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存量商场房产税如何筹划
作者：明哥
来源：商业地产与电商（ID：smartplaza）
1、基本概念
房产税作为财产税，每年度税金由两部分组成：
（1）自用部分从价计征：一般按房产原值的70%%为计税依据，年税率1.2%；
（2）出租部分从租计征：按租金收入作为计税依据，税率12%；
即年度税金=房屋原值*70%*1.2%*自用比例+房屋出租租金*12%；
2、税筹原理
业主将房屋整体出租给新成立的商管公司，由于整体出租，自用比例为0，则无需承担原值部分的房产税，仅需按筹划后的整租租金水平承担房产税。
房产税税金承担方为业主，而商管公司作为二房东按照市场租金水平开展转租活动，转租收入不承担房产税，且对外出租的面积越多，租金越高，筹划收益越高。
3、实际案例节选
该商业综合体项目总建面15万平米，房产原值12亿元，其中购物中心9万平米占比60%平均租金2元/平米/天，自用部分6万平米占比40%。
（1）筹划前
自用部分从价计征，需缴纳房产税税额为：
12亿元*40%*70%*1.2%=403.2万元；
购物中心部分从租计征，需缴纳房产税税额为：
9万平米*2元/平米/天*365天*12%=788万元；
房产税合计：
403.2+788=1192万元；
（2）筹划后
业主将项目整体出租给新成立商管公司，租金0.8元/平米/天。由于整体出租，自用比例为0，则无需承担原值部分的房产税，仅需按筹划后的整租租金水平承担房产税，房产税税额为：
15万平米*0.8元/平米/天*365天*12%=526万元；
筹划收益为：
1192-526=666万元；
节税比例为：
666/1192=55%；
小结：
该案例节税比例55%，节税额666万/年，相应增加税前利润666万/年；由于业主、商管公司同为集团内企业，此模式涉及关联交易，税务机关可能对业主方整租租金水平的合理性提出质疑，所以整租租金水平的确定方法是该方案实施中需重点考虑的关键因素。
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