在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：

1. 如果购房人不能证明其在合理期间内向房产登记部门申请办理房屋的过户登记或要求房屋出卖人办理案涉房屋的过户登记，亦未进行合理说明，应承担举证不能的不利法律后果。

案例1：《丁波与绥阳县农村信用合作联社申请执行人执行异议之诉一案再审民事裁定书》【（2019）最高法民申2416号】

最高法院认为，依照丁波与聚源房开公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，在聚源房开公司未能按照合同约定办理预告登记的情况下，丁波可以单方办理预告登记。本案中，案涉房屋并未办理预告登记，丁波亦未合理说明未办理预告登记不是出于其自身原因。举轻以明重，丁波在2015年12月8日至2017年聚源房开公司将案涉房屋办理过户登记的这一段时间内，丁波更应积极地向聚源房开公司或房屋登记机关要求办理过户登记，现丁波并未举示证据证明其在上述期间内向房产登记部门申请办理案涉房屋的过户登记或要求聚源房开公司办理案涉房屋的过户登记，亦未进行合理说明，应承担举证不能的不利法律后果。

2. 如购房人购买的是已经设定抵押的房屋，购房人对房屋未能办理过户登记存在过错。

案例2：《贵州贵远信贸易有限公司与中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行人执行异议之诉一案二审民事判决书》【（2019）最高法民终479号】

最高法院认为，本案中，贵远信公司购买案涉房屋未办理过户登记，原因在于其购买前，该房屋已设立有其他人的抵押权登记。贵远信公司购买案涉房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因买受人贵远信公司自身的原因。

3. 考虑普通消费者买房人不能便捷查询商品房抵押登记，不能当然推定消费者不能办理过户登记是因为其签订合同前未尽到审慎的注意义务，其自身存在过错。

案例3：《林卫明、姚仲毅申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申2999号】

最高法院认为，本院认为，在开发商取得商品房预售许可的情况下，消费者买房人基于对开发商取得预售许可而进行房屋销售的合理信赖，所签商品房预售合同可以认定为有效，且考虑普通消费者买房人不能便捷查询商品房抵押登记，不能当然推定消费者不能办理过户登记是因为其签订合同前未尽到审慎的注意义务，其自身存在过错。

4. 虽然房屋上存在抵押，但买受人与出卖人之间约定涤除抵押权事宜的，视为买受人对抵押权可涤除产生合理信赖，买受人对房屋未能过户登记不具有过错。

案例4：《朱静岩、刘百茹申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申2575号】

最高法院认为，根据原审查明的事实，刘百茹与徐成海签订房屋买卖合同时,案涉房屋虽处于吉林省吉林市高新区人民法院查封中,但同年即被该院解封。而案涉房屋虽然因银行贷款而设定了抵押权,无法进行正常的更名过户手续，但刘百茹与徐成海签订的补充协议约定徐成海协助刘百茹办理贷款转贷手续，将房屋贷款转到刘百茹、刘某、徐成海名下。在案涉房屋抵押权未涤除的情况下,因朱静岩与徐成海之间的租赁合同诉讼纠纷，案涉房屋于2011年、2012年被法院查封,且此后分别于2013年、2014年被续封。原审基于上述事实，认定刘百茹对于案涉房屋无法办理产权过户登记不存在过错，亦不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。

5. 房屋出卖人认可房屋未过户系其不配合所致，在无证据证明房屋出卖人与买受人之间存在恶意串通、虚假诉讼等损害申请执行人利益情形的，认定买受人对房屋未能过户无过错。

案例5：《李振宇与白雪松申请执行人执行异议之诉一案再审民事裁定书》【（2019）最高法民申2450号】

最高法院认为，白雪松为证明其对案涉房产占有以及未办理过户登记原因的情况，举示了其将案涉房产出租给案外人的四份租赁协议、租金收条以及《包头市二手房交易结算资金监管规定》等证据材料；房屋出卖人周海也认可房屋未过户系周海不配合过户所致；目前亦无证据证明周海与白雪松存在恶意串通、虚假诉讼等损害李振宇债权的情形。同时，李振宇未举示足以推翻白雪松证据的反驳证据。一、二审判决综合双方当事人的举证、庭审情况，认定白雪松就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，不违反民事诉讼优势证据原则，并无明显不当。

