发展的国家，在多种因素的共同影响下，已经进入了经济爬坡的艰难阶段，宏观经济下行压力很大，不确定性很大。这就是国家的经济基础和利益诉求。

中国一年GDP的总量接近100万亿，房地产行业是15万亿到16万亿之间，占比很大，此外房地产行业带动的相关产业经济总量大概占GDP总量的20%到30%，这就是国家的经济基础与利益诉求。这点决定了调控的上层建筑，调控的主基调也是由上层建筑决定的。因此大家不要着急也不要害怕，未来五年甚至十年，国家不希望这个行业出现大的动荡。

第一个热点是反智主义、极端主义、民粹主义、逆全球化盛行。

第二个热点是中美脱钩趋势。中美关系持续在恶化，表现在华为事件，抖音事件，领事馆事件。

第三个热点就是全球疫情持续，常态化。美国单日新增病例从5万降到3万，这一个好的现象，但未来会不会反弹不好预测。

第四个热点是全球负增长，美国-33%，这是美国人自己统计的，按中国的统计标准是-9.5%，欧洲负两位数。

第五个热点是意识形态、经济长期冷战趋势。

第六个热点是全球VUCA时代，低增长时代。中国从高增长进入到有质量增长的阶段，其实全球也一样进入低增长阶段，并且一定是很长期的。

所以大家对国际背景有所了解，就能了解政府的经济利益和需求是什么。关于房地产行业近期的热点，也简单做一个解读。

深圳、南京等地调控新政。这些地方前段时间房价同比增速超过了GDP增速的两倍，所以必须压下来。房价涨幅与GDP涨幅基本持平是良性的，如果房价低于GDP的涨幅是有风险，超过两倍则一定要压下来的。因此一个城市是否会被调控，看这个指标就够了。

最近房地产行业都说长沙是一个好城市、是一个价值洼地。但是在当下这种调控基调下，全国在学习长沙好榜样，看它怎么控制房价。今后房企对城市的研判，不要轻易用价值洼地来判断。

韩副总理召开的座谈会与中央政治局730会议，对于房地产会议来讲，还是在强调主基调，透露出来的新东西不是特别多。但认真解读国际国内大循环其实会发现一些东西。从这些信息可以看出来，最近一两年来中央调控的主基调没有变，也可看出中央调控的决心。

通过前面国际国内到行业热点事件解读，我得到了一些基本的结论：

一、房地产行业在短周期也就是五到十年的定位，不会有太大变化，依然是中国发行货币的锚之一，是衡量中国家庭财富的重要标尺；

二、基本特征也不会变，依然是资源驱动的行业，依然是类金融行业。高周转依然有效，只不过方式方法不一样，在红线下提升负债率依然是不二法门；

三、从去年以来九大趋势依然不变，疫情时代、VUCA时代、高位盘整窄幅震荡时代、集中度上升时代、超级分化时代、微利时代、高质量发展时代、向存量过渡时代、智勇兼备者胜的时代；

四、调控主基调与目前调控标准不会改变。

这是近期的热点政策以及事件解读，从国际到国内，从国内到行业，对大家理解行业变化，理解国家政策有一定的帮助。

“六稳”、“六保“底线思维背景下，社会资金环境相对较为宽松。新型城市化和区域发展战略推进力度加大，重点城市群潜力提升，尤其在一城一策的基调下，过去强调企业深耕，现在要思考深耕的风险是什么。深耕基础上一定要拉开战略纵深，尤其是对于中小企业来讲很重要。

“人民对美好生活的向往”要求更为专业、更高品质的物业管理服务，对于中小企业来说是一个机会点，因为大企业不会为了某一个城市改变产品，恰恰中小企业在这方面，包括物业管理可以做一些有特点的东西出来与大企业竞争。虽然品牌不如大企业，但是可以以田忌赛马的方式进行斗争，找到夹缝中生存的路径。

市场持续恢复，长三角量价表现突出。对于全国来讲，长三角边线的很突出。原来经常会开玩笑说做生意要不然就往东走，要不然就往南走，往东就是长三角走，往南就是珠三角走。

优质地块供应增加，土地竞拍热度较高。土地供应在增加，但是竞拍热度依然较高，对于中小企业来说依然是痛点。

企业线上线下积极营销，销售业绩基本持平。但是有一部分企业向好，有一部分企业很糟糕。例如哈尔滨前7个月的销售降幅47%，所以区域分化很严重。

中小企业最大的弱点就是不关心行业，研究城市的颗粒度太粗，导致了中小对行业节奏把握不好，导致了研究政策的能力偏弱。这是中小企业跟大企业竞争中存在的最大问题。

研究城市的体系与指标，要有所变化。并且研究城市的颗粒度应该更细，比如说研究城市基本面，一般说这个城市人口八百万、六百万，是净流出还是净流入，买房的主力年龄段的人口比例是在下降还是上升。

