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一二级联动参与门槛高，但是收益较厚，优势明显
作者：陌爷地产圈
来源：陌爷地产圈（ID：gh_6e6c6fd48723）
随着房地产市场竞争日益激烈，多元化的拿地方式成为房企如何获取优质土储的重要课题
且在可预见的未来10年里，多元化拿地方式和能力将成为房企的核心竞争力
所谓多元化，是指不仅仅依赖于传统招拍挂的形式，招拍挂是充分竞争的市场，在充分竞争的市场里是很难获取超额收益的
收并购、勾地、旧改、一二级联动等方式将成为重要的补充，甚至将来所占的比重将会越老越大
收并购和勾地在本公众号的前写篇文章中讲述的比较多，而本文将着重讲述一二级联动的模式
主要内容包括：
（1）什么是一二级联动；
（2）一二级联动的优势及意义；
（3）一二级联动的流程；
（4）一二级联动的模式要点和关键；
（5）如何做到土地款返还及溢价如何分成处理
01
一二级联动开发及意义
首先需要了解什么是一二级联动
一二级联动是指企业可同时参与一级开发及二级开发
一级开发也就是生地变为熟地，毛地变为净地的过程，通过参与一级整理获得一级收益
一级企业借助参与一级整理的先天优势顺利摘牌开发用地，赚取二级开发收益，从而实现一二级联动
一二级联动的模式中有两个重要的参与者和角色：政府、企业
政府主要负责土地报批、拆迁、安置补偿、完善市政配套等，而企业筹措资金和参与基础设施建设的角色
对于企业参与一二级联动的开发模式的难点主要在于
（1）社会资本参与一级开发的可行性
（2）社会资本获取投资返还款或地价返还等配套政策完善程度
一二级联动参与门槛高，但是收益较厚，优势明显
对于政府而言，一方面可以弥补政府财政不足，加快土地整理力度，另一方面把控土地出让的节奏，将各项开发工作前置完成
对参与企业而言，提高土地获取概率的同时，可以获取优质的土地储备尤其是粮仓型的项目
02
一二级开发流程
一二级联动开发流程较为复杂，而且每一阶段往往都需要相应的配套措施
总体来看，主要分为合同签约阶段、土储实施阶段、土地出让阶段、投资款返还阶段等四个环节
（1）合同签约阶段：
顾名思义，即参与企业与地方政府的合作开展一级模式约定
企业和地方政府对项目充分完整的评估后，在一级开发协议条款约定谈判后
政府会以公开选择合作方的形式确定中标主体和一级开发的实施主体
常规操作是地方政府成立专门的一级开发机构如管委会等，参与企业通过与管委会展开一级开发合作
（2）土地储备阶段
该阶段主要实施主体是政府，参与企业主要是前期的资金投入
在参与企业投资土地储备资金（做地所需资金）后，地方政府完成征地、拆迁补偿、收储等一级土地整理工作
（3）土地出让阶段
在一级开发完成后即进入二级阶段，而该阶段也是一二级能否联动起来、能否打通的关键
形式上与普通招拍挂无异，即政府完成地块收储，做完地价评估、完成控规修编等出让前准备工作后挂牌出让
此时，一级开发参与企业也会参与到地块的竞拍中，表面上与其他参与竞拍的企业无异
但实际上一级开发企业可以通过投资款返还、溢价部分分成、基础设施建设等方面提高获取概率及出价能力
（4）资金返款阶段
对于参与企业的前期投入资金，在地方政府获取土地出让金收入后，将会以合规的形式返还予参与企业
近些年来，由于土地财政收支两条线，直接名义上的土地返还款已经很难走通，存在国有资产流失的重大稽核风险
以华夏幸福、中铁建等典型一二级开发参与企业为例，前期投入资金多数是以前期投资返还款的名义收回，如前期配套建设、园区建设等
除前期投资返还款外，对溢价分成部分也是一级参与企业重要的收益部分
而对于投资返还款的支付也要遵循严苛的原则，一般情况下，政府采取包干形式，包费用、包完成期限
同时要求，专户共管，专款专用原则，并严格控制，直接支付给投资人
03
土地溢价方案的处理
对于严格的一二级联动项目，土地在二级出让中所产生的溢价部分一般要求返还至投资公司，用于基础设施、公建配套的建设费用
而该部分溢价产生的原因主要来自于两个方面：
（1）约定地价与评估价存在的差异
（2）二级市场土地竞拍中所产生的溢价
溢价返还至投资公司后，一般要求用于基础设施、公建配套的建设费用，不做赘述
对于溢价返还的程序，实操层面主要是对于需使用溢价的工程，由投资公司与相关单位签署协议，由投资公司向政府申请该项工程费用
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