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2023不良资产大会昆明站
今年首轮集中供地已经拉开帷幕，从完成情况来说，其惨淡程度对比去年有过之而无不及。
作者：炸天团
今年首轮集中供地已经拉开帷幕，从完成情况来说，其惨淡程度对比去年有过之而无不及。
除了一线城市北京成交480亿，其他一众新一线城市集体扑街。
比如长三角大热城市——合肥，出现了25%土拍流拍率，南京则更高——30%。
北方第二大城市天津更是挂30块地仅成交6块，80%的流拍率让人大跌眼镜。
还有包括成都、武汉等，热度非常一般，基本是地方国企以底价成交，溢价率基本不超过5%。
疫情反复、行情走弱、和房企债务危机，这些黑天鹅还在持续笼罩在楼市上空，土拍市场低迷不止。
唯独有一个城市走出了独立行情，土拍市场异常火爆，民企参与度更是接近一半！
它就是杭州。
01
昨天杭州首轮土拍落幕，成绩斐然：
挂牌60宗地块，仅有1宗流拍，其中23宗封顶进入一次报价环节，封顶率达到39%！
此外，杭州更是以成交总价827亿元遥遥领先全国，比第二名北京多了347亿元，接近一个成都的成交量！
关键是在这么高的投放量之下，杭州6.4%的溢价率仍然排在全国第三位，仅次于合肥（11.2%）和厦门（6.8%）。
不管是从土地数量上，还是总价，亦或是流拍率、封顶率各个指标，杭州都远远超过其他城市。
全国土拍低迷，这次杭州土拍堪称国内“顶流”了。
02
之所以杭州土拍如此抢手，炸天团认为背后有这么几大原因。
首先，杭州本土民企表现非常强势，这是其他一二城市不具备的。
59宗地块，国企竞得35宗，民企竞得24宗，基本是平分秋色。
其中最凶猛的当属滨江集团，其豪掷184.4亿元揽下11宗地块（3宗联合竞得），无论是钱江新城、未来科技城等热门板块，还是临浦、临平等低价地块，滨江不挑剔全拿下。
其次，绿城也不负众望，耗资146.2亿元拿下7块地，排名第三的为国企建发，以一次报价一举拿下四堡七堡2宗大热地块，达81.2亿元！
很多人可能会质疑，像滨江这些披着民企的外衣，也算杭州本地国企了，这跟国企托底没啥区别了。
但是呢，很多人忽视了，今年是亚运会之年，杭州这个城市的利好政策一直都在。
这些房企，无论是国企还是民企，肯拿真金白银出来抢地，说明对杭州市场依然有信心。
无论是抗疫成果、还是产业聚集、人口持续流入，都长期看好杭州。
再加上，杭州市区还存在很多红盘，限价之后，倒挂现象一直都有。
在这种板块拿地，去化稳定，且存在一定的利润空间，这样的市场能不火爆吗？
去年滨江集团业绩会上，有投资者问及拍下的几块地净利润几何，董事长戚金兴回复道，努力做到1%-2%的净利润水平。
而今年呢，政策开始释放利好信号，杭州此次土拍，就给开发商预留的利润相对丰厚。
据相关专家测算，此次的地块普遍起价利润率能够基本在11%以上，即使达到中止价，也有7%左右。
值得一提的是，像滨江、绿城这种杭州本土房企，每年销售额有一半以上都是杭州贡献的。
持续不断地在一个高能级城市深耕，“资金压力低+去化稳定”已经成为当下土拍市场地块唯一的正解
03
去年炸天团提到，各城市土地冷热分化会加剧，到了今年，这个现象仍在持续。
甚至，同等能级的大城市也开始拉开差距，比如一直和杭州对标，楼市韧劲很足的南京也遇冷了。
上周南京土拍，共挂了20宗地块，流拍了6宗，流拍率高达30%，高于去年任意批次
成交的14块，其中8宗是底价成交，成交总价仅为191亿元，捞金不到200亿，相对于去年五月份1000亿的土地金，可谓是跌落神坛。
而在14个成交地块里，没有一块地进账民企，基本被中粮、中建、中海等央国企瓜分，连合肥城建都冲进来抢了两块好地，鲜见本地城投出来托底，大家在南京拿地非常之谨慎
从最近十年的土拍情况观察，南京楼市从来没有像今天这样，形势如此严峻。
今年以来，南京新房市场成交一直保持在较低位，一季度新房成交21132套，同比下跌29%。二手房方面，今年一季度成交量16235套，同比大跌近50%！
新房去化艰难、库存创新高，影响房企拿新地的信心，不仅是南京，这也是武汉、成都、重庆等一众新一线城市的缩影。
04
这次杭州史诗级土拍着实给市场点了把火，说明了只要利润还在，城市还有想象空间，土地的价值就会被重视。
而其他新一线城市土拍遇冷，证明了国企央企一统天下的趋势依然存在，民营房企资金压力依然悬顶。
更加需要注意的是，各城市的板块分化已经进入下半场！
像南京，尽管流拍率为30%，但是依旧有多个地块因超过最高限价而进入摇号环节，冷热不均。
像合肥，大热的滨湖地块甚至出现20家房企竞品质。
以前那种闭眼拿地赚钱的疯狂成为了过去，如今好地被抢，差地为人问津，理性克制是房企们的新常态。
另外，这一定程度上也会促进地方政府制定更精细更审慎的供地方案，平衡好价值和价格的天平。
对了，还有一个大家最关心的问题，土拍这么低迷，是不是意味着市场回暖失败呢？
炸天团觉得未必。
土拍往往是市场冷暖感知最晚的一环，以往市场销售端火热，才能助推土拍中出地王，因此首轮土拍还不能反映当下楼市松绑力度。
等到年中的第二、三轮土拍，那时才是见真章的时候。
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