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融资方案系列（一）：土地款融资及房地产项目前融方案

西政财富团队结合当前的募资和放款案例，特就各类融资路径和融资方案进行示例性总结，以供有融资需求的同业人士作业务操作参考。

作者：西政财富

来源：西政财富（ID：xizhengcaifu）

自2019年5月份以来，23号文以及信托机构窗口指导、中央政治局会议定调不让房地产作为短期刺激手段等强监管政策背景下，能寻找到可灵活替换的合作资金是各大开发商在当前融资寒冬求得生存的重要保障。西政财富团队结合当前的募资和放款案例，特就各类融资路径和融资方案进行示例性总结，以供有融资需求的同业人士作业务操作参考。

1融资主体

不限开发资质，但需具备一定项目开发经验，项目公司无不良纠纷诉讼，比较简单干净，具有良好信用记录且经营状况较好。

2项目类型

住宅为主类项目，原则上住宅占比不低于80%，具体一事一议。

3项目区位

项目所属地区为长三角、珠三角、京津冀、中部省会城市等一二线及强三线城市。

4融资成本

具体一事一议，综合成本年化18%左右，其中4-5%期初按照一年收取，剩余按照自然季度付息。

5融资期限

一般1-2年，满6个月可以提前还款。

6审批额度（配资比例）

审批额度为拿地金额的50%-70%，可审批1亿-10亿， 2-5亿区间的项目优先考虑；项目开发类流动资金亦按建安投入的50%-70%配资。

7资金用途

可用于土地配资到四证阶段的融资需求：

  1. 如用于土地款配资：需已拍得土地，并由机构配资50%的土地款直接打入国土局账户。在放款之前需提供阶段性抵押物，若没有阶段抵押物，需新成立项目公司，并由机构持有90%股权，拿到土地证后释放股权；

2.用于归还股东借款或者项目开发建设。

8风控措施及投后管理

（一）风控措施

包括但不限于：

  1. 土地抵押，抵押率50-70%；

2.项目公司股权100%质押或部分/全部股权让与担保；

3.股东及实际控制人及其配偶的连带担保；

4.证照、印鉴及账户共管。

（二）投后管理

包括但不限于：

  1. 董事、财务等人员派驻；

2.工程进度及资金监管；

3.其他。

9还款来源要求

1.项目销售去化款项

2.项目转让收益

3.贷款置换

4.其他主体或项目差额支付或流动性补足

10放款形式

受信托机构涉房业务及前融业务暂停影响，一般都做明股实债处理或直接做债权投资。

11放款速度

签订借款合同，办理抵押、质押、转股担保等手续后一周内可实现放款。

12业务流程及工作周期

业务流程：提供融资申请书→初审→初审通过后通过与融资方电话会议或微信会议沟通的方式确认基本条件→收集完整资料，现场尽调，撰写立项报告→召开项目立项会→通过后一周内，风控现场尽调→风控撰写报告，提报投决会→投决会通过后，办理抵押等手续，并放款。

工作周期：15-30天。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“西政财富”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

原标题：

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