大企业和小企业之间，关于土地的诉求，追求的节奏跟热度是完全不一样的。对于研究城市的颗粒度和纬度要有所变化，研究一个城市的税收结构，这个城市的税跟财加在一起，每一年有多大的比例来自于房地产，可以看到房地产政府对土地的依赖程度是在上升还是下降。再看城市其他的产业发展情况，如果其他产业没有发展迹象，房地产还在上升，那么地方政府很长一段时间离不开房地产。泛泛地说狭义库存或者广义库存是没有价值的。

所以大家要注意，从勇者胜到智者胜体现在哪里？最重要的就是选城市的智慧。

城市市场分化局面在加剧，投资重心将更加向需求具备长期支撑力的热点城市聚焦。有些人被卖数据的机构忽悠了，比如说这个数据够卖八个月，统计市场分析一套，就是一个迷彩服一样的陷井。所以有时候买数据要谨慎，大部分数据是有问题的。

改善型需求继续释放，这也是很有迷惑的一句话，从大面上来说这句话对的，但是对具体城市来说是错的。什么叫改善型？比如有一个企业跟我讲，他们的产品是当地最好的，是有溢价的，最多一个项目溢价到1200块钱，最近这家企业想进上海，高质量，高服务，高溢价。我说哈尔滨不限价，长三角是限价的，就会压缩自己的利润空间。哈尔滨不限价，高质量可以推动高附加价值。进入一个新的区域，新的城市，城市发展逻辑是不一样，项目开发经营逻辑不一样，一个省和地级市逻辑都不一样，这才是深入细颗粒去研究。

最近看到一些媒体在说，产品为王，后疫情时代，产品力对置业决策的影响力凸显，企业产品迭代将加速。但房地产就是一个资源驱动的金融行业，一切管理活动都要为自有资金的周转速度来开展，无论是长期还是短期。尤其在县城，农村男孩在县城没有房是找不到老婆的，意味着在县城买房子的人大部分是农村人口。什么叫好产品？满足客户需求就是好产品。不但要满足客户需求，还要满足企业的需求，这些才是一个真正好的产品。

在利益相关角度来说，产品为王本身要视情况而定，身边的城市是什么样类型的城市，是投资驱动城市还是营销拉动城市，还是运营拉动城市，开发商把城市进行分类，不同类型的城市，企业也要制定经营策略，所以未来运营体系是弹性化的，特别是对项目的运营策略也是弹性化的。

 “立足当下，先生存，后发展”，我个人觉得机会应该是很多的，并且对于有智慧的企业、内功扎实企业来说，现在的机会更多。因为参与竞争的企业可能会少了，但先生存怎么生存？后发展怎么发展？ 

最关键的前面已经说到了，尤其中小企业要强化城市研究，优化布局，对过去行之有效的布局和策略，深耕要重新探讨。最近在西南一家企业研讨的时候说：黄老师我得到了深耕的红利。我说最近半年怎么样？他说最近不行，利润很糟糕，资金压力也大。我说未来会变得越来越紧张。你当务之急要拉开你的战略投资，这也是一个深耕，只是深耕的区域更大一些，布局稍微拉开一点。

提升物业水平是小企业破局的比较现实的点。在江西赣州有一家企业叫嘉福，两年半以前规模是九个亿，近几年达到了一百个亿，在福州和长沙也布局也拉开了。因为第一他的物业在当地是最棒的，大企业物业跟他们比起来差远了。第二跟当地的国有企业合作，赣州政府会推荐他到外省去拉项目。

嘉福现在提出了千亿加布局，当时定这个战略的时候，最早是定的四到五年做到一百亿，后来做优化，三年做百亿，实际上两年半做到百亿。

又比如说山东临沂，人口将近一千万的地级市，有一家企业，我们三年前帮助他优化战略体系的时候，规模很小。今年也能做大几十个亿，明年也能过一百亿，慢慢在布局，他也是跟大家一样的在不是特别好的大环境下。关键是抓住关键点，突出的优势拿出来形成核心竞争力，包装好对外推，以此寻找合作伙伴。

我的理念是不怕一个企业小，就怕一个企业放弃，因为资源驱动力的行业老板一定要有事业的野心，把路想明白了不难，都有机会。

建立“朋友圈”充分合作也是一个机会，也可以称之为抱团发展，这会倒逼企业的能力。首先企业要有合作的心胸和心态，开发团队要有管控能力。我最多看到一个项目14个企业同时联合操作，这个时候沟通协调能力就变得至关重要。联合开发是生存的必由之路，核心的中层如果没有合作的能力就得等死。

