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园区开发4.0:基建、土地、产业与金融

园区开发如何做?

作者:杨晓怿

来源:杨老师的基建课堂(ID:msyangteacher)

随着基建开发的深入,单纯的公益性基础设施已经不再是市场主流;越来越多的企业将精力放在了园区类项目上。

但是,随着政策的变化和园区不断的进化,如今的园区已然不再是投资、建设、招商那么简单;政府的职能、产业的调整、资本的运作的重要性日益增加。

当下的园区开发已升级到4.0版本:是基建、土地、产业与金融运作的结合体,缺一不可。那么这四个维度的工作应当怎么做呢?

以基建为骨

基建是实现园区“从无到有”路径,也是滚动开发、维持现金流的工具,对园区项目来说是非常重要的。但从园区开发的角度来说,基建投资究竟是由谁来出资?又该怎样运作呢?

第一,基建属于政府投资,应当由财政出资。

在确定了这一基本属性后,园区项目的运作模式就已经确定,归属政府投资项目范畴。不过,由于园区的特殊性,往往拥有独立的财政权利,并且园区的投入产出与财政高度一致,使得财政与园区开发公司的资金经常混为一谈。但在财政、基建投融资模式改革后,财政与园区公司的资金还应分开管理,园区公司固然可以投资基建项目,但也必须通过合法合规的模式与财政签订合同,才能获得应有的财政资金。

第二,园区基建的投资模式。

那么,如今园区基建合规的模式又有哪些呢?

  1. 政府直接投资

既然基建属于政府投资范畴,那么自然可以通过政府直接投资来进行。但是,如今预算法已经明确规定,政府投资项目必须先有预算,才能投资;也就是说,政府直接投资的规模与当年度财政预算直接挂钩。因此,对大多数园区来说,只有一些小项目才会由政府直接投资,大项目往往采用其他模式进行,尽可能的用好有限的园区资金。

对于有专项债发行额度的地区来说,则比较幸运,可以赶上专项债发行大潮,通过发行专项债筹集基建投资的资金,并通过未来的土地收入、经营性收入予以偿还。

2.PPP模式

面对有限的财政资金,为了在短期内扩大园区投资,必须利用更灵活的模式。因此,有很多园区项目通过PPP模式引入了社会投资人,用未来的财政资金与园区收入作为项目回报,吸引更多的短期投资。

不过,在PPP模式屡经调整的今天,这条路也不是那么好走。如今的PPP模式,已经禁止将政府性基金收入与项目付费挂钩,仅允许一般公共预算向项目付费。因此,虽然PPP模式仍然可以使用,但使用规模同样有限。

3.ABO模式

在PPP热潮结束后,园区基建的重任又回到了园区开发公司身上。但是,此时融资平台和财政之间的联系已经被划断;如何在政企分离的前提下确定政府与企业的职能定位?ABO模式就此开始流行——通过授权经营的模式,重新确立园区开发公司的经营模式,并在许可的范围内,授予开发公司经营的权益,获得对应的经营性收入与财政付费;也成为了园区开发公司承接基建职能的新模式。

4.代建+EPC模式

除了ABO模式外,园区公司还选择代建+EPC的模式来实施基建项目。代建,是指政府通过授权或者招标的方式,选择社会专业化的项目管理单位,负责项目的投资管理和建设组织实施工作;园区开发公司在获得园区政府委托履行业主职能后,再通过EPC的模式对外发包,在一部分项目中还由施工方提供一定的融资,延缓付款周期,实现基建投资的短期放大。作为代业主的城投,可以灵活的统筹利用项目资金,并按照约定向承包人付款。

第三,园区基建投资的回收。

基建对园区来说很重要,但基建占用资金量大,必须尽快将基建投资进行回收,支付基建的开发成本,以及滚动再开发。如今基建投资的回收有以下几种模式:

  1. 基建REITs

今年5月,国家发改委推出了基建REITs的试点,这意味着未来园区也可以出让部分园区内的基建资产来收回一部分基建投资用于滚动开发。不过,从试点情况来看,符合基建REITs的项目可能并不是很多,主要集中在供排水、供热、物流园区、收费交通设施方面;虽涉及面不广,但从政策性来看,园区项目获得支持的概率是比较高的。

2.发行ABS/ABN

早在几年前,资产支持证券/票据就开始登上舞台;园区发行各类ABS/ABN也已经屡见不鲜。对于有一定收益的项目,园区开发公司均可进行资产的再融资;但从目前情况来看,这和园区本身的信用评级仍然有很高的关联。不过,随着市场资金的宽松,越来越多的园区有望进行资产再融资。

3.股权融资

对一些规模较大、规模化的园区来说,出让一部分基建板块企业的股权进行融资,也不失为一条不错的道路,收回资金用于再投资

以土地为肉

园区的基建投资中很重要的一部分都投向了土地开发,因此,土地出让所获得的收入也是收回基建投资的一种方式;只是从目前的财政架构来说,收入支出必须两条线管理,不能混为一谈。但是,在完成初步的基建工作后,如何开发土地就是园区投资的重中之重。

园区的土地开发实质上分为两种:

第一种是工业用地和产业用地,也是园区内的主要用地。这类土地的出让往往不赚钱,甚至为拓展产业还需要园区进行补贴。从现金流上来看,这部分土地产生的收入只需要覆盖对应的基建、开发成本即可。

第二种是经营性用地,包括住宅用地、商办用地和物流用地。随着园区的发展,园区附近的经营性用地价值会有比较大幅度的提升,产生的土地增值收益能够获得比较稳定的回报;既能够覆盖基础设施的开发成本,又能够为园区的资本带来增殖,实现园区资本的初步积累。

但是,如果研究一些案例,我们就会发现,不同园区间的土地收益差距很大。那么如何来提高园区土地的投资收益呢?