6. 在房屋可以办理网签备案手续的情况下，房屋买受人一直未办理网签备案系怠于行使权利，应认定为因自身原因未办理过户登记。

案例6：《张鸿涛、赵平生再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申3678号】

最高法院认为，关于非因买受人自身原因未办理过户登记。“买受人自身原因”主要包括对他人权利障碍、政策限制的忽略以及消极不行使登记权利等。根据已查明的事实，至一审法院查封案涉房屋之前，案涉小区可以办理网签备案手续，张鸿涛签订购房合同时间为2015年11月4日，案涉房屋被查封时间为2016年6月21日，张鸿涛在此期间一直未办理网签备案，系怠于行使权利，应认定为系自身原因未办理过户登记。

7. 买受人在购买房屋时即知晓房屋处于查封状态或者买受人从未主张办理权属过户登记手续，应认定为买受人对所购房屋不能办理过户存在过错。

案例7：《程从兴、福建省建新建筑公司再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申4321号】

最高法院认为，据原审查明事实可知，案涉房产自2003年7月1日已被一审法院查封，2011年11月10日福州市房地产交易登记中心向一审法院的函告内容亦表明该房产在登记系统中自始处于查封状态。程从兴与和平公司系于2011年4月22日签订《商品房买卖合同》，作为理性房屋买受人，购房时理应向福州市房地产交易登记中心询证确认所购房屋情况，而其在再审申请书中亦陈述福州市房地产交易登记中心在房产档案中记载案涉房产处于查封状态，表明程从兴在签订《商品房买卖合同》时对于案涉房产的登记状态系为明知或应知。同时，双方在《商品房买卖合同》中对案涉房产逾期办理产权登记的违约责任等内容并未进行约定,既有违常理亦可从旁印证程从兴对案涉房产权属登记可能存在困难有所预期。现并无证据表明程从兴曾主张办理权属过户登记手续，故原审法院认为即便如程从兴所述，其签订合同时案涉房产并非为查封状态，亦存在怠于行使自身权利，未及时办理过户登记之情形

8. 在签订房屋买卖合同前，房屋所在地即存在限购政策的，应认定为买受人对于房屋因限购措施而无法办理过户登记明知，应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果。

案例8：《魏琳、青岛海宜林投资控股有限公司二审民事判决书》【(2017)最高法民终354号】

最高法院认为，山东省青岛市于2011年1月31日出台限购措施，案涉《青岛市商品房买卖合同》签订于2011年12月26日。魏琳二审主张因中海盛明置业无故拖延导致未办理案涉房屋产权登记，但并未提供相应证据证明。虽然魏琳本人名下并未有商品房登记信息，但根据魏琳在前述执行异议案件中提供的情况说明，其对于房屋限购政策内容是明知的，对于案涉房屋因限购措施而无法办理过户登记也是明知的，因此应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果。因此，魏琳对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。

9. 买受人购买房屋后，长期未申请办理过户登记、未向法院主张房屋权利。如买受人不能举证证明存在不能过户的客观情形，应认定买受人存在过错。

案例9：《秦皇岛银行股份有限公司、兰州倚能电力（集团）有限公司案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2017）最高法民申848号】

最高法院认为，本案中,在秦皇岛银行表示于1998年清理材料过程中发现涉案房产至2013年其就涉案房产提起诉讼主张权利前后长达十几年的期间内，秦皇岛银行既未申请办理产权过户登记手续，亦未向人民法院主张过涉案房产权利，且在为何始终没有办理涉案房屋产权过户登记手续的问题上，秦皇岛银行仅表述是因珠海四维公司名下房屋处于涉诉状态所致，并未提供有效证据予以证实，故不足以认定秦皇岛银行对未办理涉案房产过户登记手续无过错。

10. 买受人未及时催告出卖人办理过户登记手续，应认定买受人怠于行使权利，对房屋权属转移登记办理存在过错，无权排除执行。

案例10：《张春梅、魏丹再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申4287号】

最高法院认为，根据本案查明的事实，张春梅、魏丹系于一年后即2012年6月15日，才向鑫顺房产公司出具自书催告办证函要求办理过户登记手续，二人对房屋权属转移登记的办理怠于行使权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，二审法院认定张春梅、魏丹就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当，本院予以支持。