G50董事长俱乐部也是奔着建立朋友圈的主题来的，我们俱乐部建立初衷就是集结全国各地，区域性的有发展意愿的中小型的房地产老板之间相互交流学习。

修炼内功也是必须的，很多中小企业拿不到地，所以倒逼你修炼内功。如按照市场定价这个项目可以卖8500，我卖8000不行吗？只要有利润，少卖500块钱肯定卖的更快。因此我不用向银行贷款，而是向业主贷款。

内功不好的一块钱当六毛钱花，好的一块钱当一块五毛钱花。虽然中小企业的竞争力确实没有大企业强，但是你有你独特的优势，只是没有发挥出来。

战略优化。对于国有企业来讲，最近所有国有企业都在做十四五规划，我们也在帮央企和地方国有地产企业做规划。十四五的行业规则跟十三五完全不一样，未来五年的战略逻辑上都不一样。

比如说去年拿了二十块地，不要求每一块地利润达到10%，有几块在10%以上，有几块地在5%以上，这样就能平衡，知道自己想要什么，而不是一刀切。高利润的项目做什么项目？普通的项目怎么操作？对工期标准怎么控制？成本体系有几套应对？有机制才能做好。

所以现在重新做十四五规划，其中一个趋势就是什么该做，什么不该做。不同类型项目可以匹配结构性机会，然后是内功。趋势性机会、结构性机会、修炼内功，这三个点上没有下功夫，未来的机会会越来越小。

对于企业来讲要知道自己处于什么阶段，百亿以下的小企业是第一阶段，一百亿到五百亿是第二阶段，五百亿以上是第三阶段，首先定义清楚企业在哪个阶段，因为不同阶段战略意图和任务是不一样的，浮现的矛盾和解决之道也是不一样的。

很多房地产企业都在第一阶段，就是要做增量做规模，没有钱没资格做存量。所以我会建议小企业要拉大到省级范围深耕，因为鸡蛋放一个篮子里面会砸了。

超过一百亿一定要到大城市去打破瓶颈。第二个阶段团队经营型和管理型的老板，一定要从事倍躬亲的业务型老板一定要转过来。

第三个阶段升级与转型，多道并行，做强。第四阶段是永续经营，基业长青。

把底线做好，然后再发展。不同阶段的企业对风险的理解是不太一样的，所以一定要看风险在哪里，要有预警。

中小企业老板高管认为战略是大企业的事，这是不对的。战略意图是方向，然后变成指标。但凡企业就必须要有战略，跟企业大小没有关系。意图到指标到目标到竞争力是全链条的，不是单个点的。

开发运营能力强会倒逼投资拿地的能力强。如果开发运营能力弱，瓶颈就突破不了，永远是小企业，小企业的困境就永远存在。

在我看来影响一个企业的做强做大包括生存的力量有四股，一股是推力，推动一个企业发展是投融资，当前这个阶段就是融资。光有推力不够还要有拉力，拉力就是销售跟竞争力的指标。有推力有拉力不能乱跑，还要有方向，方向是行业研究和城市研究的判断能力，对趋势的把握，节奏的把握，还有不同城市的结构性机会把握。另外就是稳健、持久力。推动一个企业快速稳健发展，有四大类指标，根据特点取舍，这个指标配上数据牵引公司的发展，这就是经营，全部指标化，系统的综合的判断找到破局点。

战略导向的目标制订一定要分析式和构建式相结合，一个增长驱使，一个老板的理想牵引，一个是竞争生存的需要，一个是突破瓶颈的需要，大概是这四种力量，这是从另外一个方向分析的。

博志成升级转型包括OMO新模式，物业培训咨询，泛地产学院，人才发展学院升级，包括G50董事长俱乐部。它既是交互平台，也是资源整合平台，做联合采购解决投融资的问题等等。我们为什么要做转型，其实就是看到这个行业对中小企业的生存空间在不断挤压，这个时候最需要帮助的就是中小企业，所以我们在这方面发力，试图对大家有所帮助。

我讲的这些东西都是在博志成服务于中小企业过程中提炼出来的经验，希望对大家有所启发。房地产行业已经过了勇者胜的时代，到了智者胜的时代。相信河北省的中小房地产企业在房协的牵引下，政府的支持下，一定会有大的发展，祝大家事业越来越好，谢谢。

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原标题：黄博文：新形势下房地产企业挑战、机遇与应对策略

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