首先是科学的园区布局。

园区通常在市区周边,以发展产业为核心,导致一些国家级园区在初始建设的时候并未考虑居住功能,自然很难实现经营性用地的增值。因此,如今在开发园区之时,必须和当下的居住需求充分接轨,将园区科学布局,在产业用地之外预留宜居宜业的人口聚集区,才能实现未来的土地开发收益。

其次是园区的组团联动。

如今园区发展要实现的目标是:打造一个形成经济闭环的小城镇。因此除了居住功能外,还需考虑公共服务、社区商业功能的引入,打造新型聚集区,为各种经营性用地预留开发空间,也为发展预留空间。

区域空间不足的园区,可以借“十四五”的机会扩容,以设立分园区等形式,实现进一步的土地滚动开发,为园区积累更多的发展资源。

最后是引入新型城镇化职能。

今年,发改委提出支持国家级园区进行新型城镇化,昭示着未来数年城镇化的进一步下沉,也为园区未来发展打开了一个新思路:园区可以引入新型城镇化职能,进一步吸引农业人口的转移;也可以与乡村振兴联动,既促进产业开发,也使得土地价值有更大的文章可作。

所以,园区虽不以土地为核心,但土地增值收益依然是发展过程中不可或缺的一环,也是经营存续过程中支持现金流的重要资金来源。在未来新一轮城镇化中,园区开发土地业务依然大有可为。

以产业为核心

设立园区都是为了发展产业,但还需走过基建和土地两步,才真正开始耕耘产业的发展。各地应当以优势产业为核心,引入上下游产业链进行推动、催化,协同促进行业发展。

在助力产业发展的过程中,园区同样有许多事要做:

首先是项目配套要跟上。

产业发展过程中,配套设施的需求是不断增长的;园区也必须紧随产业发展需求,协助产业共同发展。这些配套设施包括标准化厂房、物流、能源、环保等方向,也可以采取准经营性方式作为产业配套项目投资,合理的分担成本和满足需求,实现企业与园区的共赢。

其次是专注人才培养。

当前我国已从“人口红利”时代进入“工程师红利”时代;初级劳动力不再是产业的刚需,拥有一定职业技能的产业人才是发展的核心要素之一。因此,在产业发展的同时,配套人才培养体系是园区与政府的重要任务,设立对应的职业技术学院、职业技能实训基地也是当下投资的重点之一。

最后是发挥调节周期的作用。

产业发展是遵循经济周期的,有起也有落,是很正常的波动;但是,政府和园区公司作为施政者和开发单位,可以通过积极的政策和适当的帮扶,帮助产业脱离困境,实现长期发展。

当产业位于低谷期时,园区可以鼓励企业进行技改和节能改造,并积极出台帮助政策,共同渡过难关;也可以协调剩余产能,对接其他行业方向,尽量减少损失。核心产业对地方来说至关重要,值得政府与园区长期深度关注。

以金融为翅膀

当园区开始发展产业,实际上已具备了一定的资本。凭借着独立财政和产业的优势,园区发展金融、积极利用资本杠杆,一直有得天独厚的优势,也是园区跑赢竞争对手的重要措施。

一方面可以通过产业基金推动园区发展。

政府产业投资基金虽早已有之,但之前一直是园区公司融资的工具,属于隐性政府债务的范畴;如今随着产业发展,政府成立基金的初衷已经改变,产业基金成为园区协同企业起飞的翅膀。

政府出资、设立产业发展基金后,可以通过基金运作,为产业核心企业提供股权投资,帮助企业解决资金困境,政府也可以实现发展红利的共享。同时,政府也可以用相对少的资金为产业提供更大的支持,利于产业抓住有限的发展窗口期。

对于小一些的园区,也可以通过设立融资担保公司、小贷公司,或者发行小微企业集合债券,帮助产业获得发展资金,也实现自身的滚动投资。

另一方面可以凭借优势产业走资本市场道路。

发改委曾发文鼓励国家级园区上市,登上资本市场的道路。虽然如今登陆A股仍有难度,但通过资本运作控制上市公司、拥有自己的上市平台,已经是许多现金流较好园区的常规操作。

如今A股仍处于低位,园区公司的融资渠道相对通畅,完全可以通过资本运作、低位收购上市平台;并向上市平台中注入产业类资产,借金融之力加速发展。

结语

园区开发走到今天,早已过了简单粗暴的年代,开始需要多维度发展;但同时,园区与产业的发展是一场排位赛,不仅需要用心,还需要跑赢同类竞争者,才能赶上时代的机遇。

如今新一轮的周期已经拉开序幕,产业园区又到了大发展的窗口期;谁能从竞争中脱颖而出,让我们拭目以待。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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