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投资总自爆:我是怎么一个月拿五块地的

在今年四月的第一周,我们部门就拿到了两宗招拍挂的地块

作者:投拓江湖

来源:投拓江湖(ID:TT707276146)

地产投资岗位,真是一个极为不公平的地方,有的人累死累活写报告做测算,走上会流程,却一年拿不到一块地。有的人工作量也很大,但在岗位还能上游刃有余,可以多次拿地。

今天这篇,就讲一下某投资总(兼部门负责人),在一个月内拿五块地的真实故事,非凡尔赛哟。以下内容来自某粉丝投稿,如有雷同纯属巧合:

又到了年底,处于相对空闲的拿地空档期,工作相对没那么饱和,近期的工作重点就是整理内务,进行内部培训,以及总结全年的工作。

今年整个部门拿了6块地,其中5块是在四月份拿的,另外1块是在五月份拿的,超额完成了公司的投资指标,为明年的货值提供了充分的保障。尤其是四月拿的5块地,公司拿地势头迅猛,部门投资工作也很出色,有很多“可圈可点”的地方。

四月份的时候,今年疫情刚刚结束,土拍市场开始升温,部分区域拿地竞争相当激烈。我们公司是进入本城市的第二个年头,去年刚进场拿了两块地,集团对本区域的投资工作十分重视,今年加大了投资力度。老板开会,多次鼓励大家铆足干劲,不要漏过每一个项目,凡是挂出来的地块,都要进行研判。重点做招拍挂,也可以兼做收并购,拿地标准可以放宽,底线是不亏就行,只要项目能产生现金流,开出来的货好去化。

在今年四月的第一周,我们部门就拿到了两宗招拍挂的地块。两宗地是在城市的近郊区,地挂出来的时候是三月中旬,在当时各大房企都还在忙着处理疫情后的复工复产问题,没有太多的资金用于拿地,很多公司也都是之进行了研判,没有去准备参拍。我们公司看好了这个节点,在2月底的时候,集团就早做谋划,发行了一笔10亿的公司债,确保公司经营资金。而春节前后的项目销售回款,则是为年初的拿地准备的。

进入了四月的第二周,原来谈的一个收并购项目,因为土地方要价太高,谈崩了,几乎都要放弃的。最近中间人又带话来了,说是土地方近期做生意,资金周转出现困难,打算急售项目,用于资金周转。这块地,现在拿出来继续谈,是一个好事,但是这个项目还是有很多问题的。

那是一个现状工业地项目,目前没有取得任何变性批文,或者是政府的会议纪要。虽然当地的控规已经调整为商住用地,而且经过现场咨询国土局,政策上允许自主变性,但这块地项目公司错综复杂的债权债务关系,让很多想收这块地的房企,都最终放弃了。变性时间节点的不可预知,债务的不可控,成为这个项目的关键点。

这个项目经过上报,集团非常重视,派驻了集团的法务小组,与区域投资人员一起办公,共同思考对策。经过一周的连续工作,设计出了相对完善的交易架构,并且成功说服了土地方接受,最终拿下了该项目。在区域总的多次亲自出面,协调当地政府关系下,目前该地块已完成变性,上个月刚开盘,因为项目体量不大,直接清盘了。这个项目还成了集团的标杆项目,获得了额外的奖励,部门光拿地奖都分了80多万。

还有两块地,是在四月底拿的,两块地都是区域的地王,刷新了地价,而且还分别有5%和8%的无偿移交人才住房。这两块地,位置确实不错,是主城区难的的核心地块,但是这个时候很多房企已经从疫情中走出来,开始了上半年的频繁拿地。土拍市场的竞争异常激烈,拿地的代价很大,大家都杀红了眼。

一开始准备项目上会流程的时候,我们已经获知了两块地分别都有不下30家房企在报名,甚至不乏保利、首开、金茂等大型国企。我们内部评判这两块地拿到的概率极低,因此只是按照上会标准,走了一下上会流程。投决会刚过完会,集团就要求我们再改一下测算,觉得我们的测算做的太保守,要求区域上再深入研判。

在区域总的直接牵头组织下,区域把这个项目的售价预期提了2000元/平米,同时成本降了300元/平米,让项目土拍的授权价,提高了一半。虽然个人觉得这个做法有点激进了,最终的实际利润率可能在1%作用,但是有上面领导拍板,只能硬着头皮干。在如此高的授权价下,最终公司干过了一众国企,拿下了这两块地王。

拿地之后,不少圈子里的同行,在发来贺电的同时,都在问我们怎么做的测算,还有如何搞定集团的,能拿到如此高的授权价。毕竟地都拿了,我只能简单敷衍几句。

后来从集团同事那里得知,这两块地是老板想拿,因为明年公司有上市的计划,所以今年想多扩充一下土储。之前老板给大家开会,说了很多次让大家今年猛拿地,大家都没吃透背后的深刻含义。

这几个高价地项目之前不敢拿,是因为本地政府对预售价格审批有“天花板价格”限制,每个区域都有价格标准。之前有不少房企,拿了高价地放了三年内,还没开盘,就是因为政府不给批价格。但是在月初的时候,这两个项目搞报建的同时对我透露,公司申请预售价格,大概率能批下来。现在看来,这几块地的决策,还算可以。 

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“投拓江湖”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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